서울북부지방법원 2026타경10313. 강북구 번동 정남하이츠빌 1층101호입니다. 등기상 소유자는 임은화이고, 말소기준권리는 2025.01.21. 설정된 주식회사영우철강의 채권최고액 39,000,000원 근저당입니다. 2026.02.25. 같은 채권자가 임의경매개시결정을 받았고, 이 경매개시결정과 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
등기 흐름은 비교적 단순하지만 물건 자체에는 확인할 부분이 있습니다. 감정평가 내용에 따르면 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 인근 주민 등을 통해 탐문됐습니다. 또 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 임차인이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현장 점유자와 전입관계 확인이 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 510-8 정남하이츠빌 1층101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 오현로31길 125-20 |
| 용도 | 다세대 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층101호 |
| 소유자 | 임은화 |
| 감정가 / 최저가 | 126,510,000원 / 126,510,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사영우철강 / 32,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
소유권보존은 2023.01.18. 임은화 명의로 등기됐습니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류와 강북구 압류가 있었지만 각각 2024.03.13.과 2024.03.14. 해제에 따라 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.01.21. 주식회사영우철강 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이고, 2026.02.25. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 용도 리스크 — 공부상 사무소, 현황은 주거용
이 물건에서 권리보다 눈여겨봐야 할 부분입니다. 감정평가서에는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 주거용으로 이용 중인 것으로 인근 주민 등으로부터 탐문됐다고 적혀 있습니다. 공부와 현황의 차이도 같은 내용으로 기재돼 있습니다.
따라서 단순한 일반 다세대 주택으로만 보고 접근하기보다, 입찰 전 현황 사용과 공부상 용도의 차이가 실제 이용·금융·향후 처분에 어떤 영향을 줄 수 있는지 확인하는 절차가 필요합니다. 감정평가에는 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수액 변화가 없다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 126,510,000원 | 39,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 101,208,000원 | 39,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,966,400원 | 39,000,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 채권최고액 39,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 즉 제공된 배당 계산 범위에서는 유찰에 따라 인수액이 증가하는 구조가 아닙니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 126,510,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,571,140원 |
| 1. 근저당 · 주식회사영우철강 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,938,860원 |
현재 최저매각가 126,510,000원을 가정한 계산입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영될 경우 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 번동 소재 번동중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 배치되어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층101호이며, 외벽은 석재붙임 등 마감, 창호는 새시조 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형으로서 다세대주택 및 근린생활시설 등의 터로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입관계를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용이라는 차이를 원본 서류와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 매각 포함 범위와 감정 반영 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 실거래 자료가 없으므로 최저가 126,510,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등의 영향으로 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 하지만 현황 확인은 필수”
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2025.01.21. 주식회사영우철강 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰까지의 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 주택’으로만 보면 중요한 부분을 놓칩니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)인데 현황은 주거용이고, 임대관계는 미상입니다. 또 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가의 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수위험은 낮지만, 용도·점유·가격 확인을 마친 뒤 접근할 물건입니다.
