서울북부지방법원 2026타경10323. 성북구 동선동4가 벨라미아오피스텔 제5층 제510호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 이영도로 2021.10.05. 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2022.02.14. 설정된 주식회사페이게이트 근저당권보다 앞서 2021.09.30. 전입한 임차인 최아린입니다.
최아린은 2021.08.09. 확정일자를 갖추고 2021.09.30. 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 2022.02.14. 근저당권보다 선행해 대항력이 있는 임차인이고, 배당요구도 하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증금 170,000,000원은 현재 최저매각가 137,000,000원보다 크기 때문에 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금의 인수 여부가 이 사건의 최대 위험이 됩니다. 그러나 이 사건은 그 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 특별매각조건을 붙였습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동선동4가 295-4 벨라미아오피스텔 제5층 제510호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제5층 제510호 · 사용승인일 2011.12.29. |
| 소유자 | 이영도 (2021.10.05. 거래가액 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.02.14. 접수된 주식회사페이게이트 근저당권 5,000,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 937,000,000원, 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.05.18. 등기된 최아린의 주택임차권 역시 등기 순서만 보면 말소기준 이후이지만, 실제 전입·점유는 2021.09.30.으로 말소기준보다 먼저입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최아린 | 제5층 제510호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30. | 2021.08.09. | 170,000,000원 | 2023.05.18. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 회차별 구조 — 계산상 미배당은 늘지만 실질 인수는 0
현재 신건 최저가는 137,000,000원입니다. 배당 계산상 임차인 최아린은 집행비용을 제외한 134,282,000원을 배당받고 35,718,000원이 남습니다. 1회 유찰 시 매각가 109,600,000원에서는 계산상 62,734,400원, 2회 유찰 시 매각가 87,680,000원에서는 84,298,240원이 남는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 137,000,000원 | 35,718,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 109,600,000원 | 62,734,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 87,680,000원 | 84,298,240원 | 0원 |
즉, 표의 “계산상 미배당”은 특별매각조건을 적용하기 전 배당 계산에서 남는 임차보증금입니다. 실제 매수인에게 승계되는 금액은 매각조건에 따라 0원으로 처리되므로, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 최아린 보증금 | 170,000,000원 | 134,282,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사페이게이트 | 5,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 937,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최아린의 보증금 부족분은 35,718,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 성북구 동선동4가 고명외식고등학교 남서측 인근으로, 주위에는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 성신여대입구역(4호선·우이신설선)이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 등기부에는 최아린 명의의 임차권 설정등기가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 5층 510호이며 사용승인일은 2011.12.29.입니다.
- 토지. 사다리형 평지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며 남동측·남서측 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,652,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·말소 절차 확인. 최아린은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이므로 배당 후 잔존채권 포기 및 임차권등기 말소가 매각조건대로 처리되는지 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 할인 판단 금지. 특별매각조건이 없다면 유찰될수록 계산상 미배당 보증금은 증가하는 구조입니다. 이 사건은 확약 때문에 실질 인수가 0원이지만, 가격 적정성 자체는 최신 거래가격과 별도로 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 관련한 건축물대장·용도 현황을 입찰 전 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하고 배당 및 말소 조건의 변동 여부를 재점검해야 합니다.
맺으며 — 위험한 인수형처럼 보이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다
최아린은 2021.09.30. 전입해 2022.02.14. 말소기준 근저당권보다 앞서는 대항력 임차인입니다. 보증금도 170,000,000원으로 신건 최저가 137,000,000원을 웃돌아, 일반적인 경매라면 미배당 보증금 인수가 핵심 위험이 됩니다. 실제 배당 계산상 현재 회차에서 35,718,000원이 남습니다.
그러나 이 사건은 신청채권자와 임차인이 배당으로 전액을 회수하지 못해도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 낙찰가 137,000,000원과 같습니다. 결론은 “대항력 임차인 존재 자체보다 특별매각조건의 정확한 이행 여부를 확인하는 사건”입니다. 권리 위험은 조건으로 해소되지만, 가격의 싸고 비쌈은 최신 실거래를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
