서울북부지방법원 2026타경10340. 서울 중랑구 면목동 풍림아파트 17층 1702호, 전용 59.4㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김성환으로, 2006년 8월 14일 거래가액 123,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 11월 28일 설정된 부천새마을금고 근저당권 442,800,000원입니다. 그 뒤 2026년 2월 20일 강제경매개시결정이 붙었고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고는 없어 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리보다 가격을 더 엄격하게 볼 사건입니다. 감정가와 신건 최저가가 515,000,000원인데, 동일 전용면적의 최근 12개월 평균은 486,250,000원이고 최신 거래는 485,000,000원입니다. 전체 12건 평균 510,333,333원은 2021년과 2022년의 600,000,000원, 594,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 매력 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근과 과거 거래를 비교한 추세가 -6.9%라는 점까지 함께 보면, 신건 515,000,000원은 최근 시장 눈높이보다 높은 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 1514 풍림아파트 17층 1702호 · 서울특별시 중랑구 망우로26길 43 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.4㎡ · 방2·욕실·주방 및 식당·거실·발코니·다용도실·현관 · 지상20층 지하3층 중 17층 |
| 소유자 | 김성환 (2006.08.14. 거래가액 123,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 515,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이진화 / 24,260,350원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.28. 부천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 442,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 1997.01.23 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 현재 계산상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 존속 권리는 없습니다. 2024년 11월 28일 부천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 2026년 2월 20일 강제경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·하나은행·의왕새마을금고· 청주저축은행·대부회사 등의 근저당과 전세권, 압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
풍림아파트는 132세대, 사용승인일 1997.01.23인 단지입니다. 전용 59.4㎡ 거래 12건이 확인되며, 최근 시세 판단에서는 전체 평균 510,333,333원보다 최근 12개월 평균 486,250,000원과 최신 거래 485,000,000원을 우선해야 합니다. 최저가 515,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.9%이고 거래 추세는 -6.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.4㎡ | 6 | 485,000,000원 |
| 2025.08 | 59.4㎡ | 9 | 510,000,000원 |
| 2025.06 | 59.4㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 2025.03 | 59.4㎡ | 11 | 470,000,000원 |
| 2025.01 | 59.4㎡ | 6 | 470,000,000원 |
| 2024.11 | 59.4㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 2024.10 | 59.4㎡ | 8 | 505,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.4㎡ | 4건 | 486,250,000원 |
특히 같은 17층 거래가 2024.11에 500,000,000원으로 확인됩니다. 이후 최신 거래는 485,000,000원이고, 최근 거래 추세도 -6.9%입니다. 따라서 감정가 515,000,000원을 전체 평균 510,333,333원과만 비교해 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 최근 시세를 기준으로 보면 현재 신건 가격은 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 515,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,550,000원 |
| 2. 근저당 · 부천새마을금고 | 442,800,000원 | 442,800,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이진화 | 24,260,350원 | 24,260,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,389,650원 |
현재 회차 515,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 467,060,350원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 40,389,650원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 515,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 412,000,000원 | 61,580,350원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 329,600,000원 | 142,874,750원 | 0원 |
유찰이 생겨 배당 부족액이 커져도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미배당 증가가 매수인에게 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다. 이 사건의 입찰 포인트는 권리 인수보다 현재 515,000,000원을 최근 시세보다 높은 가격에 받아야 할 이유가 있는지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울중랑초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 근거리에 경의중앙선 중랑역과 간선·지선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상20층 지하3층 건물의 17층 1702호이며 사용승인일은 1997.01.23입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일단지 기준 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 3,014.9㎡입니다.
- 도로. 서측 왕복2차선 도로와 북측 노폭 약 4m 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래 허가구역. 2025.08.26.~2026.08.25. 지정 구역과 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 구역이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 3,003,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 단지 규모. 풍림아파트 132세대이며 전용 59.4㎡ 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 12건 평균 510,333,333원보다 최근 12개월 평균 486,250,000원과 최신 거래 485,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -6.9%입니다. 신건 515,000,000원에 가격 가점을 줄 근거가 약합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 412,000,000원, 2회 유찰 시 329,600,000원이며 두 경우 모두 예상 매수인 인수는 0원입니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매의 현재 진행관계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21입니다. 입찰 판단 전 최신 등기와 매각 관련 원본을 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건은 현재 등기 구조만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 2024.11.28. 부천새마을금고 근저당 442,800,000원이고, 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 신건 실질취득 515,000,000원은 최근 12개월 평균 486,250,000원의 105.9%이고 최신 거래 485,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세마저 -6.9%입니다. 따라서 이 물건을 신건 단계에서 ‘권리가 깨끗하고 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 권리 안전성은 장점이지만, 현재 가격은 최근 시장보다 높습니다. 공매공고 부기등기의 현재 상태까지 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다.
