서울북부지방법원 2026타경10350. 서울 도봉구 도봉동 삼환도봉아파트 4동 12층 1205호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 15층 건물 내 12층입니다. 등기상 현재 소유자는 김현욱이고, 말소기준권리는 2015.07.14. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 216,000,000원입니다. 이후 설정된 아주캐피탈주식회사·우리금융캐피탈주식회사 근저당권과 기술보증기금·경기신용보증재단의 가압류, 국·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 540,200,000원, 최신 거래는 2026.01. 520,000,000원입니다. 신건 최저가 555,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.7%로, 현재 회차에서 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10350 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 87 삼환도봉아파트 4동 제12층 제1205호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 73.89㎡ · 15층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김현욱 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 555,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 165,749,804원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2015.07.14. 근저당권 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거의 여러 근저당권과 가압류·압류 중에는 등기부상 이미 말소된 권리도 다수 확인됩니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 시세 이상
삼환도봉 동일 평형 73.89㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 538,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 540,200,000원과 최신 거래 520,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 2.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 73.89㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2025.10 | 73.89㎡ | 6 | 520,000,000원 |
| 2025.08 | 73.89㎡ | 12 | 558,000,000원 |
| 2025.08 | 73.89㎡ | 15 | 545,000,000원 |
| 2025.07 | 73.89㎡ | 4 | 538,000,000원 |
| 2025.06 | 73.89㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2025.05 | 73.89㎡ | 12 | 558,000,000원 |
| 2025.05 | 73.89㎡ | 12 | 560,000,000원 |
| 2025.05 | 73.89㎡ | 13 | 543,000,000원 |
| 2025.02 | 73.89㎡ | 11 | 540,000,000원 |
| 2024.06 | 73.89㎡ | 4 | 528,000,000원 |
| 2024.06 | 73.89㎡ | 8 | 530,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.89㎡ | 10건 | 540,200,000원 |
실거래 범위는 520,000,000원~560,000,000원이고, 신건 최저가 555,000,000원은 이 범위의 상단에 가깝습니다. 특히 최근 12개월 평균 대비 102.7%, 전체 평균 대비 103.1%입니다. 최신 거래가 520,000,000원인 점까지 고려하면 현재 회차에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 555,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,950,000원 |
| 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 근저당 · 아주캐피탈주식회사 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 258,000,000원 | 93,450,000원 |
| 가압류 · 기술보증기금 | 81,971,413원 | 0원 |
| 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 813,571,413원 중 547,050,000원이 배당되고, 미배당은 266,521,413원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 도봉역 북동측 인근이며 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공서가 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 도봉역이 있습니다.
- 건물. 프리케스트 콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 15층 건물 내 12층 1205호로, 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 삼환도봉은 660세대이며 1987.10.29. 준공입니다.
- 정비사업. 정비구역(삼환도봉아파트 재건축)에 포함되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 평지, 부정형, 소로한면이며 공시지가는 3,051,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 555,000,000원은 최근 12개월 평균 540,200,000원의 102.7%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 동일평형 거래는 2026.01. 520,000,000원입니다.
- 재건축 지위 확인. 도봉구와 주식회사 코람코자산신탁의 사실조회회신서를 확인하고, 매수인이 취득할 권리와 부담할 의무를 직접 문의해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2015.07.14. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 회차 대응. 현재 555,000,000원, 1회 유찰 시 444,000,000원, 2회 유찰 시 355,200,000원 시나리오를 비교해 접근해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 임차인은 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 신건 최저가 555,000,000원은 최근 12개월 평균 540,200,000원의 102.7%이고 최신 거래 520,000,000원보다 높아, 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다. 더 중요한 변수는 삼환도봉아파트 재건축사업에 따른 매수인의 지위와 권리·의무입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 신건 가격은 보수적으로, 재건축 지위는 입찰 전 필수 확인입니다.
