서울북부지방법원 2026타경10368. 면목동 산들마을 나동 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 단지형다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 “임차권이 있느냐”보다 그 임차권이 얼마까지 배당되고 얼마가 남느냐가 핵심입니다. 임차인 이종원은 임대차계약일 2020.04.25, 확정일자 2020.05.01, 전입·점유개시 2020.07.08이며 보증금은 250,000,000원입니다. 2022.10.12 주택임차권등기를 마쳤고, 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
말소기준은 2024.12.18 서울특별시 압류입니다. 따라서 2022.10.12 등기된 이종원의 주택임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액만큼 매수인에게 승계될 수 있습니다. 다만 현재 회차의 매각대금 333,000,000원을 전제로 한 배당계산에서는 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 653-3 산들마을 나동 제5층 제503호 |
| 도로명 | 서울특별시 중랑구 사가정로46길 21-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제5층 제503호 |
| 소유자 | 김도용 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 본다
현재 소유자는 김도용이고, 2020.07.08 소유권을 취득했습니다. 임차인 이종원도 같은 날 전입 및 점유를 시작했고 확정일자는 그보다 앞선 2020.05.01입니다. 이후 2022.10.12 보증금 250,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 이 권리는 2024.12.18 서울특별시 압류보다 선순위이므로 미배당 잔액이 있으면 말소되지 않는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이종원 주거 · 임차권등기 | 제5층 제503호 | 250,000,000원 | 전입 2020.07.08 확정 2020.05.01 배당요구 2022.10.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계신고 없음 |
이종원은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차에서는 배당으로 보증금이 전액 변제되는 계산이지만, 매각물건명세서에는 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액부분에 대하여 말소되지 아니함”이 명시되어 있습니다. 따라서 유찰 후 회차에서는 최저가만 볼 것이 아니라 매각가 + 미배당 인수액을 함께 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 3.8억, 신건은 3.33억
산들마을의 비교 실거래는 총 7건이고, 대상 면적은 31.7㎡입니다. 가장 최근 거래는 2026.05 전용 33.33㎡ 4층의 380,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균 역시 380,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 33.33㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2022.09 | 29.89㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2022.06 | 28.85㎡ | 2 | 308,000,000원 |
| 2022.03 | 33.33㎡ | 5 | 347,000,000원 |
| 2021.10 | 29.89㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 33.33㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2021.07 | 32.46㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 321,428,571원 |
전체 7건 평균은 321,428,571원이어서 최저가 333,000,000원은 전체 평균의 103.6%입니다. 하지만 이 평균에는 2021~2022년 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 380,000,000원이고, 현재 최저가는 그 가격의 87.6%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 21.9% 높은 흐름으로 집계되어 있어, 전체 평균만 보고 “신건이 비싸다”고 판단하는 것도 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,462,000원 |
| 1. 임차인 이종원 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 77,538,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 250,000,000원 중 예상배당은 77,538,000원이고 미배당은 172,462,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 인수액이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 333,000,000원 | 77,538,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 266,400,000원 | 11,870,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 213,120,000원 | 0원 | 40,663,680원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동, 지하철 7호선 사가정역 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고, 인근에 사가정역과 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층 503호이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 대체로 등고평탄한 가로장방형 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,768,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래표본. 산들마을은 28세대이고 비교 실거래는 7건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 판단은 단일 거래의 영향이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당을 최우선 확인. 이종원 보증금 250,000,000원이 실제 배당에서도 전액 변제되는지를 매각물건명세서와 배당순위 원본으로 확인해야 합니다.
- 현재와 유찰 후를 구분. 현재 회차와 1회 유찰 시 계산상 인수는 0원이지만, 2회 유찰 시 인수액 40,663,680원이 발생합니다.
- 실질취득가로 비교. 2회 유찰 시 최저가 213,120,000원만 보지 말고 인수액을 더한 253,783,680원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 최근 시세 표본 확인. 최근 12개월 평균 380,000,000원은 거래 1건이므로 해당 거래의 면적 33.33㎡·4층과 본건의 상태 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.10.12 주택임차권등기와 2024.12.18 말소기준 압류, 2026.02.25 강제경매개시결정의 순위를 등기사항전부증명서 원본과 대조하세요.
- 현장 확인. 도시형생활주택의 내부 상태, 점유 현황, 관리비와 실제 인도 가능 시점을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0, 유찰 후에는 다시 계산”
이 사건은 선순위 대항력 임차권이 있어 겉보기보다 권리분석이 중요합니다. 이종원의 보증금은 250,000,000원이고, 말소기준인 2024.12.18 압류보다 앞서므로 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 현재 최저가 333,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되어 인수액 0원으로 계산됩니다.
가격은 최신 거래 380,000,000원 및 최근 12개월 평균 380,000,000원의 87.6%이고 최근 추세도 21.9% 상승입니다. 반면 전체 7건 평균은 321,428,571원으로 현재 최저가보다 낮고, 최근 12개월 표본은 단 1건입니다. 따라서 권리상 현재 회차는 방어가 되지만, 가격 판단은 최근 단일 거래를 과신하지 않는 것이 핵심입니다. 특히 2회 유찰 시에는 213,120,000원만 보고 접근해서는 안 되고, 인수 40,663,680원을 더한 실질취득 253,783,680원으로 다시 계산해야 합니다.
