서울북부지방법원 2026타경10393. 도봉구 방학동 청구아파트 102동 9층 903호입니다. 감정평가상 주거용으로 이용 중이며, 대상 면적은 전용 84.97㎡입니다. 소유자는 장명환이고, 2006.10.31. 소유권이전 당시 거래가액은 178,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2023.05.23. 주식회사피플펀드컴퍼니의 근저당권 247,000,000원입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 농협은행 주식회사 가압류 131,520,426원, 김대악 가압류 30,000,000원과 두 건의 임의경매개시결정이 이어지며, 해당 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서도 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 “임대관계 등 미상”으로 기재돼 있으므로, 임차 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 734 청구아파트 102동 9층 903호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 11층 건물 내 9층 |
| 이용상태 | 주거용 |
| 소유자 | 장명환 · 2006.10.31. 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 586,000,000원 / 586,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 193,694,739원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.11.21. 현대해상화재보험주식회사 근저당 285,600,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.23. 피플펀드컴퍼니 근저당 247,000,000원입니다. 이후 농협은행 주식회사와 김대악의 가압류, 피에프씨테크놀로지스 주식회사 및 한국자산관리공사의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 5.86억은 최근 평균의 102.7%
청구아파트 전용 84.97㎡의 최근 거래 12건은 2026.07~2026.08 거래입니다. 최근 12개월 평균은 570,750,000원, 최저 거래는 535,000,000원, 최고 거래는 640,000,000원입니다. 가장 최근 거래로 제시된 금액은 545,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 2 | 545,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 13 | 588,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 3 | 545,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 560,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 3 | 548,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 618,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 3 | 585,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 14 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 570,750,000원 |
현재 최저매각가 586,000,000원은 최근 12개월 평균 570,750,000원의 102.7%입니다. 최신 거래 545,000,000원보다도 높은 금액이므로, 신건 최저가를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 실거래 범위 안에는 들어오지만 최근 평균보다 높은 출발가라는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 586,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,260,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사피플펀드컴퍼니 | 247,000,000원 | 247,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 131,520,426원 | 131,520,426원 |
| 3. 가압류 · 김대악 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,219,574원 |
현재 회차 586,000,000원 가정에서는 배당 대상 채권 408,520,426원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 169,219,574원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울초당초등학교 동측 인근에 위치하며 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 11층 건물의 9층 903호이며, 감정요항표상 사용승인일은 1995.06.23.입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 거래 기반. 청구아파트는 978세대이며, 전용 84.97㎡ 최근 거래 12건의 범위는 535,000,000원~640,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세와 응찰가 대조. 현재 최저가 586,000,000원은 최근 12개월 평균 570,750,000원의 102.7%입니다. 신건 자체에 가격 할인은 없습니다.
- 점유·임대차 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.05.23. 피플펀드컴퍼니 근저당 247,000,000원이 말소기준이며 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가의 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의해 작성됐고 실제 내부와 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저매각가 586,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 570,750,000원의 102.7%입니다. 최신 거래 545,000,000원보다도 높기 때문에 신건 가격만 놓고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 등기상 인수는 깔끔하지만, 가격과 점유 확인은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
