서울북부지방법원 2026타경10397. 성북구 석관동 에이치케이팰리스 3층 303호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준권리보다 먼저 존재하는 임차권입니다. 이종걸은 2021.11.30 전입·점유를 시작했고, 2024.01.29 보증금 236,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.08.13 주식회사한국투자저축은행의 가압류입니다. 따라서 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분이 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다.
현재 예상배당에서는 이종걸에게 배당되는 금액이 0원으로 계산돼 있고, 보증금 236,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 그래서 신건 최저가 247,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 낙찰대금과 인수액을 합친 현재 회차의 실질취득은 483,000,000원입니다. 이 물건에서 “2.47억짜리 다세대”라는 첫인상은 실제 부담과 크게 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10397 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 석관동 338-440 에이치케이팰리스 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 28.81㎡ · 철근콘크리트구조 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 한정현 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기상 참고 | 2021.12.28 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 박수미의 보증금 225,000,000원 주택임차권은 2021.12.08 이미 말소됐습니다. 현재 인수 판단의 대상은 이종걸 1명입니다. 이종걸의 전입·점유일 2021.11.30과 임차권등기일 2024.01.29는 말소기준인 2024.08.13 가압류보다 빠릅니다. 이후의 국세 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종걸 제3층 제303호 전부 | 2021.11.30 | 2021.11.10 2024.02.20 경정 | 236,000,000원 | 2024.01.29 | 대항력 有 예상배당 0원 인수 236,000,000원 |
등기부에는 확정일자가 2021.11.10으로 경정돼 있으나, 현재 예상배당은 우선변제 배당 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·배당 관련 원문을 다시 대조해야 하는 지점입니다.
② 시세 비교 — 최저가 74.2%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
HK팰리스의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.09의 333,000,000원이고, 과거 거래는 2021.07의 359,000,000원입니다. 최근 기준 가격은 과거보다 -7.2% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 45.07㎡ | 2 | 333,000,000원 |
| 2021.07 | 45.07㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 346,000,000원 |
| 최근 기준 | — | 1건 | 333,000,000원 |
표면 최저가 247,000,000원은 최근 기준 거래가 333,000,000원의 74.2%입니다. 하지만 이 수치만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 예상되는 인수액 236,000,000원을 합치면 실질취득은 483,000,000원으로 올라가며, 이는 333,000,000원의 약 145.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 인수 · 임차인 이종걸 보증금 | 236,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 267,973,331원 | 242,742,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 503,973,331원 중 예상배당은 242,742,000원이고 미배당액은 261,231,331원입니다. 임차인 이종걸의 보증금 236,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있어 아래 배당 도넛에는 포함하지 않았습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 상월곡동 소재 지하철6호선 상월곡역 남동측 인근으로, 단독·다세대주택과 근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철6호선 상월곡역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 3층 303호이며 승강기·난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 건축물현황도와 외부관찰 등을 종합해 평가했으며 임대내역은 미상으로 조사됐습니다.
- 거래표본. HK팰리스는 15세대, 사용승인일은 2019.03.12이며 확인된 실거래는 2건입니다. 대상 면적 28.81㎡와 거래표본 45.07㎡가 일치하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 최우선 확인. 매각물건명세서상 이종걸의 주택임차권이 배당 미변제 잔액만큼 말소되지 않는다는 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당관계 대조. 등기부에는 확정일자 2021.11.10 경정이 존재하지만 현재 예상배당은 임차인 배당 0원·매수인 인수 236,000,000원으로 계산돼 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 197,600,000원, 2회 유찰 158,080,000원은 모두 보증금 236,000,000원보다 낮습니다. 유찰된 최저가만으로 싸다고 판단하지 마십시오.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.28 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매수 후 처리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문부재였고 임대내역이 미상으로 조사돼 실제 점유상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 주의. 확인된 거래는 모두 45.07㎡로 경매 대상 28.81㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적·유사 면적 거래를 추가 확인하지 않은 상태에서 333,000,000원을 확정 시세로 쓰면 안 됩니다.
- 세금·배당 변동. 국의 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세·최우선변제가 완전히 반영되지 않을 수 있으므로 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.47억 낙찰”이 아니라 “인수까지 얼마인가”
이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아닙니다. 말소기준인 2024.08.13 가압류보다 앞선 이종걸의 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 예상배당에서는 보증금 236,000,000원이 한 푼도 배당되지 않아 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 신건 최저가 247,000,000원 기준 실질취득은 483,000,000원입니다.
최저가만 보면 최근 기준 거래가 333,000,000원의 74.2%지만, 이는 권리 인수액을 뺀 숫자입니다. 실거래 표본 또한 대상 호실보다 큰 45.07㎡라 직접 비교에는 한계가 있고, 확인된 거래 추세는 -7.2%입니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸지는 물건”으로 단순화하면 안 됩니다. 권리 인수액과 실제 배당 후 남는 보증금까지 계산한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 회차에서는 권리 위험이 크고 가격 메리트도 확인되지 않는 구조입니다.
