서울북부지방법원 2026타경10414. 서울 도봉구 창동 현대하이츠 102동 2층 202호, 전용 71.77㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 홍상준이며, 2021.11.25. 홍상준·김동숙이 지분 각 2분의 1로 350,000,000원에 매수한 뒤 2025.02.04. 김동숙 지분 전부가 홍상준에게 증여돼 현재 홍상준이 전부를 보유하는 구조입니다. 권리분석의 기준점은 2024.11.01. 설정된 북서울농업협동조합 근저당 48,000,000원이고, 그 뒤의 김영순 가압류 150,000,000원과 2026.03.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격도 확인할 만합니다. 감정가와 신건 최저가는 361,000,000원인데, 같은 71.77㎡의 최신 거래는 2026.05. 390,000,000원입니다. 최근 12개월 표본은 이 1건뿐이지만, 주어진 최근 시세 기준으로 최저가는 92.6%이며 2021.11. 거래 350,000,000원과 비교하면 그보다 높습니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 11.4% 상승으로 집계돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 632-98 현대하이츠 102동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 우이천로20길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 71.77㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인일 | 2008.11.26 |
| 소유자 | 홍상준 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,945,205원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.11.01. 을구 13번 북서울농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 48,000,000원이고 채무자는 홍상준입니다. 이후 2024.12.26. 홍상준 지분에 설정된 김영순의 가압류 150,000,000원과 2026.03.05. 김영순의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 그 이전의 여러 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 29,000,000원 낮은 신건
현대하이츠102동은 총 8세대이며, 대상과 같은 전용 71.77㎡ 거래가 3건 확인됩니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026.05. 2층 390,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 71.77㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2021.11 | 71.77㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2021.11 | 71.77㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | 71.77㎡ | 3건 | 363,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.77㎡ | 1건 | 390,000,000원 |
신건 최저가 361,000,000원은 전체 3건 평균 363,333,333원과는 큰 차이가 없지만, 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최신 거래 390,000,000원과 비교하면 29,000,000원 낮고, 92.6% 수준입니다. 또한 최근 거래는 이전 350,000,000원 거래들보다 높아 최근 대비 과거 가격 추세는 +11.4%로 집계됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 1. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김영순 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김영순 | 180,945,205원 | 157,146,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
361,000,000원 매각 가정에서 채권 총 청구 378,945,205원 중 355,146,000원이 배당되고, 미배당은 23,799,205원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격·배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 361,000,000원 | 23,799,205원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 288,800,000원 | 94,988,405원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 231,040,000원 | 151,939,765원 | 0원 |
현재 회차에서도 최저가가 최신 동일면적 거래보다 낮습니다. 1회 유찰 시 288,800,000원, 2회 유찰 시 231,040,000원으로 낮아지지만, 유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 94,988,405원, 151,939,765원으로 커집니다. 주어진 시뮬레이션상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창2동 주민센터 남서측 인근으로, 건영캐스빌아파트 등 아파트단지와 다세대주택, 근린생활시설이 함께 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 쌍문역(4호선)이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며, 사용승인일은 2008.11.26입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 9m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역이며 토지면적은 320.3㎡, 공시지가는 3,727,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 현대하이츠102동은 8세대이며, 동일 71.77㎡ 거래 표본은 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 폐문 및 관계인 부재로 임대관계가 조사되지 않았으므로 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 전체 3건 평균 363,333,333원보다 2026.05. 최신 거래 390,000,000원을 우선 비교 기준으로 보되, 최근 12개월 표본이 1건이라는 한계도 함께 감안해야 합니다.
- 신건 가격. 최저가 361,000,000원은 최신 거래의 92.6%로, 데이터상 최근 거래보다는 낮습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당이 발생해도 주어진 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 긍정적, 점유 확인은 필수
이 물건은 등기상으로는 말소기준권리인 북서울농업협동조합 근저당 이후의 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 신건 361,000,000원으로 2026.05. 동일 면적·동일 2층 거래 390,000,000원보다 29,000,000원 낮습니다. 최근 거래 대비 92.6%라는 숫자만 보면 가격 여지는 있습니다. 다만 이 사건은 폐문·관계인 부재로 임대관계 조사가 되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 소멸형, 가격은 최근 거래보다 낮음. 다만 점유·임차관계 확인 후 입찰”입니다.
