서울북부지방법원 2026타경10423. 장안동 모던하우스 2층 204호입니다. 소유자는 진현철이고, 현재 등기부상 말소기준권리는 2020.05.18. 주택도시보증공사 가압류 4,566,000,000원입니다. 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서 단순히 “후순위는 다 지워진다”로 끝내면 안 됩니다. 임차인 고지선은 2017.02.09. 전입·확정일자를 갖추고 있어 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시돼 있습니다.
현 회차 229,000,000원 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,006,000원을 제외한 뒤 고지선의 보증금 208,000,000원이 전액 배당되어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 국세·지방세 압류가 다수 존재하고, 자료에도 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 미배당이 생길 수 있음이 경고돼 있습니다. 실제 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10423 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 349-12 모던하우스 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.31㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 공부상 사무소 · 현황 다세대주택 |
| 소유자 | 진현철 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2017년 임차인의 선순위 대항력
말소기준은 2020.05.18. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 고지선은 2017.02.03. 점유개시, 2017.02.09. 주민등록 및 확정일자를 갖춰 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했습니다. 2021.04.19. 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고지선 | 204호 전부 · 주거(임차권등기) | 208,000,000원 | 2017.02.09 / 2017.02.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 71.0%지만 ‘면적 불일치’를 빼면 안 된다
모던하우스 실거래 표본은 8건이고 전체 평균은 300,875,000원, 최근 12개월 평균은 322,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.05. 300,000,000원이며 최근 거래 흐름은 과거보다 9.8% 높은 것으로 집계됐습니다. 신건 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 31.3㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 35.82㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2024.10 | 36.13㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2023.07 | 32.76㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2022.11 | 28.16㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2022.04 | 33.16㎡ | 3 | 347,000,000원 |
| 2022.01 | 28.16㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 31.3㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 322,500,000원 |
문제는 본건 전용면적이 47.31㎡인데 위 거래는 28.16㎡~36.13㎡라는 점입니다. 즉 시스템상 면적 매칭도 불일치입니다. 따라서 71.0%라는 할인율은 참고지표로는 의미가 있지만, 본건의 직접 비교시세라고 보기에는 한계가 큽니다. 가격 가점보다 권리·건축물 리스크 검증을 먼저 해야 하는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 고지선 보증금 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,566,000,000원 | 16,994,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 고지선 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 시뮬레이션상 고지선의 보증금은 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 당해세 등 우선배당은 반영되지 않았고, 실제 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
④ 유찰 시 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 생긴다
| 회차 | 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 229,000,000원 | 208,000,000원 | 0원 | 229,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 183,200,000원 | 179,835,200원 | 28,164,800원 | 211,364,800원 |
| 2회 유찰 64% | 146,560,000원 | 143,708,160원 | 64,291,840원 | 210,851,840원 |
⑤ 건축물·입지 리스크
- 용도 불일치. 공부상 사무소이나 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축)’ 등재가 명시돼 있습니다.
- 행정 리스크. 현황 주거 이용 때문에 원상회복의무, 시정명령 및 이행강제금이 부과될 수 있다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 입지. 장평중학교 북측 인근 기존 주택지대로 연립·다세대·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 노선버스정류장 및 지하철 5호선 장한평역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,220,000원/㎡, 토지면적 213.0㎡의 두 필지 일단 다세대주택 부지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 실제 배당액 확인. 고지선 보증금 208,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 조세채권과 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 고지선이 경매 신청채권자와 동일 이름이므로 계약서·보증금 지급내역·거주 및 반환채권 자료를 대조해야 합니다.
- 위반건축물 시정 가능성. 무단증축 내용과 원상회복 범위, 이행강제금 부과 여부를 관할 행정기관과 건축물대장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보정. 실거래 표본 면적이 28.16㎡~36.13㎡로 본건 47.31㎡와 다르므로 면적·용도·층을 맞춘 별도 비교가 필요합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1·2회 유찰 시에는 최저가가 아니라 임차보증금 인수액을 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “71% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 위반건축물
표면만 보면 감정가 2.29억은 최근 12개월 실거래 평균 3.225억의 71.0%라 눈에 띕니다. 그러나 비교 거래 면적이 본건 47.31㎡와 맞지 않는 데다, 고지선의 선순위 대항력 보증금 208,000,000원이 핵심 변수입니다. 현 회차 배당표에서는 전액 배당돼 인수 0원이지만, 당해세 등으로 배당이 깎이면 그 미배당 보증금은 매수인이 떠안게 됩니다.
또한 공부상 사무소인데 현황은 주거용이고, 매각물건명세서에는 위반건축물(무단증축) 등재와 원상회복·이행강제금 가능성까지 적혀 있습니다. 따라서 이 사건은 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있지만 권리와 물건상태 확인 난도가 높은 유형입니다. 신건 응찰 전에는 임차보증금 실제 배당 가능액, 조세채권의 법정기일, 위반건축물 시정범위를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
