서울북부지방법원 2026타경10462. 현대썬앤빌601 제12층 제에이1204호는 감정평가상 아파트(도시형 생활주택·원룸형)으로 이용 중인 전용 18.35㎡ 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 111,000,000원이 아니라 정대철의 보증금 120,000,000원입니다. 임차인은 2020.12.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.12.02.입니다. 말소기준인 2023.12.08. 롯데카드 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
임차권등기는 2024.12.31.에 이루어졌지만, 등기된 내용에는 임대차계약일 2020.11.19., 주민등록일·점유개시일 2020.12.30., 확정일 2020.12.02.가 기재되어 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분은 말소되지 않는다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10462 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 373-3 현대썬앤빌601 제12층 제에이1204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 장한로 91 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형 생활주택·원룸형) · 전용 18.35㎡ · 방1·화장실1·발코니 등 · 20층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 정현화 · 2016.06.07. 매매 · 거래가액 125,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 망 정현화의 상속재산 파산관재인 변호사 이이수 |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.12.08. 갑구 5번 롯데카드 가압류 9,262,623원입니다. 그런데 임차인 정대철은 그보다 앞선 2020.12.30. 전입·점유를 갖췄습니다. 따라서 후순위 임차권등기라는 외형만 보고 소멸한다고 판단하면 안 됩니다. 배당요구도 이루어졌지만, 배당금만으로 120,000,000원의 보증금이 모두 회수되지 않으면 미배당액은 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대철 | 제12층 제에이1204호 전부 | 120,000,000원 | 2020.12.30 / 2020.12.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 보증금은 없으며, 현재 회차 가정에서 정대철에게 108,646,000원이 배당되고 부족분 11,354,000원은 매수인이 인수합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현대썬앤빌601 동일 면적 18.35㎡의 실거래는 12건이며 전체 평균은 102,291,666원입니다. 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해 최근 12개월 평균 102,357,142원, 최신 거래 2026.07. 103,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.35㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2026.07 | 18.35㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2026.03 | 18.35㎡ | 19 | 104,000,000원 |
| 2026.02 | 18.35㎡ | 9 | 99,500,000원 |
| 2026.01 | 18.35㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2025.11 | 18.35㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2025.09 | 18.35㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 18.35㎡ | 4 | 96,000,000원 |
| 2025.06 | 18.35㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 18.35㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2025.03 | 18.35㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 18.35㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 18.35㎡ | 7건 | 102,357,142원 |
현재 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 108.4%입니다. 그런데 권리인수까지 포함한 실질취득 122,354,000원은 최근 12개월 평균보다 약 19.5% 높고, 최신 거래 103,000,000원보다도 약 18.8% 높습니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가만으로도 최근 시세보다 높고, 실질취득 기준으로 보면 가격 부담이 더 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 1. 임차인 정대철 보증금 | 120,000,000원 | 108,646,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,262,623원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 상속재산 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 11,354,000원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,354,000원을 먼저 공제하고 임차인에게 108,646,000원이 배당되어 보증금 부족분 11,354,000원이 남습니다. 매각물건명세서상 이 부족분은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 111,000,000원 | 11,354,000원 | 122,354,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 88,800,000원 | 33,198,400원 | 121,998,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 71,040,000원 | 50,638,720원 | 121,678,720원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평중학교 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·주상용 건물·근린생활시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남서측 근거리에 장한평역(지하철 5호선)이 있습니다.
- 이용상태. 아파트(도시형 생활주택·원룸형)로 방1·화장실1·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 12층이며 사용승인일은 2015.10.02.입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가 12,060,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 단지·거래. 현대썬앤빌601은 193세대이며 동일 18.35㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 90,000,000원~110,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 회차는 111,000,000원이 아니라 인수 11,354,000원을 포함한 122,354,000원이 핵심 비교가격입니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부. 정대철의 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 않으면 잔액이 매수인에게 남습니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 매각가는 낮아져도 인수액은 각각 33,198,400원·50,638,720원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 최근12개월 평균 102,357,142원, 최신 거래 103,000,000원과 실질취득을 비교해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표상 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21.입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 거의 그대로”
이 사건은 감정가 111,000,000원의 소형 아파트가 아니라, 대항력 있는 120,000,000원 임차보증금이 가격구조를 결정하는 물건입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 11,354,000원이고 실질취득은 122,354,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 102,357,142원과 최신 거래 103,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
더 중요한 점은 유찰돼도 상황이 크게 개선되지 않는다는 것입니다. 매각가가 88,800,000원, 71,040,000원으로 내려갈수록 임차보증금 인수액이 33,198,400원, 50,638,720원으로 늘어나 실질취득은 각각 121,998,400원, 121,678,720원에 머뭅니다. 권리위험과 가격부담이 동시에 있는 대항력 인수형이므로, 최저가 할인율을 투자 메리트로 착각해서는 안 됩니다.
