서울북부지방법원 2026타경10507. 중랑구 상봉동 그랑아파트 제4층 제404호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권혁중·탁수영 각 지분 2분의 1이며, 2021.02.02. 거래가 278,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리 흐름의 기준은 2022.05.30. 삼성생명보험주식회사 근저당권 140,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 삼성생명 근저당과 세 건의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 권리 측면의 핵심은 명확합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 가격 판단은 신중해야 합니다. 확인되는 실거래는 2022년 12월의 445,000,000원 한 건뿐이며 거래면적은 84.88㎡, 비교 대상 면적은 63.6㎡로 일치하지 않습니다. 숫자상 99.3%라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10507 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 333-1 그랑아파트 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중랑구 동일로126나길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 주방 및 식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 현관, 발코니 |
| 소유자 | 권혁중 2분의 1 · 탁수영 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2021.02.02. · 거래가액 278,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 441,865,300원 / 441,865,300원 (신건) |
| 청구금액 | 57,055,558원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 내역이 없고, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 말소기준은 2022.05.30. 을구 9번 삼성생명보험주식회사 근저당권 140,800,000원입니다. 이후 을구 11번 삼성생명보험주식회사 근저당 71,500,000원, KB국민카드·농협은행·신한은행의 가압류 세 건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 99.3%지만 ‘싼 물건’ 단정은 금물
확인되는 그랑아파트 실거래는 2022.12, 445,000,000원 한 건입니다. 해당 거래는 전용 84.88㎡·2층이고, 비교 대상 면적은 63.6㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 값도 445,000,000원 1건으로 구성되어 있어, 최신 다수 거래를 통한 가격 추세 검증은 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 84.88㎡ | 2 | 445,000,000원 |
| 본건 | 63.6㎡ | 4 | 441,865,300원 |
최저매각가 441,865,300원은 이 단일 거래 445,000,000원의 99.3%로, 금액 차이는 3,134,700원입니다. 그러나 거래시점과 면적이 모두 다르고 표본도 한 건뿐이므로, 0.7% 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 신건에서 가격 판단을 내릴 때는 이 비교값보다 실제 입찰 직전의 동일·유사 면적 거래 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,865,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,818,653원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 140,800,000원 | 140,800,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 71,500,000원 | 71,500,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 15,543,858원 | 15,543,858원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 12,923,165원 | 12,923,165원 |
| 5. 가압류 · 주식회사신한은행 | 5,895,374원 | 5,895,374원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 188,384,250원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 246,662,397원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 188,384,250원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 441,865,300원 | 246,662,397원 | 188,384,250원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 353,492,240원 | 246,662,397원 | 101,080,952원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 282,793,792원 | 246,662,397원 | 31,372,282원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 채권자 총 청구액 246,662,397원이 모두 배당되는 계산입니다. 특히 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 유찰 여부는 권리 위험보다 가격 조건의 변화로 보는 편이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉역 북서측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택·소규모 아파트·단독주택과 인근 상업·편익시설이 혼재합니다. 주거용 입지조건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 남동측 약 100m에 지하철 7호선·경의중앙선·경춘선 환승역인 상봉역이 있습니다. 남측 약 150m, 북측 약 320m, 북서측 약 370m에 버스정류장이 있습니다.
- 규모. 그랑아파트는 14세대, 사용승인 관련 기준일은 2004.01.12로 확인됩니다. 옥내 자주식 주차 15대, 세대당 1.071대의 주차공간이 확보돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,176,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5m 도로에 접하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 반드시 확인할 물건 특이사항
- 건물 상태. 철근콘크리트조 평스라브지붕 공동주택 아파트이며 외벽은 인조석 판붙임, 내벽은 벽지도배 및 인테리어, 창호는 하이샷시 이중창호입니다.
- 설비. 난방·위생·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 제시외 부분. 테라스의 약 18.62㎡ 샷시조 다용도실이 매각대상과 어떻게 평가·포함됐는지 현장과 원본 서류를 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 비교 표본 확인. 현재 확인되는 실거래는 2022.12 한 건뿐이며 면적도 다릅니다. 441,865,300원을 ‘시세보다 싸다’고 전제하지 말고 동일·유사 면적의 최신 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.05.30. 삼성생명보험주식회사 근저당 140,800,000원이 기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기사항을 최종 확인합니다.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없고 배당상 인수액도 0원이지만, 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조합니다.
- 제시외 건물 확인. 테라스의 샷시조 다용도실 약 18.62㎡와 “제시외 건물 포함” 기재를 현장에서 확인합니다.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역으로 지정돼 있으므로 적용 관계를 원본 기준으로 확인합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 추가 검증
이 물건은 권리만 보면 단순한 편입니다. 임차인 내역이 없고, 말소기준 이후의 두 번째 근저당과 세 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되며 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 신건 가격 441,865,300원의 매력은 별개의 문제입니다. 확인되는 실거래 445,000,000원보다 0.7% 낮지만 그 거래는 2022.12 한 건뿐이고 면적도 본건 비교면적과 다릅니다. 여기에 제시외 건물 포함 및 테라스 약 18.62㎡의 샷시조 다용도실이라는 현황 확인 포인트도 있습니다. 결론은 “권리는 안전, 신건 가격은 중립 — 최신 비교거래와 제시외 부분 확인 후 판단”입니다.
