서울북부지방법원 2026타경10543. 쌍문초등학교 북측 인근 한솔에코빌 2층 204호, 전용 36.91㎡의 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 방3·거실·주방·화장실1 구조이며, 2017년 1월 5일 사용승인된 5층 건물에 있습니다. 핵심은 2020년 12월 11일 국세 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 이언희는 2020년 9월 22일 확정일자, 2020년 10월 22일 점유개시, 2020년 10월 26일 주민등록을 마쳤고 보증금은 199,000,000원입니다. 배당으로 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가 201,000,000원에서 집행비용 3,614,000원을 먼저 차감하면 임차인 예상배당은 197,386,000원입니다. 보증금과의 차액 1,614,000원이 예상 인수액이고, 최저가와 이를 합친 실질취득은 202,614,000원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 선순위로 차감되면 임차인의 배당액이 줄어 실제 인수액은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-219 한솔에코빌 제2층 제204호 · 시루봉로1길 114-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.91㎡ · 방3·거실·주방·화장실1 · 5층 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 2017.01.05 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 14세대 |
| 소유자 | 최광식 (2020.11.03 매매, 거래가액 199,000,000원, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2020년 12월 11일 수원세무서장의 국세 압류입니다. 이후 수원시·화성세무서·도봉구의 압류, 한빛자산관리대부의 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이언희의 대항요건은 말소기준보다 먼저 완성됐습니다. 2022년 11월 28일 설정된 주택임차권등기도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분이 말소되지 않는다고 명시돼 있어, 후순위 등기라는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이언희 | 제2층 제204호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.26 | 2020.09.22 | 199,000,000원 | 있음 | 있음·배당요구 | 미배당 잔액 |
| 김경섭 | 미상 | 2025.01.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김경섭은 2025년 1월 2일 전입해 말소기준보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분, 사용관계, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 점유 여부와 명도 상대방은 별도로 확인해야 합니다. 이언희는 배당요구를 했지만 예상배당만으로 보증금 전액이 충족되지 않으므로 현재 회차에서도 인수 가능성이 현실화됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세를 웃돈다
한솔에코빌 전용 36.91㎡의 최근 거래 3건은 175,000,000원에서 192,000,000원 사이이며, 최근 12개월 평균은 182,333,333원입니다. 현재 최저가만으로도 최근 평균의 110.2%이고, 임차보증금 인수를 더한 실질취득 202,614,000원은 최근 평균의 111.1%입니다. 최신 거래 192,000,000원보다도 10,614,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 36.91㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 2025.03 | 36.91㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2024.07 | 36.91㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 최근 평균 | 36.91㎡ | 3건 | 182,333,333원 |
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 예상 낙찰가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 201,000,000원 | 1,614,000원 | 202,614,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 160,800,000원 | 41,251,200원 | 202,051,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 128,640,000원 | 72,960,960원 | 201,600,960원 |
실질취득은 예상 낙찰가와 해당 회차의 임차보증금 예상 인수액을 합산했습니다. 각 회차의 집행비용 추정과 당해세 반영 여부에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 이언희 보증금 | 199,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 30,773,469원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 임차인 미배당액은 1,614,000원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문초등학교 북측 인근으로 다세대주택·공동주택과 단독주택이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2017.01.05 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 완만한 경사의 3필지 일단 토지이며 북서측과 북동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역이며 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 환금성. 14세대 다세대로 동일 면적 거래 표본은 3건입니다. 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.2회, 매각률은 0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액. 이언희의 실제 배당액과 미배당 잔액을 배당요구·채권계산서 및 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 법정기일을 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 김경섭 점유. 점유 부분·사용관계·보증금은 확인되지 않았습니다. 현장 방문으로 현재 점유자와 명도 상대방을 확인하세요.
- 실질취득 기준. 신건 202,614,000원, 1회 유찰 시 202,051,200원, 2회 유찰 시 201,600,960원으로 총비용이 거의 고정되는 구조입니다.
- 최근 시세 대조. 최근 평균 182,333,333원과 최신 거래 192,000,000원보다 실질취득이 높으므로 내부 상태·수리비까지 반영한 상한가가 필요합니다.
- 명도 절차. 선순위 임차인의 보증금 정산과 인도 시점을 동시에 협의해야 하며, 후순위 전입자의 실제 점유 여부도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 유찰이 할인으로 이어지지 않는 다세대
이 물건의 위험은 후순위 압류가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 현재 최저가 201,000,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 1,614,000원을 더한 실질취득은 202,614,000원입니다. 최근 실거래 평균보다 20,280,667원 높고 최신 거래보다도 10,614,000원 높습니다.
더 큰 함정은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 160,800,000원으로 낮아지지만 인수액이 41,251,200원으로 커지고, 2회 유찰 시에는 낙찰가 128,640,000원에 인수액 72,960,960원이 붙습니다. 실질취득은 계속 약 2.02억에 머뭅니다. 같은 건물 경매의 평균 유찰 횟수 6.2회와 14세대 다세대의 환금성까지 감안하면 결론은 분명합니다. 최저가는 내려가도 총비용은 내려가지 않고, 현재 총비용은 최근 시세보다 높습니다. 당해세까지 확인하기 전에는 인수액 1,614,000원도 확정값이 아닙니다.
