서울북부지방법원 2026타경10552. 도봉구 도봉동 609, 제2층 제201호로 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 등기상 오래된 근저당이 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준권리는 2023.06.15. 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 9,874,750원입니다. 그보다 앞선 2023.05.26. 전입·점유를 갖춘 김정우 임차인이 있어 권리분석의 핵심은 일반적인 후순위 임차인이 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 승계 여부입니다.
김정우의 임차보증금은 165,000,000원, 확정일자는 2023.04.17.이고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 매각가 182,000,000원 가정 배당표에서는 보증금 165,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 매각물건명세서상 이 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분이 말소되지 않는 구조입니다. 따라서 유찰 뒤에는 ‘낙찰가가 싸졌다’가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액을 실질취득비용으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 609 제2층 제201호 · 도로명 서울특별시 도봉구 시루봉로 276 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상면적 29.1㎡ · 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 한금석 · 2019.03.26. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정우 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 규모 | 총 10세대 · 사용승인 2018.05.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2018.05.25. 설정된 북서울농업협동조합 근저당권 780,000,000원은 2019.03.26. 이미 말소됐고, 2019년 신탁등기도 2019.04.26. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.06.15. 비엔케이캐피탈 가압류입니다. 김정우는 그보다 앞선 2023.05.26. 주민등록·점유개시를 갖추고 있어 대항력이 인정된 상태이며, 2025.05.30. 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정우 | 전유부분 전부 · 주거 | 2023.05.26 | 2023.04.17 | 165,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 조건부 승계 |
김정우는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2023.05.26.이 말소기준권리 2023.06.15.보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각물건명세서에는 2025.05.30.자 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액 부분은 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래와 사실상 같은 가격
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 이 물건과 면적이 매칭된 최근 12개월 거래는 2025.11. 183,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 183,000,000원입니다. 현재 최저가 182,000,000원은 최근 시세의 99.5%로 사실상 같은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.84㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2023.08 | 29.84㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2021.11 | 29.1㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 187,666,666원 |
전체 3건 평균은 187,666,666원이지만, 이 수치에는 2021.11.의 195,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 더 중요한 최근 지표는 183,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래 대비 -3.7% 추세입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가 비율 97.0%만 보고 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다. 최근 시세 기준 99.5%라는 점이 현재 가격의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 김정우 보증금 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 비엔케이캐피탈 가압류 | 9,874,750원 | 9,874,750원 |
| 3. 경매신청채권 · 김정우 | 165,000,000원 | 3,777,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 165,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 최저가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 182,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 가정 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 145,600,000원 | 22,238,400원 | 미배당 보증금 승계 발생 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 116,480,000원 | 50,950,720원 | 낙찰가만으로 가격 판단 금지 |
이 물건의 특이점은 유찰될수록 표면상 최저가는 크게 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수로 넘어와 실질취득비용이 같은 폭으로 떨어지지 않는다는 것입니다. 즉 145,600,000원이나 116,480,000원이라는 숫자만 보고 시세 대비 할인폭을 계산하면 권리분석이 틀어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 입지. 도봉동 오봉초등학교 남측 인근으로 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 방학역(1호선)이 있어 교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 15미터 내외 포장도로와 서측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 205.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 3,593,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모이고 거래 표본은 3건입니다. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현재 회차는 165,000,000원 전액 배당 가정으로 인수 0원이지만, 실제 배당표에서 전액 변제되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득 계산. 1회 유찰 시 인수 22,238,400원, 2회 유찰 시 50,950,720원이 발생합니다. 최저가만으로 할인율을 계산하면 안 됩니다.
- 임차인·신청채권자 동일성. 김정우가 임차인이면서 경매 신청채권자로 표시되어 있으므로 임대차계약·보증금 지급·채권 발생 근거를 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 183,000,000원이고 최근 대 과거 추세는 -3.7%입니다. 전체 평균 187,666,666원만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 환금성 보수 평가. 10세대 규모 도시형생활주택이며 경매 통계상 평균 유찰 3.3회·매각률 0.0%입니다.
- 세금·배당 변수. 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 조세채권과 배당순위를 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재는 인수 0, 유찰 뒤에는 인수형”
이 사건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”거나 “현재 인수액이 0원이니 안전하다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 현재 182,000,000원 회차에서는 보증금 165,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 한 번만 유찰돼도 22,238,400원, 두 번 유찰되면 50,950,720원의 미배당 보증금 승계가 발생하는 구조입니다. 따라서 유찰 후에는 낮아진 최저가가 아니라 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다.
가격도 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 183,000,000원이고 현재 최저가는 그 99.5%이며, 시장 추세도 -3.7%입니다. 여기에 10세대 도시형생활주택의 낮은 환금성과 평균 3.3회 유찰 통계가 겹칩니다. 권리는 현재 회차 배당이 전제될 때 정리 가능하지만, 신건 가격 메리트는 제한적이고 유찰 뒤에는 대항력 인수 구조를 다시 계산해야 하는 물건입니다.
