의정부지방법원 2023타경459. 경기도 파주시 법원읍 금곡리의 공장 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 허동준이고, 2021.11.25 소유권을 취득한 당일 하나은행이 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 하나은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 박기석 근저당, 국세 압류, 경기신용보증재단 가압류, 파주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 공장 경매에서는 등기부만큼 중요한 것이 무엇이 실제 매각대상에 포함되고, 어떤 상태로 인도되는지입니다. 이 사건은 일부 기계기구가 소재불명 또는 목록과 달라 매각에서 제외되고, 공장 건물 일부가 화재로 손상된 상태가 감정가에 반영되어 있습니다. 또 지목이 ‘전’인 토지가 현황상 도로로 이용 중이지만 농지취득자격증명 제출을 요구하고 있어 입찰 절차 자체도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경459 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 금곡리 474-2 |
| 등기 부동산 | [건물] 경기도 파주시 법원읍 금곡리 467 외 1필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(4-1) 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 허동준 |
| 감정가 / 최저가 | 1,771,360,020원 / 1,239,952,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 1,076,196,975원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.25 을구 7번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리인 2021.11.25 하나은행 근저당 이후 설정·등기된 박기석 근저당, 국세 압류, 경기신용보증재단 가압류, 파주시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 감정가 1,771,360,020원에서 1회 유찰되어 최저가 1,239,952,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 867,966,400원, 3회 유찰 시 607,576,480원으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건은 일반 주거용 집합건물과 달리 공장·토지 복합물건이고, 일부 건물 화재손상과 기계기구 제외, 지목과 현황의 차이 및 농지취득자격증명 조건이 동시에 존재합니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 가격 판단은 물건 상태와 실제 포함 자산을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,239,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,799,520원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,320,000,000원 | 1,225,152,480원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 박기석 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 박기석 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액은 1,555,000,000원, 배당액은 1,225,152,480원, 미배당은 329,847,520원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 매각조건·현황 — 권리보다 중요한 실물 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각되는 사건입니다.
- 농지취득자격증명. 목록2는 지목이 ‘전’이나 현황은 도로로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 화재손상. 목록4 건물 중 감정평가명세표상 기호(4-1) 일부가 화재로 인해 손상되고 제시외 건물 일부가 멸실된 상태이며, 해당 상태가 감정가액에 반영되어 있습니다.
- 매각 제외 기계기구. CNC포인트 보링기와 CNC재단기 런닝쏘는 소재불명으로 제외되고, 목록과 상이한 CNC재단기 런닝쏘(제작연월 2004.10.)도 매각에서 제외됩니다.
- 공장 이용상태. 기호(4-1)는 공장으로 이용 중이며 경량철골조 경량철골지붕 지상1층, 외벽·내벽 판넬마감, 바닥 에폭시마감, 하이샷시 등이 적용되어 있습니다.
- 토지 현황. 토지 126.0㎡는 지목 ‘도로’, 토지이용상황 ‘도로등’, 공시지가 19,500원/㎡로 확인됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금곡리마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대로 농경지·공장·주택·근린생활시설 등이 함께 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(2)의 지목은 ‘전’이나 실제로는 도로로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 제출 가능 여부 확인. 미제출 시 보증금 미반환 조건을 우선 확인해야 합니다.
- 매각 제외 기계기구 실물 대조. 소재불명·목록 상이 기계가 실제 현장에 있는지와 매각대상 포함 여부를 구분해야 합니다.
- 화재손상 범위 확인. 기호(4-1) 손상 부분과 제시외 건물 멸실 부분을 감정평가 내용과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 포함 범위와 공동담보 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 후속 회차의 구조 구분. 2회 유찰 시 매각가 867,966,400원, 미배당 698,113,264원이며 3회 유찰 시 매각가 607,576,480원, 미배당 955,899,285원입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원 = 단순한 물건”은 아니다
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2021.11.25 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 무게중심은 권리보다 매각조건과 실물 상태에 있습니다.
현재 최저가는 1회 유찰 후 1,239,952,000원이지만, 이를 이유로 가격이 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 지목 ‘전’ 토지의 농지취득자격증명 제출 의무와 미제출 시 보증금 미반환, 일부 건물 화재손상, 제시외 건물 일부 멸실, 복수의 기계기구 매각 제외까지 확인해야 하기 때문입니다. 권리 인수는 0원, 실물·절차 확인 부담은 높은 공장·토지 경매라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
