3회 유찰·인수 0원, 그러나 ‘대지권 누락’과 오래된 거래표본을 먼저 봐야 한다 — 월드테라스하우스 F동 301호

대구지방법원 2025타경11045. 구미시 옥계동 월드테라스하우스 에프동 3층 301호로, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 말소기준권리는 2018년 1월 4일 설정된 임오새마을금고의 근저당권 234,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류 2건과 인천광역시·구미시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 낙찰자가 승계하는 권리도 0원입니다.

하지만 이 사건의 판단을 ‘인수 0원’에서 끝내면 안 됩니다. 감정평가서에는 등기사항전부증명서와 건축물대장상 토지가 610-1번지 외 5필지로 구성돼 있으나, 그중 610-1번지에는 대지권이 부여되어 있지 않다고 기재돼 있습니다. 또한 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조와 수리 여부를 구체적으로 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 권리 소멸 구조와 별개로 대지권 범위·점유관계·내부 상태를 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

2018년 1월 4일 주식회사굿컴퍼니가 거래가액 330,000,000원에 소유권을 취득하면서 임오새마을금고 근저당권 234,000,000원이 설정됐습니다. 현재 소유자 한금채는 2018년 3월 12일 같은 거래가액 330,000,000원에 소유권을 넘겨받았고, 같은 날 근저당권의 채무자도 한금채로 변경됐습니다.

그 뒤 주식회사 굿컴퍼니의 가압류 100,000,000원, 김수애 외 5명의 가압류 211,400,000원, 인천광역시와 구미시의 압류가 순차적으로 등기됐지만 모두 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 부족액 431,550,878원도 낙찰자가 채무로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 가격 비교 — 36.3%라는 숫자만으로 현재 시세를 단정할 수 없다

월드테라스하우스의 면적 일치 거래 표본은 2021년 12월 1건입니다. 전용 81.13㎡, 2층이 320,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 116,277,000원은 이 거래금액의 36.3%입니다.

감정가 339,000,000원은 해당 거래금액 320,000,000원보다 높고, 최저가는 116,277,000원까지 내려왔습니다. 다만 거래가 경매기일보다 오래된 2021년 12월 표본 1건뿐이므로, 이 숫자를 현재 정상 매매시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 최근 거래 추세와 최신 거래가 추가로 확인되지 않은 상태에서는 ‘현재 시세보다 63.7% 저렴하다’는 식의 결론이나 가격 가점을 주면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,277,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임오새마을금고 근저당권에 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 청구액 162,705,272원도 전액 충족되지 않습니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게는 배당이 없으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 부족액은 등기상 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 부족은 커진다

유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 등기상 후순위 채권의 소멸 구조는 변하지 않아 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 낙찰가가 더 낮아진다는 사실이 대지권 범위나 실제 점유, 내부 상태의 불확실성을 해결해 주는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건이며, 전용면적은 81.0183㎡입니다.
• 입지. 옥계초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 다세대·연립·다가구·단독주택, 노선상가, 학교와 임야 등이 혼재합니다. 생활편의시설 접근성을 포함한 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 가까워 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호이며, 위생·급배수·승강기· 도시가스·태양광·개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 폭 약 6~8m 단지 내부도로를 거쳐 남동측 왕복 2차로 포장도로로 출입할 수 있습니다.
• 토지. 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로, 연립주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함되고, 610-1번지는 절대보호구역 및 중로2류 접합 조건이 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다.

⑥ 핵심 위험 — 610-1번지 대지권 미부여

대지권이 부여되지 않았다는 사실만으로 낙찰자가 별도의 금전채무를 인수한다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 집합건물의 토지 사용관계와 매각 후 처분성에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 등기상 인수 0원과 별개의 물건성 위험으로 취급해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록과 대지권 대조. 610-1번지 외 5필지 중 실제 매각되는 대지권 비율과 610-1번지의 미부여 사유를 등기부·건축물대장·매각목록에서 확인하세요.
• 점유자 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 전입세대 열람 및 현장 점유자를 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문으로 내부구조와 수리 여부가 확인되지 않았습니다. 동일 유형의 표준 구조를 기준으로 평가됐으므로 실제 하자·수리비를 별도로 점검하세요.
• 전기공급 상태. 2025.04.30. 전기공급제한을 위한 전류제한기 부설 예정이 현장 조사됐습니다. 현재 공급 상태와 미납 사유를 확인하세요.
• 현재 시세 재확인. 비교 거래가 2021.12 한 건뿐입니다. 인근 중개업소의 현재 매물과 최근 계약 사례를 확보한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 소규모 단지 환금성. 총 10세대이고 확인된 거래 표본도 1건입니다. 재매각 시 예상 매수층과 거래 소요기간을 보수적으로 검토하세요.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출 서류를 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 입찰 결정은 대지권 확인 뒤”

이 사건은 등기 순서만 보면 단순합니다. 2018년 임오새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류는 모두 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 339,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가도 116,277,000원까지 내려왔습니다.

그러나 비교 거래는 2021년 12월 320,000,000원 한 건에 그쳐 현재 시세를 대표하기 어렵습니다. 더구나 610-1번지에는 대지권이 부여되지 않았고, 내부와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리는 합격이지만, 대지권 범위·점유·내부 상태와 현재 시세는 확인 전 보류가 맞습니다. 34.3%라는 할인율보다 매각 대상에 포함되는 토지 권리와 실제 사용 상태를 먼저 확정해야 합니다.