의정부지방법원 2024타경9217. 파주시 산남동 84-86 일대의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 지하층에 주차장·창고, 1층에 거실·침실·주방 및 식당·다용도실·욕실·현관, 2층에 침실·욕실이 있는 구조로 조사됐습니다. 현재 소유자는 송정만이며, 자료상 말소기준권리는 2021.03.29. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 회차 배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리관계만 보고 단순 사건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있고, 목록 3·4·5는 지분매각입니다. 해당 목록은 공부상 임야이나 현황은 도로로 이용 중이며, 목록 1 지상의 소나무 등 정원수도 토지의 부합물로 평가됐습니다. 이 사건의 핵심은 인수권리보다 매각범위와 토지 이용관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9217 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 산남동 84-86 · 경기도 파주시 산남로157번길 124 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 지하층 주차장·창고 / 1층 거실·침실·주방 및 식당·다용도실·욕실·현관 / 2층 침실·욕실 |
| 주요 토지 | 산남동 84-86 · 711.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 송정만 |
| 감정가 / 최저가 | 1,560,863,440원 / 1,092,604,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 839,266,327원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
자료상 말소기준권리는 2021.03.29. 을구 10번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 9번에도 주식회사우리은행 근저당권 407,000,000원이 설정돼 있으며, 이후 중소기업은행·신용보증기금·한국무역보험공사·국민은행 등의 가압류와 우리은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 송마음, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송마음 | 2023.03.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 송마음의 전입일은 2023.03.16.로 말소기준권리인 2021.03.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 관계는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 매각조건 — 권리보다 이 부분이 더 중요하다
- 일괄매각. 건물과 토지의 매각범위를 개별 부동산처럼 나눠 판단하지 말고 전체 목록을 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가에 포함된 제시외 건물의 위치·구조·점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지분매각. 목록 3·4·5는 지분만 매각되므로 전체 소유권 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 현황도로. 목록 3·4·5는 공부상 임야지만 현황상 도로로 이용되고 있습니다.
- 정원수. 목록 1 지상의 소나무 등 정원수는 토지의 부합물로 평가돼 있습니다.
④ 가격 판단 — 70% 회차지만 ‘시세 70%’는 아니다
현재 최저매각가는 1,092,604,000원으로, 시나리오상 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 실거래 비교 없이 “1회 유찰됐으니 싸다”고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,092,604,000원 | 1,079,277,960원 | 3,659,123,690원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 764,822,800원 | 754,774,572원 | 3,983,627,078원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 535,375,959원 | 527,622,199원 | 4,210,779,451원 | 0원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 1,092,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,326,040원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 407,000,000원 | 407,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,080,000,000원 | 672,277,960원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 50,597,677원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 2,925,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 16,301,111원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 169,502,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 4,738,401,650원, 채권 배당액은 1,079,277,960원, 미배당은 3,659,123,690원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산남IC 북측 인근으로 SBS전원주택, 소규모공장, 창고, 임야 등이 혼재하는 전원주택지대이며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 남측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕이며 외벽은 치장벽돌쌓기 및 일부 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 산남동 84-86번지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역과 제한보호구역이 적용됩니다.
- 추가 규제. 토지자료에는 준보전산지·가축사육제한구역·제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역·계획관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목록 3·4·5 지분범위 확인. 지분만 취득하는 토지의 정확한 공유관계와 사용상태를 등기·도면과 대조해야 합니다.
- 현황도로 확인. 공부상 임야이지만 현황도로로 이용되는 부분의 실제 위치와 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 경계·사용상태·감정평가 반영 내용을 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 송마음은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 입찰 전 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70% 회차라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근의 실제 토지·건물 거래와 개별 조건을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 토지 목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
권리관계만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 확인된 임차인 송마음도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 유형은 아닙니다. 하지만 물건 자체는 기타 + 토지이고, 일괄매각·제시외 건물·목록 3·4·5 지분매각·현황도로가 함께 얽혀 있습니다. 현재 최저가 1,092,604,000원은 감정가의 70% 회차이지만, 그것만으로 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 매각범위와 토지 이용관계는 반드시 복잡하게 봐야 하는 사건입니다.
