의정부지방법원 2024타경9217. 파주시 산남동 84-86의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하층의 주차장·창고, 1층의 거실·침실·주방 및 식당·다용도실·욕실·현관, 2층의 침실·욕실로 이용되고 있습니다. 소유자는 송정만이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,560,863,440원입니다.
등기상 핵심은 2021.03.29. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 을구 9번 407,000,000원과 을구 10번 1,080,000,000원이 같은 날 접수됐고, 말소기준 표시는 을구 10번입니다. 두 근저당권과 뒤이어 등기된 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9217 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 산남동 84-86 · 경기도 파주시 산남로157번길 124 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 · 토지 711.0㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕 · 지하층 주차장 및 창고 · 1층 거실·침실·주방 및 식당 등 · 2층 침실·욕실 등 |
| 소유자 | 송정만 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,560,863,440원 / 1,560,863,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 839,266,327원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3·4·5 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준일 뒤의 가압류는 중소기업은행 50,597,677원, 신용보증기금 2,925,000,000원, 한국무역보험공사 90,000,000원, 중소기업은행 16,301,111원, 국민은행 169,502,862원입니다. 우리카드 가압류 8,792,763원은 2024.12.20. 해제로 말소됐습니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 매수인이 떠안을 등기상 권리를 0원으로 계산합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송마음 | 2023.03.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 송마음 1명입니다. 전입신고일 2023.03.16.은 말소기준일 2021.03.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관이나 대위·승계 신고가 아니므로 중복 인원도 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 부분이 확인되지 않았으므로, 명도와 배당 관계는 매각물건명세서 원본 및 현장조사로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 회차별 부담 구조
현재 회차는 감정가의 100%인 1,560,863,440원입니다. 실거래 시세와의 직접 비교 근거는 없어 신건 최저가가 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 1,248,690,752원, 2회 유찰 시 998,952,601원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,560,863,440원 | 1,542,854,806원 | 3,195,546,844원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,248,690,752원 | 1,233,803,844원 | 3,504,597,806원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 998,952,601원 | 986,563,075원 | 3,751,838,575원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,560,863,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 18,008,634원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 407,000,000원 | 407,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 50,597,677원 | 50,597,677원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 2,925,000,000원 | 5,257,129원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 16,301,111원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 169,502,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 4,738,401,650원 중 채권자 예상배당은 1,542,854,806원, 미배당은 3,195,546,844원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 지하층 주차장·창고, 1층 거실·침실·주방 및 식당·다용도실·욕실·현관, 2층 침실·욕실로 이용됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 기타지붕이며 외벽은 치장벽돌과 일부 석재, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감입니다. 급·배수, 위생, 난방, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 산남동 84-86은 대 711.0㎡, 계획관리지역, 단독 이용, 완경사 사다리형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 755,800원/㎡입니다.
- 매각 조건. 토지와 건물은 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 3·4·5는 지분매각이며 공부상 임야지만 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 수목. 목록 1 지상에 식재된 소나무 등 정원수는 토지의 부합물로 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 준보전산지 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 주위환경. 감정평가상 산남IC 북측 인근으로, 전원주택·소규모 공장·창고·임야 등이 혼재합니다. 차량 진·출입이 가능하고 남측 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 대조. 일괄매각 대상, 제시외 건물, 목록 3·4·5의 정확한 지분과 도로 이용 현황을 원본 명세서 및 지적도와 대조하세요.
- 임차관계 확인. 송마음의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 신건 최저가 1,560,863,440원에서 출발합니다. 토지·건물·수목·제시외 건물의 개별 평가를 검토하세요.
- 도로 지분. 공부상 임야이면서 현황 도로로 이용 중인 목록 3·4·5의 사용관계와 지분 환금성을 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역, 제한보호구역, 준보전산지, 가축사육제한구역과 토지거래계약 허가 관련 사항을 관할 기관에서 확인하세요.
- 현장 확인. 건물 이용상태, 제시외 건물, 정원수, 차량 진·출입 상태와 주변 공장·창고 환경을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 물건은 확인형
등기상으로는 우리은행 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하고, 송마음 역시 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 등기 말소 여부가 아닙니다. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자, 제시외 건물, 목록 3·4·5의 지분매각과 현황 도로 이용, 토지 관련 규제가 동시에 존재합니다. 여기에 실거래 비교 없이 감정가 전액에서 시작하는 신건이라는 점까지 감안하면, 결론은 “권리는 소멸형이지만 매각 범위와 가격은 보수적으로 확인해야 하는 물건”입니다.
