의정부지방법원 2026타경189. 동두천시 동두천동 ‘오르팰리스3캐슬2동’ 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 2021.12.08 신소희가 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 327,750,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리이며, 2026.04.14 수협은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 과거 2021.11.02 계양새마을금고 근저당권은 2021.12.08 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 담보권은 수협은행 근저당 하나입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 이 물건은 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계 확인이 권리분석의 마지막 관문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 동두천동 223-39 오르팰리스3캐슬2동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(단지형다세대주택) · 4층 401호 |
| 소유자 | 신소희 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 290,772,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하다
현재 말소기준은 2021.12.08 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 327,750,000원이고 채무자는 신소희입니다. 이후 2026.04.14 수협은행의 임의경매개시결정이 기입됐으며 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 계양새마을금고 근저당은 2021.12.08 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 최저매각가는 175,700,000원으로 감정가 251,000,000원의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 면적의 실거래 비교자료는 확인되지 않았고, 대상 면적 69.669㎡도 비교 표본과 매칭되지 않았습니다. 따라서 ‘감정가보다 30% 낮다’는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,259,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 327,750,000원 | 172,440,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 175,700,000원 가정 시 수협은행 근저당은 채권최고액 전액을 회수하지 못하고, 채권최고액 기준 미배당액은 155,309,800원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천역(1호선·경원선) 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·다세대주택·교육시설·근린생활시설·산업단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 동두천역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브 지상 4층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2021.10.25입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지대비 등고평탄한 단지형다세대 건부지이며, 단지 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 단지 내 도로를 통해 통행합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 346,400원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 오르팰리스3캐슬2동은 8세대이며, 경매 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 확인된 실거래 비교자료가 없어 가격대별 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 폐문부재와 임대관계 미상 상태이므로 전입세대·점유자·임대차계약 여부와 점유 개시시점을 반드시 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 수협은행 근저당 설정일 2021.12.08을 기준으로 현황조사·매각물건명세서의 임차인 및 점유 관련 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 175,700,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 동일·유사 면적의 최근 실거래와 현장 중개 호가를 확인하기 전에는 시세 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 수협은행 근저당의 미배당 발생은 확인되지만, 현재 시뮬레이션상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 관리·명도 비용. 실제 점유자가 확인될 경우 명도 일정과 비용, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·배당요구 내역을 입찰 직전 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현장상 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2021.12.08 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에서 점유상태를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 동시에 실거래 비교자료가 없어 최저가 175,700,000원이 시세상 유리한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기부 자체보다 점유 확인과 가격 검증입니다. 두 가지가 확인되기 전에는 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 안전성과 가격 메리트를 함께 결론내리기 어렵습니다.
