의정부지방법원 2026타경189. 동두천시 동두천동 ‘오르팰리스3캐슬2동’ 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자는 신소희이고, 2021.12.08 소유권이전과 같은 날 수협은행이 채권최고액 327,750,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 수협은행 근저당이 말소기준권리이고, 2026.04.14 수협은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 2021.11.02 계양새마을금고의 채권최고액 2,844,000,000원 근저당이 있었지만 2021.12.08 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 그 뒤 설정된 수협은행 근저당입니다. 임차인은 확인되지 않았으며 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 동두천동 223-39 오르팰리스3캐슬2동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 동두천시 원터강변로17번길 87-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(단지형다세대주택) · 4층 401호 |
| 면적 참고 | 69.669㎡ |
| 소유자 | 신소희 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 290,772,799원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2021.10.25 |
| 세대수 | 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 현재 확인된 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준인 수협은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 이후 2026.04.14 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
오르팰리스3캐슬2동은 8세대, 사용승인일은 2021.10.25인 단지형다세대주택입니다. 현재 확인되는 비교 정보만으로는 대상 면적 69.669㎡와 직접 대응되는 실거래 가격을 제시할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가 251,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단 보류가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 327,750,000원 | 246,686,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 기준 81,064,000원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액은 290,772,799원이며, 현재 회차 예상배당액은 246,686,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 수협은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 251,000,000원 | 246,686,000원 | 81,064,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 200,800,000원 | 197,188,800원 | 130,561,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 160,640,000원 | 157,591,040원 | 170,158,960원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 동두천시 동두천동 소재 동두천역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·교육시설·근린생활시설·산업단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 동두천역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브 지상4층 건물의 제4층 제401호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 8m~10m의 포장도로와 접하고 단지 내 도로를 통해 통행할 수 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 518.0㎡, 공시지가는 346,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당하며 소로2류와 접합니다.
- 현황. 현장조사 당시 폐문부재로 대상 물건은 제시목록과 공부 등을 통해 확인됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 단지형다세대주택이고 직접 대응되는 동일면적 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 매도 시 가격 형성력과 거래 속도는 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 신건 최저가 251,000,000원이 실제 시장가보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 감정가 자체를 시세로 간주하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 입찰 직전 현황조사·전입세대·점유상태를 다시 확인하는 것이 중요합니다.
- 수협은행 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 81,064,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 물건이므로 매수층·대출조건·향후 매도기간을 인근 유사 다세대 사례와 함께 확인하세요.
- 물건 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 상태와 수리 필요 여부가 입찰가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.12.08 수협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인은 확인되지 않으며 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 수협은행의 미배당이 커지는 것을 낙찰자의 추가 부담으로 오해할 필요는 없습니다.
다만 가격 판단에는 별개의 보수성이 필요합니다. 대상은 8세대 단지형다세대주택이고 직접 비교할 동일면적 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 251,000,000원이 시장에서 싼지 비싼지는 현재 정보만으로 단정할 수 없습니다. 권리분석은 통과, 가격 메리트는 검증 전 보류. 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 매매 가능한 가격과 점유·내부상태 확인입니다.
