대구지방법원 2025타경11055. 경상북도 구미시 형곡동 145-10 조일월드빌5차아파트 7층 701호입니다. 감정가는 127,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 62,230,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 김용순이고, 경매 신청채권자는 구미농업협동조합입니다. 청구액은 110,454,620원입니다.
권리 구조의 기준점은 2012.02.07. 설정된 구미농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며, 뒤이어 2013.11.04. 같은 구미농업협동조합 명의로 36,000,000원의 근저당권이 추가되었습니다. 두 권리는 현재 매각대금 안에서 배당을 받는 구조이고, 매수인에게 승계되는 것으로 표시된 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11055 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 145-10 조일월드빌5차아파트 7층 701호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 중 7층 701호 |
| 실거래 비교면적 | 84.81㎡ |
| 소유자 | 김용순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 62,230,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미농업협동조합 / 110,454,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 말소기준
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 제공된 권리자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 140,000,000원 vs 최저가 62,230,000원
실거래 비교자료의 동일면적은 84.81㎡이고, 가장 최근 거래는 2026.04 · 14층 · 140,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이 1건으로, 최근 12개월 평균 역시 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가 62,230,000원은 이 최근 시세의 44.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.81㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 84.81㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2023.12 | 84.81㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2023.12 | 84.77㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2023.10 | 84.81㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 2022.05 | 84.77㎡ | 14 | 137,000,000원 |
| 2022.04 | 84.77㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2022.02 | 84.81㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 84.77㎡ | 12 | 137,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 135,888,888원 |
전체 9건 평균은 135,888,888원이지만 가격 판단에서는 더 최근인 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 3.4% 높은 흐름으로 집계되어 있고, 현재 최저가는 그 최근 시세의 절반에도 못 미칩니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,520,140원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 구미농업협동조합 | 84,000,000원 | 60,709,860원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 구미농업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 62,230,000원 기준 배당 추정에서는 집행비용 1,520,140원을 제외한 60,709,860원이 선순위 구미농업협동조합 근저당권에 배당되고, 채권최고액 합계 120,000,000원 대비 미배당액은 59,290,140원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 62,230,000원 | 60,709,860원 | 59,290,140원 |
| 3회 유찰 시 | 43,561,000원 | 42,376,902원 | 77,623,098원 |
| 4회 유찰 시 | 30,492,699원 | 29,543,830원 | 90,456,170원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리구조에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따라 매수인의 실질취득금액이 임차보증금 승계 때문에 고정되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 구미시립중앙도서관 남동측 인근이며 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(일반), 중로3류(폭 12m~15m)와 관련된 토지이용계획이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,054.1㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형, 중로한면 조건이며 공시지가는 1,228,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 실거래 자료의 단지 정보는 44세대, 사용승인일 2003.12.29입니다.
- 거래. 확인된 동일면적권 실거래는 9건이며 115,000,000원~150,000,000원 범위입니다. 최신 거래는 2026.04의 140,000,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 거주인 부재로 임대관계가 미상으로 기재됐습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 내부 직접조사가 되지 않아 구조변경·누수·마감상태 등은 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 등기 원본 대조. 2017년 근저당권의 말소 표시와 2026.04.23. 권리이전 기재 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 140,000,000원이고 현재 최저가는 62,230,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 제공된 자료상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장 확인이 승부처
이 사건의 숫자만 보면 현재 회차의 가격 매력은 뚜렷합니다. 감정가 127,000,000원에서 두 번 유찰돼 62,230,000원까지 내려왔고, 최신 동일면적 실거래 140,000,000원과 비교하면 44.5% 수준입니다. 동시에 임차인 신고가 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 할인폭을 그대로 수익으로 보는 것은 이릅니다. 감정평가 당시 내부에 들어가지 못했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유와 내부상태가 확인되지 않은 점이 남아 있습니다. 최근 12개월 실거래 역시 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수위험은 낮고 가격은 크게 내려왔지만, 현장 확인을 끝낸 뒤에야 할인폭의 의미를 확정할 수 있는 사건입니다.
