의정부지방법원 2024타경86764. 고양시 일산동구 식사동 ‘위시티일산자이1단지’ 104동 1층 104호 아파트입니다. 동일 면적대 기준 전용 133.6079㎡가 매칭되고, 단지는 1,244세대·2010.08.23 준공입니다. 소유자는 박은성으로, 2011.10.18 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 684,372,819원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 이번 물건의 말소기준권리입니다.
핵심은 두 갈래입니다. 권리 쪽에서는 말소기준 이후의 삼성카드·현대카드·신한카드 가압류, 경매개시결정과 국세 압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인 승계액은 0원입니다. 가격 쪽에서는 감정가 729,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 510,300,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균의 76.9%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86764 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 위시티4로 80, 104동 1층104호 (식사동,위시티일산자이1단지) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 전용 133.6079㎡ |
| 층 / 구조 | 29층 건물 내 1층 104호 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 박은성 · 2011.10.18 소유권 취득 · 거래가액 684,372,819원 |
| 감정가 / 최저가 | 729,000,000원 / 510,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 416,607,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 점유자가 존재하는지와 실제 점유관계는 입찰 전 현황 확인이 필요합니다. 현재 확인 자료상 대항력 임차인 보증금 인수액은 잡혀 있지 않고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 76.9%
위시티일산자이1단지의 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 평균은 663,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 625,000,000원, 표본 최저는 625,000,000원, 최고는 705,000,000원입니다. 현재 최저매각가 510,300,000원은 최근 12개월 평균 대비 76.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 133.61㎡ | 19 | 625,000,000원 |
| 2026.07 | 137.14㎡ | 28 | 655,000,000원 |
| 2026.07 | 133.61㎡ | 14 | 644,000,000원 |
| 2026.06 | 137.14㎡ | 6 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 137.14㎡ | 12 | 685,000,000원 |
| 2026.05 | 133.61㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.05 | 137.14㎡ | 20 | 650,000,000원 |
| 2026.01 | 134.89㎡ | 21 | 675,000,000원 |
| 2026.01 | 134.89㎡ | 27 | 705,000,000원 |
| 2026.01 | 137.14㎡ | 14 | 670,000,000원 |
| 2026.01 | 133.61㎡ | 7 | 665,000,000원 |
| 2026.01 | 133.61㎡ | 4 | 655,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 663,250,000원 |
가격만 보면 현재 최저가 510,300,000원은 최근 12개월 평균 663,250,000원뿐 아니라 최신 거래 625,000,000원과 표본 최저 625,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 표본은 4층 이상 거래로 구성되어 있고 대상은 1층이므로, 단지 평균과의 단순 비교만으로 개별 호수 가치를 동일하게 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,503,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 513,240,000원 | 502,797,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 19,448,434원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 11,953,747원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,839,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 564,481,522원, 채권자 배당액은 502,797,000원, 미배당액은 61,684,522원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 510,300,000원 | 502,797,000원 | 61,684,522원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 357,210,000원 | 351,409,060원 | 213,072,462원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 250,046,999원 | 245,746,341원 | 318,735,181원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다. 이 사건에서 가격이 내려갈수록 채권 회수율은 떨어지지만, 그 부족분이 곧바로 매수인의 승계채무로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양일초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 감정평가상 ‘공동주택(아파트)’로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 단지 규모. 위시티일산자이1단지는 1,244세대이며 준공일은 2010.08.23입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 1,989,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·화재경보·주차장 설비를 갖춘 것으로 조사됐고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 실거래 표본과 현재 최저가의 차이가 크더라도 대상이 1층이라는 점을 별도로 반영해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2011.10.18 국민은행 근저당과 2021.02.25 채권최고액 변경등기, 이후 가압류·압류·경매개시결정의 순위를 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 세금·배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 실제와 다르게 반영될 수 있으므로 배당요구종기 이후 자료와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 관리비·내부 상태. 대단지 아파트의 공용관리비 체납과 내부 수리비는 최종 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 663,250,000원과 최신 거래 625,000,000원은 참고 기준이며, 개별 호수의 층·향·내부 상태 차이를 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 승부처는 1층 가격 보정
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011.10.18 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 확인되는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 1회 유찰 뒤 510,300,000원으로 내려와 최근 12개월 동일 면적대 평균 663,250,000원의 76.9%입니다.
따라서 이 물건의 남은 검토 포인트는 “숨은 권리”보다 실제 점유와 1층 개별가치입니다. 최신 동일 면적대 거래가 625,000,000원이고 최근 표본 최저도 625,000,000원이지만, 해당 표본은 대상과 층 조건이 다릅니다. 권리 인수 부담이 없는 현재 구조를 확인한 뒤, 1층 할인요인과 내부 상태·점유관계를 실제 입찰가에 반영하는 것이 핵심입니다.
