의정부지방법원 2024타경86764. 고양시 일산동구 식사동 ‘위시티일산자이1단지’ 104동 1층 104호 아파트입니다. 소유자 박은성은 2011.10.18. 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드·현대카드·신한카드 가압류, 경매개시결정과 국세 압류는 모두 말소기준보다 후순위로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 729,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 단지 유사 면적의 최근 12개월 평균 거래가는 663,250,000원, 최신 거래는 625,000,000원입니다. 제공된 비교지표도 현재 최저가가 최근 평균의 109.9%라고 가리킵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86764 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 위시티4로 80, 104동 1층104호 (식사동,위시티일산자이1단지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 133.6079㎡ · 29층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 박은성 · 2011.10.18. 거래가액 684,372,819원 |
| 감정가 / 최저가 | 729,000,000원 / 729,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 416,607,046원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.21 · 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 조사에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현재 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 다만 확인된 자료만 놓고 보면 대항력 있는 임차인의 보증금이나 매수인이 승계할 임차보증금은 제시되어 있지 않고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 729,000,000원은 최근 평균의 109.9%
위시티일산자이1단지는 1,244세대, 사용승인일은 2010.08.23입니다. 대상 전용면적은 133.6079㎡이고, 실거래 비교 표본은 133.61㎡·134.89㎡·137.14㎡ 면적대의 최근 거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 133.61㎡ | 19 | 625,000,000원 |
| 2026.07 | 137.14㎡ | 28 | 655,000,000원 |
| 2026.07 | 133.61㎡ | 14 | 644,000,000원 |
| 2026.06 | 137.14㎡ | 6 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 137.14㎡ | 12 | 685,000,000원 |
| 2026.05 | 133.61㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.05 | 137.14㎡ | 20 | 650,000,000원 |
| 2026.01 | 134.89㎡ | 21 | 675,000,000원 |
| 2026.01 | 134.89㎡ | 27 | 705,000,000원 |
| 2026.01 | 137.14㎡ | 14 | 670,000,000원 |
| 2026.01 | 133.61㎡ | 7 | 665,000,000원 |
| 2026.01 | 133.61㎡ | 4 | 655,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 663,250,000원 |
최근 12건 거래 범위는 625,000,000원~705,000,000원이며 최근 12개월 평균은 663,250,000원입니다. 그런데 현재 최저가이자 실질취득가는 729,000,000원입니다. 제공된 시세비교 지표 역시 109.9%로, 현재 회차는 최근 평균보다 높은 가격입니다. 최신 2026.08 거래 625,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가가 더 높습니다.
③ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 729,000,000원 | 564,481,522원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 583,200,000원 | 564,481,522원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 466,560,000원 | 459,494,400원 | 104,987,122원 | 0원 |
현재 회차에서는 가격 메리트가 없지만, 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 583,200,000원으로 내려갑니다. 이 금액은 최신 거래 625,000,000원과 최근 12개월 평균 663,250,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 시에는 466,560,000원이지만 채권 미배당액이 104,987,122원 발생합니다. 다만 이 미배당은 제공된 시뮬레이션상 매수인에게 승계되지 않아 인수액은 계속 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 729,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,690,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 513,240,000원 | 513,240,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 19,448,434원 | 19,448,434원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 11,953,747원 | 11,953,747원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,839,341원 | 19,839,341원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 154,828,478원 |
현재 최저가 729,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 564,481,522원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 154,828,478원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 29층 건물 내 1층 104호입니다.
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 남측 인근. 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 조사됐습니다.
- 단지. 위시티일산자이1단지 1,244세대, 사용승인일 2010.08.23입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)이며 공시지가는 1,989,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 외곽 공도와 연계되며, 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 규제. 도시개발구역·과밀억제권역 및 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 최저가 729,000,000원은 최근 12개월 평균 663,250,000원의 109.9%입니다. 신건을 ‘할인 매물’로 보지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래 625,000,000원과 최근 12건 최고 705,000,000원 모두 현재 최저가보다 낮습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 583,200,000원, 2회 유찰 시 466,560,000원입니다. 현재 회차와 다음 회차의 시세 대비 위치가 크게 달라집니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 국민은행 근저당 최초 채권최고액 513,240,000원과 2021.02.25. 변경된 380,550,000원, 실제 채권계산서를 원본에서 함께 확인하세요.
- 세금·관리비. 2026.01.21. 국세 압류가 확인됩니다. 실제 배당·체납관리비·조세채권 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 말소기준이 명확하고, 이후 확인되는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 신고 내역과 매수인 인수액도 없습니다. 권리 측면에서는 비교적 깔끔한 사건입니다. 그러나 가격은 정반대입니다. 현재 실질취득가 729,000,000원이 최근 12개월 평균 663,250,000원의 109.9%이고, 최근 12건 최고 거래가 705,000,000원보다도 높습니다. 현재 신건에서의 결론은 명확합니다. 권리는 합격이지만 가격은 보류입니다. 유찰이 발생해 가격대가 달라질 때 다시 시세와 비교해야 합니다.
