대구지방법원 2025타경11057. 구미시 진평동 1054-4 토지 318.6㎡와 철근콘크리트조 4층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실, 2층부터 4층까지 각 다가구주택입니다. 소유권은 양경희가 100분의 99, 양경아가 100분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
말소기준권리는 2015년 4월 13일 인동새마을금고의 채권최고액 377,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 감문농업협동조합 근저당권 2건, 전병구 전세권, 팔공농업협동조합 근저당권은 각각 별도의 말소등기가 존재합니다. 이후의 전세권과 임차권등기도 이미 말소됐거나 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부상 존속하는 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11057 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 1054-4 · 경상북도 구미시 인동32길 49-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 철근콘크리트조 4층 다가구주택 |
| 이용상태 | 1층 다가구주택 계단실 · 2층~4층 각 다가구주택 |
| 토지 | 대 318.6㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로 한 면 접면 |
| 소유자 | 양경희 지분 100분의 99 · 양경아 지분 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 810,807,640원 / 397,295,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미강동새마을금고 / 290,058,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 과거 권리의 말소 여부가 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2015.04.13. 인동새마을금고 근저당권 377,000,000원입니다. 이보다 앞선 권리 중 감문농업협동조합 근저당권 130,000,000원과 26,000,000원은 2011.12.27. 말소됐고, 전병구의 전세권 45,000,000원은 2010.12.01., 팔공농업협동조합 근저당권 240,000,000원은 2015.04.13. 각각 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 전원 기준일 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 사람은 모두 실제 점유 임차인입니다. 6명 전원의 전입일이 말소기준일인 2015.04.13.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 박기범·정경원·박정용의 보증금은 확인되지 않아 명도협의와 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최하연 203호 | 전입 2021.04.23 확정일 미상 | 5,000원 | 2025.06.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장진주 403호 | 전입 2021.04.22 확정일 미상 | 5,000원 | 2025.06.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박기범 406호 · 주거 | 전입 2021.09.13 확정일 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정경원 303호 | 전입 2024.06.18 확정일 미상 | 미상 | 2025.08.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정용 405호 | 전입 2019.01.23 확정일 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽택영 201호 · 주거 | 전입 2016.10.06 확정 2016.10.06 | 20,000,000원 | 2020.11.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 397,295,000원으로 감정가 810,807,640원의 49%입니다. 별도 인수액이 0원이므로 제시된 조건에서의 실질취득금액도 397,295,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 이 금액이 주변 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 397,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,362,130원 |
| 감문농업협동조합 근저당권 1 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 감문농업협동조합 근저당권 2 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 전병구 전세권 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 팔공농업협동조합 근저당권 | 240,000,000원 | 189,932,870원 |
| 인동새마을금고 근저당권 | 377,000,000원 | 0원 |
| 김남운 전세권 | 20,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 838,000,000원 중 제시된 배당액은 390,932,870원, 미배당액은 447,067,130원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 위 표의 일부 권리는 등기부상 이미 말소돼 있으므로 실제 배당대상과 금액은 법원 원본으로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진평초등학교 동남측 인근의 정비된 주택지대로, 다가구주택·근린생활시설·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 다가구주택으로 외벽은 치장석붙임 등, 내부는 벽지·타일·장판 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 가로장방형 토지이며 소로2류 도로에 접합니다. 공시지가는 547,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되거나 저촉되며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 여러 임차인이 점유하는 다가구주택은 아파트보다 수익성·공실률·명도 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 과거 말소권리 원본 확인. 2005년 근저당권 2건, 전병구 전세권, 팔공농업협동조합 근저당권의 말소등기와 공동담보 상태를 등기 원본에서 대조하세요.
- 배당표 불일치 확인. 예상배당표에 말소권리가 포함된 이유와 신청채권자 구미강동새마을금고의 실제 배당순위를 법원 기록에서 확인하세요.
- 임차인 전수조사. 실제 임차인 6명의 점유 호실, 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 퇴거 여부를 확인하세요.
- 보증금 미상 3명. 박기범·정경원·박정용의 보증금과 최우선변제 가능성은 매각물건명세서 및 배당요구 서류로 보완해야 합니다.
- 명도비용 반영. 대항력이 없더라도 여러 호실을 동시에 인도받는 데 필요한 협의금·집행비용·기간을 입찰가에서 차감하세요.
- 수익가치 검증. 전체 호실의 실제 임대료·공실·수선비를 조사해 최저가 397,295,000원에 대한 임대수익률을 별도로 계산하세요.
- 일괄매각 범위. 토지 318.6㎡와 건물의 매각 범위, 부합물·종물 및 현장 경계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 가격 결론이 아니다
이 사건은 현재 확인되는 권리만 놓고 보면 매수인 인수액이 0원이고, 임차인 6명도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 권리 인수보다는 다가구 전체 명도와 임대현황 확인이 실제 난도를 결정합니다.
최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 이를 곧바로 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 여기에 예상배당표와 등기부상 말소 상태가 서로 맞지 않는 부분까지 존재합니다. 결론은 권리 인수는 낮은 편이지만, 배당 원본 대조·임차인 전수조사·수익가치 검증 없이는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다.
