의정부지방법원 2026타경70157. 의정부동 태림더끌리움씨티 11층 1103호로, 경매 분류는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 공부상 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 한정수이며 2024년 12월 매매로 85,000,000원에 취득했습니다. 현존 권리에서 가장 중요한 것은 2025.05.22 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 98,000,000원입니다. 전입 2023.03.29, 확정일자 2023.03.08로 2026.01.23 강제경매개시결정보다 앞서기 때문에 원칙적으로 선순위 대항력 임차권입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 서울보증보험 주식회사가 법정대위 채권자로서 2026.04.14 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당 계산상 부족분은 1,182,000원이지만, 정확도 규칙에 따라 이 임차권과 관련한 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 확약이 없었다면 선순위 임차권 미배당분이 인수되는 구조라는 점과 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심

2021.01.07 설정됐던 하나은행 근저당권 76,200,000원은 2021.03.05 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현존 권리 기준으로는 2026.01.23 강제경매개시결정이 말소기준이며, 그보다 늦은 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사 주택임차권은 그보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 대상입니다.

한국토지주택공사는 보증기관 권리승계 건으로 분류되어 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 등기된 보증금 98,000,000원은 하나의 승계 권리로만 계산합니다.

② 시세 비교 — 최근 가격대보다 신건이 훨씬 높다

태림더끌리움씨티는 130세대, 2020.09.29 사용승인 건물입니다. 전체 12건 실거래 평균은 88,150,000원이지만, 과거 130,000,000원·135,800,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 4건 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 2026.06 69,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -20.1% 하락했습니다.

확약 적용 후 매수인 실질취득은 신건 낙찰가와 같은 99,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 131.1%입니다. 최신 거래도 69,000,000원이고 최근 추세도 -20.1%이므로, 전체 평균 88,150,000원과 비교해도 현재 신건에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)

배당표 자체로는 임차보증금 부족분 1,182,000원이 발생합니다. 다만 서울보증보험 주식회사가 2026.04.14 잔존 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액 고정 구조는 아니다

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차보증금 미배당액이 커집니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대해 잔존 반환채권 포기와 말소 동의 확약이 있으므로, 확약 적용 기준 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 실질취득액은 확약 적용 전제에서 각 회차의 낙찰가가 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시청 동측 인근으로 상업·업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 의정부경전철 경전철의정부역, 1호선 의정부역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
• 이용. 공부상 도시형생활주택이며 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층 지상16층으로 사용승인일은 2020.09.29입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 평지·세로장방형 토지이며 북측으로 폭 약 35m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 5,094,000원/㎡입니다.
• 규제. 시가지경관지구·특정용도제한지구·역사문화환경보존지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리 결론은 2026.04.14 제출된 잔존 임차보증금 반환채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 크게 의존합니다.
• 임차권 말소 범위 확인. 주택임차권 보증금은 98,000,000원이며, 룰상 신건 미배당액은 1,182,000원입니다. 확약이 해당 잔존액 전체에 적용되는지 원본 문구를 대조해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 88,150,000원보다 최근 12개월 평균 75,500,000원과 최신 거래 69,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -20.1% 낮아 현재 신건 99,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 유찰 이력 참고. 태림더끌리움씨티 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 현재는 0회 유찰 신건입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 아니다”

이 물건은 처음 보면 98,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 1,182,000원이 미배당됩니다. 하지만 서울보증보험 주식회사가 2026.04.14 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

그 다음부터는 가격만 보면 됩니다. 현재 실질취득 99,000,000원은 최근 12개월 평균 75,500,000원의 131.1%이고, 최신 거래는 69,000,000원, 최근 추세는 -20.1%입니다. 전체 평균에 기대어 싸다고 평가할 수 없는 하락 구간입니다. 확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만 신건 가격은 보류. 이 사건은 권리보다 유찰 이후 가격 변화가 더 중요한 물건입니다.