* 인수 실질 0원은 2026.04.14. 제출된 확약이 해당 잔존 보증금 반환채권 전체에 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않을 때의 원래 인수 추정액은 30,347,400원입니다.
의정부지방법원 2026타경70157. 의정부동 태림더끌리움씨티 11층 1103호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 공부에 등재된 개별 호실의 용도는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 14.99㎡이며, 지하 2층·지상 16층 건물의 11층에 있습니다.
등기부의 핵심은 2025년 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 2026년 서울보증보험의 강제경매개시결정입니다. 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기되었으며, 전입과 확정일자도 그보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 보증금 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
반전은 서울보증보험의 확약서입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 서울보증보험은 주택임차권의 법정대위 채권자로서 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 잔존 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 매수인의 실질 인수 부담은 0원으로 평가됩니다. 다만 확약 밖의 다른 임차인이나 실제 점유자가 확인된다면 그 권리와 명도 문제는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 11층 1103호 도로명주소: 경기도 의정부시 시민로 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표시 · 공부상 도시형생활주택 |
| 전용면적 | 14.99㎡ |
| 건물규모 | 지하 2층 · 지상 16층 중 11층 |
| 사용승인일 | 2020.09.29 |
| 단지규모 | 130세대 |
| 소유자 | 한정수 (2024.12.20 소유권이전 · 거래가 85,000,000원) |
| 감정가 | 99,000,000원 |
| 최저매각가 | 69,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 100,362,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
② 임차권 분석 — 보증기관 신고를 실제 임차인으로 중복 계산하지 않는다
| 명의 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 제1103호 전부 주택임차권등기 보증기관 |
98,000,000원 |
있음 전입 2023.03.29 |
있음 확정 2023.03.08 배당요구 확인 |
확약 적용 시 0원* 원래 예상 인수 30,347,400원 |
임대차계약일 2023.03.06 · 점유개시일 2023.04.01 · 임차권등기일 2025.05.22. 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 임차권 명의자이며, 실제 거주 임차인 수에 합산하지 않습니다. 별도로 확인된 실제 거주 임차인은 없으나, 현재 점유자와 임대관계는 확인이 필요합니다.
한국토지주택공사 명의의 보증금 98,000,000원은 선순위 임차권에 연결된 금액입니다. 서울보증보험의 법정대위 관계를 이유로 이를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 별개의 보증금이 추가로 발생하는 구조가 아니라, 동일한 보증금 반환채권과 그 대위·승계 관계를 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 하락 추세가 문제
태림더끌리움씨티의 전용 14.99㎡ 및 유사 면적 14.65㎡ 거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 88,150,000원이지만, 과거 높은 거래가격이 포함되어 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 사용하지 않습니다.
우선 확인할 지표는 최근 12개월 평균 75,500,000원(4건), 2026년 6월 최신 거래 69,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 가격 추세 -20.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.99㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.11 | 14.65㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 14.65㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 14.65㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2025.06 | 14.99㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 14.65㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2024.12 | 14.99㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2024.12 | 14.99㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 14.65㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 14.65㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 14.99㎡ | 6 | 135,800,000원 |
| 2023.10 | 14.65㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | 88,150,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 75,500,000원 (4건) |
| 최신 거래 | 2026.06 · 69,000,000원 |
| 최근 가격 추세 | -20.1% |
| 최저가 / 최근 평균 | 91.8% |
| 최저가 / 전체 평균 | 78.6% (보조 지표) |
| 단지 평균 유찰 | 1.9회 |
확약에 따라 인수액이 실질 0원이 된다면 취득가격 비교 기준은 현재 최저가 69,300,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 91.8%로 평균보다는 낮습니다.
하지만 가장 최근 거래는 69,000,000원입니다. 현재 최저가가 이 가격보다 높으므로, 최신 거래 기준으로는 가격 할인 효과가 확인되지 않습니다. 특히 최근 가격 추세가 -20.1%로 하락하고 있어, 과거 전체 평균의 78.6%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,647,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 명의 임차보증금 우선변제 | 98,000,000원 | 67,652,600원 |
| 2. 서울보증보험 · 신청채권 | 100,362,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 추정치입니다. 집행비용은 추정이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다. 임차보증금은 동일한 반환채권의 대위 관계를 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계
이 물건은 임차권 포기 확약의 유효성에 따라 유찰의 경제적 효과가 크게 달라집니다. 확약이 없으면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 증가하기 때문에 총취득부담이 보증금 98,000,000원에 집행비용 등의 영향을 더한 수준으로 유지됩니다. 반면 확약이 유효하게 적용된다면 해당 잔액 인수가 해소되므로 낙찰가 하락이 실질취득비용 감소로 이어질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 없을 때 인수 추정 | 확약 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 69,300,000원 | 30,347,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 (49%) | 48,510,000원 | 50,763,180원 | 0원* |
| 3회 유찰 (34%) | 33,957,000원 | 65,054,226원 | 0원* |
각 회차의 인수 추정액은 제시된 예상배당 시나리오 기준입니다. 확약 적용 시 0원은 동일 임차권의 잔존 반환채권 포기 및 말소가 유효하게 이행된다는 전제이며, 별도 임차인·점유자의 권리까지 소멸시킨다는 뜻은 아닙니다. 후속 회차는 가정으로, 실제 유찰이나 매각기일 변경을 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시청 동측 인근입니다. 주변은 상업·업무시설, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 버스정류장, 의정부경전철 경전철의정부역 및 1호선 의정부역이 인근에 있어 대중교통 상황이 양호합니다.
- 건물. 2020.09.29 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 경매상 근린시설로 표시되지만 개별 호실은 공부상 도시형생활주택입니다. 건물 부지는 도시형생활주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 실제 용도와 건축물대장상 용도를 구분하여 확인해야 합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구, 특정용도제한지구, 철도보호지구, 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 130세대 규모의 소형 도시형생활주택입니다. 전체 실거래 평균보다 최신 거래가격이 낮고 최근 가격 추세도 -20.1%여서 향후 매각가격을 과거 고가 사례에 맞춰 추정하는 것은 주의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.14. 서울보증보험이 제출한 잔존 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 원본과 적용 대상을 확인합니다.
- 임차권등기 말소. 한국토지주택공사 명의의 을구 3번 주택임차권이 확약에 따라 실제 말소될 수 있는지, 말소에 추가 조건이 없는지 확인합니다.
- 보증기관 대위 관계. 한국토지주택공사의 임차권과 서울보증보험의 법정대위 관계를 확인하고, 동일한 보증금을 서로 다른 실제 임차인의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
- 실제 점유. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사 및 현장 확인으로 실제 거주자·점유자, 임대차계약 및 명도 가능성을 확인합니다.
- 확약 밖 권리. 별도 임차인이나 권리자가 발견된다면 확약의 효력이 그 권리까지 미친다고 가정하지 않고 대항력·우선변제·인수 가능성을 각각 검토합니다.
- 가격. 현재 최저가 69,300,000원은 최근 평균 75,500,000원보다 낮지만 최신 거래 69,000,000원보다 높습니다. 하락 추세 -20.1%를 반영하여 가격을 판단합니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰에 따른 가격 하락이 실질취득비용 하락으로 이어지는지는 확약의 유효성에 달려 있습니다. 원래 인수 추정액과 확약 적용 후 인수액을 반드시 구분합니다.
- 절차 확인. 송달 내역에 각하결정정본 발송 기록이 있으므로 매각 진행 여부와 2026.09.29. 매각기일의 유지 여부를 법원 사건기록으로 확인합니다.
- 관리비·기타 부담. 공용부분 체납 관리비, 실제 배당에 영향을 주는 조세·집행비용 및 명도비용을 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서, 건축물대장 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 대조합니다.
맺으며 — “확약으로 인수 위험은 줄어도, 가격 위험은 남는다”
의정부 태림더끌리움씨티 1103호는 선순위 임차권과 법정대위 채권자의 확약서가 분석의 핵심인 물건입니다. 보증금 98,000,000원 중 현재 회차의 원래 미배당액은 30,347,400원입니다. 확약이 없다면 최저가가 낮아져도 매수인 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
다만 2026.04.14. 확약서에 따라 해당 잔존 반환채권의 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다면 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*입니다. 한국토지주택공사 명의의 보증기관 임차권 신고를 별도 실제 임차인으로 중복 계산할 이유도 없습니다. 실제 점유자 및 확약 밖 권리의 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 69,300,000원이 최근 평균 75,500,000원 아래에 있지만, 최신 실거래 69,000,000원보다는 높습니다. 특히 최근 가격 추세가 -20.1%이므로 과거 평균을 기준으로 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다.
결론적으로, 확약 적용을 전제로 한 권리 위험 완화 가능성은 있으나 최신 실거래 대비 가격 우위가 없고 하락 추세 및 소형 주택의 환금성 부담이 남는 물건입니다. 확약서 원본·말소 이행·점유관계·매각 진행 여부를 확인한 뒤 현재 시세에 맞춰 가격을 판단해야 합니다.
