의정부지방법원 2025타경3483. 고양시 일산동구 풍동 숲속마을 609동 15층 1502호 아파트입니다. 등기부에는 여러 차례의 근저당권, 가압류·압류와 과거 경매 이력이 이어져 있어 외형상 복잡해 보입니다. 그러나 현재 권리분석의 기준점은 2006.11.27. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 현대캐피탈 근저당권, 추가 우리은행 근저당권, 후순위 근저당권과 전세권, 가압류 및 현재의 경매개시결정 등은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

배당 예상에서도 같은 결론이 나옵니다. 633,000,000원에 매각된다고 가정하면 총 채권액 3,501,000,000원 가운데 624,270,000원이 배당되고 2,876,730,000원이 미배당으로 남지만, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정되어 있습니다. 채권자의 미회수액이 크다고 해서 그 금액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 구조는 아닙니다.

다만 임차인으로 조사된 사람은 없지만 감정평가에서는 임대내역 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 확인된 상태는 아니나, 실제 점유관계와 매각물건명세서는 입찰 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 후순위 권리는 매각 소멸

말소기준권리는 2006.11.27. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이어 2008년 현대캐피탈주식회사 근저당권, 2009년 우리은행 추가 근저당권, 2022년 후순위 근저당권과 전세권, 2023년 조수연 가압류, 2025년 현재 강제경매개시결정과 이후 압류·추가 임의경매개시결정이 존재하지만 모두 기준권리보다 늦습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래 모두 신건 최저가보다 낮다

실거래 비교 단지는 숲속마을(6단지두산위브)로 730세대, 2006.09.28. 준공입니다. 실거래 매칭 면적은 129.127㎡이며 최근 거래 12건의 전체 평균은 609,750,000원, 최근 12개월 7건 평균은 611,428,571원입니다. 최신 거래는 2026.08. 605,000,000원입니다.

신건 최저가 633,000,000원은 전체 12건 평균 609,750,000원의 103.8%, 더 중요하게는 최근 12개월 평균 611,428,571원의 103.5%입니다. 최신 2026.08. 거래가 605,000,000원도 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.7%로 소폭 상승이지만, 그 상승 폭을 반영하더라도 신건 최저가 자체가 최근 12개월 평균보다 높은 상태라는 사실은 변하지 않습니다. 전체 평균만을 근거로 가격 가점을 줄 상황도 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 633,000,000원 가정)

총 채권액 3,501,000,000원, 총 예상배당 624,270,000원, 미배당 2,876,730,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 풍산초등학교 북서측 인근으로, 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지대이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 풍산역이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 단지. 숲속마을(6단지두산위브) 730세대, 2006.09.28. 준공입니다.
• 토지. 자체지반은 대체로 평탄한 부정형의 아파트부지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(풍동택지개발)이며, 공시지가는 1,877,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있으며 토지거래계약에관한허가구역도 포함으로 확인됩니다.
• 건물 상태. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비가 갖춰져 있으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 경계. 633,000,000원은 최근 12개월 평균 611,428,571원의 103.5%입니다. 현재 회차를 시세보다 싼 경매로 해석하지 않아야 합니다.
• 최신 거래 확인. 2026.08. 최신 거래는 605,000,000원입니다. 매각기일 직전 추가 실거래가 있다면 반드시 다시 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 506,400,000원, 2회 유찰 시 405,120,000원으로 제시되어 있으므로 실제 유찰 여부에 따라 가격 메리트를 재평가할 수 있습니다.
• 점유관계 확인. 별도 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가서에는 임대내역이 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서·현장점유를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 후순위 전세권 확인. 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원은 기준권리 이후라 매각 소멸로 분류되지만, 명세서의 인수조건 기재를 최종 대조해야 합니다.
• 배당채권 원본 확인. 일부 근저당권에 채권최고액 변경등기가 있으므로 실제 채권신고액과 배당표를 법원 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 할인되지 않았다”

이 물건은 등기사항이 많아 복잡해 보이지만 기준점은 명확합니다. 2006.11.27. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 정리하기 쉬운 편입니다.

반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 633,000,000원은 최근 12개월 평균 611,428,571원의 103.5%이고, 최신 거래 605,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 +0.7%로 소폭 상승하더라도 현 회차가 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 실제 유찰이 발생한 뒤 가격이 내려왔을 때 다시 시세와 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.