의정부지방법원 2025타경3483. 고양시 일산동구 풍동 숲속마을 609동 15층 1502호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김일우이고, 현재 경매의 청구액은 850,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2006.11.27. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 240,000,000원이고, 이후 현대캐피탈 근저당·우리은행 추가 근저당· 전세권·가압류·압류·경매개시결정 등이 이어졌지만 매각으로 소멸하는 후순위 구조입니다.
이 사건의 특징은 복잡해 보이는 등기 숫자와 달리 매수인 인수액은 0원이라는 점입니다. 배당표상 채권자들의 미배당이 크게 발생하지만, 이는 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액이지 낙찰자가 승계하는 금액으로 계산되어 있지 않습니다. 따라서 권리분석의 핵심은 후순위 채권 총액보다 말소기준보다 앞선 인수권리가 있는지와 실제 점유관계 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3483 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1268 숲속마을 609동 15층1502호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 숲속마을로 68 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 건물 | 20층 건물 내 15층 · 철근콘크리트, 벽식 및 기둥식구조 |
| 소유자 | 김일우 |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 443,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2006.11.27. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2008년 현대캐피탈 근저당, 2009년 우리은행 추가 근저당, 2022년 에이파이낸셜대부 전세권, 2023년 조수연 가압류, 2025년 이후 경매개시결정과 압류는 모두 기준권리보다 뒤에 위치합니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 12개월 평균의 72.5%
비교 단지는 숲속마을(6단지두산위브), 730세대이며 2006.09.28. 사용승인된 단지입니다. 비교 대상 면적은 129.127㎡이고, 동일 평형으로 매칭된 최근 거래 12건의 전체 평균은 609,750,000원입니다. 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 7건 평균은 611,428,571원, 최신 2026.08 거래는 605,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 130.45㎡ | 4 | 605,000,000원 |
| 2026.07 | 129.13㎡ | 14 | 555,000,000원 |
| 2026.05 | 134.6㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 129.13㎡ | 19 | 550,000,000원 |
| 2025.12 | 133.66㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 2025.10 | 134.6㎡ | 5 | 685,000,000원 |
| 2025.10 | 134.6㎡ | 5 | 685,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 611,428,571원 |
현재 최저매각가 443,100,000원은 최근 12개월 평균의 72.5%입니다. 최신 거래 605,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮은 위치에 있고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +0.7%로 집계되어 하락 추세로 볼 근거도 없습니다. 따라서 신건 감정가 단계가 아니라 1회 유찰된 현재 회차에서 가격 간격이 크게 벌어진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 443,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,831,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 336,000,000원 | 196,269,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 조수연 | 130,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 22번 경매개시결정 · 김용남 | 850,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 24번 경매개시결정 · 현대캐피탈 주식회사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 25번 경매개시결정 · 케이드래곤대부 주식회사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 3,501,000,000원, 채권자 예상배당은 436,269,000원, 미배당은 3,064,731,000원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 443,100,000원 | 436,269,000원 | 3,064,731,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 310,170,000원 | 305,027,620원 | 3,195,972,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 217,119,000원 | 213,279,334원 | 3,287,720,666원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 늘지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자들이 배당을 받지 못한다고 해서 그 금액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 경의중앙선 풍산역이 있습니다.
- 단지. 숲속마을(6단지두산위브) 730세대, 2006.09.28. 사용승인 단지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(풍동택지개발)이며, 과밀억제권역과 학교 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형 아파트 부지이며, 공시지가는 1,877,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대내역은 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2006.11.27. 우리은행 근저당보다 앞서는 별도 인수권리가 있는지 등기 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 611,428,571원, 최신 거래 605,000,000원과 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 3,064,731,000원은 채권자 측 부족액이며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 체납·비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 원본 서류와 관리비 등 실제 부담 항목을 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순해지고, 가격은 1회 유찰로 달라졌다
이 물건은 등기만 보면 근저당·가압류·압류·복수의 경매개시결정이 겹쳐 복잡해 보입니다. 그러나 기준점은 명확합니다. 2006.11.27. 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 감정가 633,000,000원에서 한 차례 유찰되어 443,100,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일 평형 평균 611,428,571원의 72.5%입니다. 최근 가격 추세도 +0.7%로 집계되어 현재 최저가가 최근 시세보다 높은 상태는 아닙니다. 다만 감정요항표상 임대내역은 미상이므로, 최종 판단에서는 점유관계·원본 권리서류·개별 호수 상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
