의정부지방법원 2025타경5137. 고양시 일산동구 식사동 위시티일산자이2단지 212동 20층 2001호 아파트입니다. 현재 소유자는 진상원이며 2011.10.12. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사국민은행 근저당권과 경매개시결정, 신한카드 가압류, 원주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가 698,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 488,600,000원입니다. 동일 단지 유사 면적 최근 12건 평균 651,250,000원, 최신 거래 605,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.0% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5137 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 212동 20층2001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지상30층 건물 내 20층 2001호 |
| 소유자 | 진상원 · 2011.10.12. 소유권이전 · 거래가액 699,375,819원 |
| 감정가 / 최저가 | 698,000,000원 / 488,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2011.10.12. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2022.09.15. 주식회사국민은행 근저당권, 2025.09.04. 임의경매개시결정, 2025.11.17. 신한카드 주식회사 가압류, 2026.04.06. 원주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 75.0%
위시티일산자이2단지의 비교 표본은 최근 12건이며, 최근 12개월 평균은 651,250,000원입니다. 거래 범위는 600,000,000원~705,000,000원, 최신 거래는 2026.09. 605,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 123.26㎡ | 27 | 605,000,000원 |
| 2026.08 | 130.07㎡ | 20 | 600,000,000원 |
| 2026.08 | 130.07㎡ | 12 | 670,000,000원 |
| 2026.08 | 130.07㎡ | 10 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 134.89㎡ | 14 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 123.26㎡ | 27 | 605,000,000원 |
| 2026.08 | 134.89㎡ | 6 | 705,000,000원 |
| 2026.07 | 134.8㎡ | 16 | 675,000,000원 |
| 2026.06 | 134.89㎡ | 12 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 14 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 134.8㎡ | 29 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 30 | 600,000,000원 |
| 평균 | 130.0652㎡ | 12건 | 651,250,000원 |
현재 최저매각가 488,600,000원은 최근 12개월 평균 651,250,000원의 75.0%입니다. 최신 거래 605,000,000원보다도 낮은 가격대입니다. 한편 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.9회로 집계돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 488,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,286,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 145,314,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,626,209원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 890,626,209원 중 예상 배당액은 481,314,000원이며, 미배당액은 409,312,209원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 488,600,000원 | 481,314,000원 | 409,312,209원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 342,020,000원 | 336,431,720원 | 554,194,489원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 239,413,999원 | 235,262,203원 | 655,364,006원 |
유찰이 추가될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 회차에서 신청채권자인 주식회사국민은행은 528,000,000원 중 145,314,000원을 배당받는 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양일초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단지내 상가·소형공장·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상30층 건물 내 20층 2001호이며, 기본 위생·급배수·승강기·소방·주민공동시설·지하주차장·난방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 위시티일산자이2단지 1,975세대, 2010.09.24. 준공입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공시지가는 1,968,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 현재 임차인 신고는 없고 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2011.10.12. 주식회사신한은행 근저당권이 기준이며 후순위 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 최신본에서 확인하세요.
- 가격 비교. 최근 12개월 실거래 평균 651,250,000원, 최신 거래 605,000,000원, 현재 최저가 488,600,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 면적·층 비교. 실거래 표본은 123.26㎡~134.89㎡가 섞여 있으므로 해당 호수와 가장 가까운 면적·층 거래를 중심으로 재확인하세요.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 체납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검토가 쉬운 물건
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 신고와 매수인 인수액도 없어 권리구조가 단순한 편입니다. 현재 최저매각가는 488,600,000원으로 최근 12개월 평균 651,250,000원의 75.0%입니다. 다만 실거래 표본에 여러 면적이 섞여 있으므로 실제 응찰가는 해당 호수와 가까운 면적·층, 내부상태를 함께 대조해 결정하는 것이 핵심입니다.
