의정부지방법원 2025타경5137. 고양시 일산동구 식사동 위시티일산자이2단지 212동 20층 2001호 아파트입니다. 등기 흐름의 기준점은 2011.10.12. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 336,000,000원이었고, 2022.09.02.에는 채권최고액 198,000,000원으로 변경등기가 있습니다. 그 뒤 2022.09.15. 주식회사국민은행 근저당권 528,000,000원, 2025.09.04. 임의경매개시결정, 2025.11.17. 신한카드 가압류 26,626,209원, 2026.04.06. 원주시 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 단정하지 않는 편이 맞습니다. 별도로 기재된 임차인은 없지만, 감정요항표에는 “임대사항 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 예상 인수액 0원과 별개로, 실제 점유자·전입관계·명도상황은 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5137 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 212동 20층 2001호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 위시티4로 46 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상 30층 건물 내 20층 2001호 |
| 소유자 | 진상원 · 2011.10.12. 소유권이전 · 거래가액 699,375,819원 |
| 감정가 / 최저가 | 698,000,000원 / 698,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2011.10.12. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사국민은행 근저당권과 경매개시결정, 신한카드 가압류, 원주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.07.28. 신한카드 가압류 20,893,660원은 2025.08.05. 말소됐고, 2025.08.28. 현대카드 가압류 17,494,394원도 2025.12.11. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 6.98억은 최근 평균의 107.1%
위시티일산자이2단지는 1,975세대이며 2010.09.24. 사용승인된 단지입니다. 비교 면적대는 130.0652㎡이고 최근 12건의 평균 거래금액은 651,833,333원입니다. 현재 최저매각가 698,000,000원은 그 평균의 107.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 123.26㎡ | 27 | 605,000,000원 |
| 2026.08 | 134.89㎡ | 6 | 705,000,000원 |
| 2026.07 | 134.8㎡ | 16 | 675,000,000원 |
| 2026.06 | 134.89㎡ | 12 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 14 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 134.8㎡ | 29 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 30 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 12 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 12 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 133.61㎡ | 27 | 645,000,000원 |
| 2026.05 | 134.89㎡ | 6 | 712,000,000원 |
| 2026.04 | 123.26㎡ | 13 | 570,000,000원 |
| 평균 | 130.0652㎡ | 12건 | 651,833,333원 |
최근 거래 범위는 570,000,000원~712,000,000원이고 평균은 651,833,333원입니다. 신건 최저가 698,000,000원은 최근 평균보다 46,166,667원 높습니다. 최신 거래인 2026.08. 605,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 93,000,000원 더 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 698,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,380,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 352,620,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,626,209원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 890,626,209원 중 예상 배당은 688,620,000원, 미배당은 202,006,209원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양일초등학교 남동측 인근이며 아파트단지, 단지 내 상가, 소형공장, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 30층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 주민공동시설, 지하주차장, 난방설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 142,970.9㎡, 지목은 대, 공시지가 1,968,000원/㎡이며 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 아파트단지 건부지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 1,975세대 단지이며 최근 12건 거래가 570,000,000원부터 712,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 698,000,000원은 최근 12개월 평균 651,833,333원의 107.1%이므로 현 회차를 저가매수 구간으로 보기 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08. 605,000,000원입니다. 현재 최저가와 93,000,000원 차이가 있어 호별 층·향·상태 차이를 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 558,400,000원, 2회 유찰 시 446,720,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 임차·점유 확인. 별도 임차인 기재는 없지만 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 전입세대·점유자·확정일자·명도상황을 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 변경등기 확인. 신한은행 근저당은 설정 당시 336,000,000원에서 2022.09.02. 198,000,000원으로 변경등기가 있으므로 실제 채권·배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 적용 범위와 입찰 후 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격을 먼저 경계할 신건”
이 물건의 등기 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2011.10.12. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 국민은행 근저당과 경매개시결정, 신한카드 가압류, 원주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대사항이 미상이므로 점유·임차 확인은 별도로 남습니다.
가격은 더 명확합니다. 신건 698,000,000원은 최근 12개월 평균 651,833,333원의 107.1%이고, 최신 거래 605,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차는 ‘권리가 깨끗하니 바로 들어갈 가격’이 아닙니다. 등기상 인수는 낮지만 가격은 보류. 1회 유찰 558,400,000원, 2회 유찰 446,720,000원 시나리오까지 함께 놓고 가격 경쟁력을 다시 판단하는 편이 합리적입니다.
