의정부지방법원 2025타경6833. 파주시 탄현면 만우리 소재, 감정평가상 근린생활시설 및 화장실(부속동)로 이용 중인 기타 + 토지 물건입니다. 현 소유자는 주식회사덴스이며, 2021.08.20 소유권을 취득한 날 주식회사국민은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리이고, 이후 2025.11.25 임의경매가 개시됐습니다.
등기권리 자체는 비교적 선명하지만 임차관계가 단순하지 않습니다. 실제 임차인은 3명이고, 이 중 (주)광전테크(정태석)는 2020.03.18 신고로 말소기준권리보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금 12,000,000원에 우선변제권은 없는 구조라 배당표에서도 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다. 반면 황인혁은 보증금 12,000,000원이 확인되지만 신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6833 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 만우리 437-1, 437-5 1동 · 경기도 파주시 탄현면 새오리로 376 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 화장실(부속동) |
| 소유자 | 주식회사덴스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,127,087,000원 / 788,961,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 614,966,352원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.20 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 인수는 별도
현 소유자 주식회사덴스의 소유권이전과 국민은행 근저당권 설정이 모두 2021.08.20에 이뤄졌습니다. 과거 중앙농업협동조합·하모니건설주식회사·청과새마을금고· 파주시산림조합의 근저당권은 이미 말소돼 있고, 2025.02.14 국민건강보험공단 압류도 2025.04.29 해제로 말소됐습니다. 현재 경매 기준에서 핵심은 국민은행 근저당권과 그보다 앞선 임차관계입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 / 점유 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)광전테크(정태석) · 1동 | 2020.03.18 | 12,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 12,000,000원 인수 |
| 김진옥 · 1동 내부 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 없음 | 없음 |
| 황인혁 · 2동 | 미상 | 12,000,000원 | 1,380,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
김진옥은 2025.07.30 신고로 말소기준권리 2021.08.20보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있고, 2026.02.24 배당요구를 했습니다. 황인혁도 2026.02.23 배당요구를 했지만 신고일과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 대항력 판단을 확정하기 어렵습니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 788,961,000원입니다. 그러나 확인된 대항력 임차인 보증금 12,000,000원이 매수인에게 승계되므로, 확인된 권리부담만 반영한 현재 실질취득은 800,961,000원입니다. 이 물건은 최저가 숫자만으로 자금 부담을 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 확정분 기준 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 788,961,000원 | 12,000,000원 | 800,961,000원 | 61,328,610원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 552,272,700원 | 12,000,000원 | 564,272,700원 | 295,650,027원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 386,590,890원 | 12,000,000원 | 398,590,890원 | 459,621,382원 |
동일 조건 실거래 비교 기준은 확인되지 않아, 현재 실질취득 800,961,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 아파트가 아니라 근린생활시설과 토지가 결합된 물건이므로 가격 판단은 물건 자체의 이용상태와 토지 조건을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 788,961,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,289,610원 |
| 인수. 임차인 (주)광전테크(정태석) 보증금 | 12,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 778,671,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 10,289,610원 후 국민은행 근저당에 778,671,390원이 배당되는 계산으로, 채권최고액 기준 미배당은 61,328,610원입니다. 신청채권액은 614,966,352원이며, 배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준입니다. 임차인 인수 12,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 파주시 탄현면 만우리 소재 은계동마을 남서측 인근이며, 근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재한 지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 화장실(부속동)로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 경사판넬지붕 단층과 경량철골구조 경사판넬지붕 단층 부속동으로, 샌드위치판넬 마감·하이새시창호 등이 확인됩니다.
- 설비. 부속동에 위생설비 및 급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역 등이 기재돼 있습니다. 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 기간 2025.08.26~2026.08.25도 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- (주)광전테크 인수 반영. 최저가 788,961,000원에 보증금 12,000,000원을 더한 800,961,000원을 현재 회차의 최소 확인부담으로 보세요.
- 황인혁 신고일 확인. 보증금 12,000,000원, 월차임 1,380,000원이 확인되지만 신고일이 미상입니다. 대항요건의 시점이 2021.08.20보다 앞서는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 김진옥 보증금 확인. 2025.07.30 신고로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고, 2026.02.24 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 점유 범위 확인. (주)광전테크는 1동, 김진옥은 1동 내부, 황인혁은 2동을 점유하는 것으로 조사돼 있어 실제 사용구획과 인도 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도·토지 조건 확인. 주택형 물건이 아니라 근린생활시설과 토지가 결합된 구조입니다. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역 등 감정요항표 기재사항을 입찰 전 원문과 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 조건 거래와 이용가치를 별도로 검토하세요.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 임차인 승계를 먼저 본다”
이 사건의 핵심은 한 차례 유찰돼 최저가가 788,961,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 이미 대항력이 확인된 (주)광전테크(정태석)의 보증금 12,000,000원이 매수인에게 승계되므로 현재 확인 가능한 실질취득은 800,961,000원입니다. 여기에 황인혁은 보증금 12,000,000원이 확인되면서도 신고일이 미상이라 추가 승계 여부가 아직 열려 있습니다.
등기부의 말소기준은 선명하지만 임차관계는 확인이 더 필요한 구조입니다. 또한 동일 조건 실거래 비교 근거가 없어 현재 가격이 시장보다 낮다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 확정 인수 12,000,000원과 미상 임차인의 대항요건 확인이 먼저인 경매물건입니다.
