의정부지방법원 2025타경6833. 파주시 탄현면 만우리 437-1 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 화장실(부속동)로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사덴스이며, 2021년 8월 20일 주식회사국민은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이고 2025년 11월 25일 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 중앙농업협동조합·하모니건설·청과새마을금고·파주시산림조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 2025년 국민건강보험공단 압류도 같은 해 해제돼 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 국민은행 근저당은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 점유와 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6833 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 만우리 437-1 · 등기상 만우리 437-1, 437-5 1동 · 도로명 새오리로 376 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 화장실(부속동) 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 경사판넬지붕 단층 · 부속동 경량철골구조 경사판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 주식회사덴스 (2021.08.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,127,087,000원 / 1,127,087,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 614,966,352원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행, 문제는 임차인
2021년 8월 20일 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권과 국민건강보험공단 압류는 이미 등기상 말소돼 있습니다. 따라서 등기부 자체에서 매수인이 승계할 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 기준 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진옥 1동 내부 | 2025.07.30. 배당요구 2026.02.24. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인된 승계 없음 |
| (주)광전테크(정태석) 1동 | 2020.03.18. | 12,000,000원 월 1,100,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 12,000,000원 인수 |
| 황인혁 2동 | 전입일 미상 배당요구 2026.02.23. | 12,000,000원 월 1,380,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
김진옥은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다고 정리돼 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 반면 (주)광전테크는 말소기준보다 빠른 전입으로 대항력이 있고, 보증금 12,000,000원이 확인된 인수액입니다.
황인혁은 보증금 12,000,000원과 월 1,380,000원의 임차내역 및 배당요구 사실은 확인되지만 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 전입 시점이 말소기준보다 앞서는 것으로 확인될 경우 현재 계산된 12,000,000원 외에 추가 승계 위험이 생길 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,127,087,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,670,870원 |
| 인수 · (주)광전테크(정태석) 보증금 | 12,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 273,416,130원 |
확인된 대항력 임차인 보증금 12,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 승계액으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,127,087,000원 | 12,000,000원 | 1,139,087,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 901,669,600원 | 12,000,000원 | 913,669,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 721,335,680원 | 12,000,000원 | 733,335,680원 | 128,277,677원 |
현재 계산에서 (주)광전테크의 12,000,000원 인수액은 회차가 내려가도 그대로 남습니다. 따라서 유찰 후에도 단순 최저매각가만 볼 것이 아니라 매각가 + 인수액으로 실질 부담을 계산해야 합니다. 2회 유찰 시에는 국민은행 근저당 채권최고액 기준으로 128,277,677원이 미배당되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 및 화장실(부속동)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업·근린 용도의 건물과 토지가 결합된 물건입니다.
- 주위환경. 파주시 탄현면 만우리 은계동마을 남서측 인근으로, 근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며 가축사육제한구역과 제한보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 토지의 결합 물건으로 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 제공되지 않아 가격 판단과 재매각 가능성은 별도 현장조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)광전테크 인수 반영. 보증금 12,000,000원을 최저가와 별개 비용으로 보고 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 황인혁 전입일 확인. 보증금 12,000,000원, 배당요구 2026.02.23.은 확인되지만 전입일이 없어 대항력 여부가 결정되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 원문서로 확인해야 합니다.
- 김진옥 보증금 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없으나 보증금 자체가 확인되지 않아 배당관계 확인이 필요합니다.
- 점유구조 확인. 1동 내부·1동·2동으로 점유 내역이 나뉘므로 실제 사용구역과 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 동일 또는 유사 물건의 실거래 자료가 없어 1,127,087,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 최저가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·제한보호구역 등 이용제한을 실제 사업계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 점유 및 임대차 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘누가 얼마를 들고 점유하는가’가 중요하다
이 사건은 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 등기가 정리되는 구조여서 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 그러나 근린생활시설과 토지 물건에는 실제 임차인 3명이 확인되고, 그중 (주)광전테크는 말소기준보다 앞선 전입으로 12,000,000원의 인수액이 확정적으로 계산돼 있습니다. 황인혁 역시 보증금 12,000,000원이 있으면서 전입일이 확인되지 않아 추가 승계 위험을 배제할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가 1,127,087,000원만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 확인된 인수를 합친 최소 실질취득액은 1,139,087,000원이고, 실거래 시세 자료가 없으므로 이를 “싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 등기 권리는 비교적 선명하지만 임차관계와 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건이라는 결론이 적절합니다.
