💰 최저 91,700,000원 🏠 보증금 125,000,000원 🧾 인수 35,350,600원 📉 1회 유찰
의정부지방법원 2026타경70423. 경기도 의정부시 신곡동 스테이션615 제15층 제1510호입니다. 경매 분류는 근린시설이지만 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가 자체가 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 문승주는 2023.01.04 전입·점유했고 확정일자는 2022.12.23이며, 말소기준인 2024.10.23 의정부시 압류보다 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 125,000,000원으로, 현재 최저매각가 91,700,000원보다 큽니다.
현재 매각가 91,700,000원을 기준으로 집행비용 2,050,600원을 먼저 제외하면, 임차인에게 예상되는 배당은 89,649,400원입니다. 보증금에서 이 금액을 뺀 35,350,600원이 미배당으로 남고, 대항력이 유지되는 구조라 매수인이 그 부족분을 인수하게 됩니다. 따라서 실제 자금 부담은 낙찰가 91,700,000원 + 인수 35,350,600원 = 127,050,600원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70423 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 15층 1510호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 · 지하3층/지상16층 중 15층 |
| 소유자 | 주식회사은림영우 · 2021.12.09 소유권이전 · 거래가액 107,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 141,979,125원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
말소기준권리는 2024.10.23 의정부시 압류입니다. 이후 2026.02.26 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 문승주의 주택임차권은 그보다 앞선 권리입니다. 전입일도 2023.01.04로 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권을 함께 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문승주 | 제1510호 전부 | 125,000,000원 | 2023.01.04 / 2022.12.23 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 |
현재 확인되는 실제 임차인은 문승주 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 과거 김현정 명의의 125,000,000원 주택임차권은 2022.12.27 등기됐다가 2023.01.17 말소됐습니다.
② 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가가 맞물린다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 91,700,000원 | 35,350,600원 | 127,050,600원 |
| 2회 유찰 시 | 64,189,999원 | 62,365,421원 | 126,555,420원 |
| 3회 유찰 시 | 44,932,999원 | 81,275,795원 | 126,208,794원 |
현재 회차에서 91,700,000원인 낙찰가가 2회 유찰 시 64,189,999원, 3회 유찰 시 44,932,999원까지 내려가도 매수인 인수액은 각각 62,365,421원, 81,275,795원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득액은 126,208,794원~127,050,600원 수준으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서 나타나는 전형적인 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 임차인 문승주 보증금 | 125,000,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 141,979,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,700,000원 가정에서는 집행비용 2,050,600원과 임차인 배당 89,649,400원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 35,350,600원은 매수인 인수로 계산되며, 한국주택금융공사의 청구액 141,979,125원은 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 이용상태·입지·건물 리스크 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 경매 분류는 근린시설이며, 감정평가상 제1510호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도청북부청사역 남측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·아파트·공공청사가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 의정부 경전철 경기도청북부청사역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상16층 건물이며, 제1510호는 15층입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로·용도지역. 북측·북동측 약 10~12미터 포장도로에 접하며, 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 666.0㎡, 공시지가 3,979,000원/㎡, 지목은 대이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 건물 표제부에는 2024.09.23 위반건축물 표시가 있었고 2025.02.20 일부 시정됐으나, 지상1층 업무시설(오피스텔) 조립식패널조 4.5㎡ 무단증축이 미시정 사항으로 남아 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 91,700,000원만 보지 말고 인수액 35,350,600원을 더한 127,050,600원을 자금계획의 출발점으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 2회 유찰 시 낙찰가는 64,189,999원으로 내려가지만 인수액은 62,365,421원으로 늘어 실질취득은 126,555,420원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 문승주의 보증금 125,000,000원 중 미배당분이 실제 매수인 부담으로 남는 구조인지 매각물건명세서와 배당관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 가격 메리트는 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 주변 오피스텔 거래와 비교해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건물의 지상1층 4.5㎡ 무단증축 미시정 사항이 이용·대출·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 경매 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로 건축물대장·등기·실제 용도를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “91,700,000원에 사는 물건이 아니다”
표면상 최저가는 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 91,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 보증금 125,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있습니다. 현재 회차 예상배당 후 남는 35,350,600원을 매수인이 인수하면 실질취득은 127,050,600원입니다. 2회·3회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 126,555,420원, 126,208,794원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘몇 번 유찰됐는가’보다 임차보증금 미배당분까지 합친 총 부담이 얼마인가입니다. 여기에 감정상 오피스텔 이용, 건물의 위반건축물 일부 미시정 사항까지 함께 점검해야 합니다. 주변 실거래 시세와 비교할 때도 기준은 91,700,000원이 아니라 실질취득액이어야 합니다.
