의정부지방법원 2026타경70423. 신곡동 스테이션615 제15층 제1510호입니다. 공부상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 이번 사건의 핵심은 감정가 131,000,000원 자체보다 보증금 125,000,000원의 대항력 있는 임차인 문승주입니다.
말소기준은 2024.10.23. 의정부시 압류입니다. 문승주는 2023.01.04. 전입·점유했고 확정일자는 2022.12.23.이며, 2024.07.24. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 회차에서는 그 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70423 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 15층 1510호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상16층 · 제15층 제1510호 |
| 소유자 | 주식회사은림영우 · 2021.12.09. 거래가액 107,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 141,979,125원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2019년 신탁등기와 2022년 김현정의 주택임차권등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 주의해야 할 권리는 문승주의 주택임차권입니다. 전입 2023.01.04., 확정일자 2022.12.23., 임차권등기 2024.07.24.로 말소기준인 2024.10.23. 의정부시 압류보다 앞섭니다. 이후 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액배당, 유찰 뒤에는 인수
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문승주 | 제1510호 전부 | 2023.01.04 | 2022.12.23 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
문승주는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 131,000,000원 가정에서는 집행비용 2,634,000원을 제외하고도 보증금 125,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다.
③ 회차별 실질취득 — ‘80%·64%’ 숫자만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 131,000,000원 | 0원 | 131,000,000원 | 138,613,125원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,800,000원 | 22,467,200원 | 127,267,200원 | 141,979,125원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,840,000원 | 43,069,120원 | 126,909,120원 | 141,979,125원 |
실거래 비교자료가 없으므로 현재 가격이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 유찰 시에는 최저매각가가 104,800,000원·83,840,000원으로 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 전환됩니다. 따라서 가격 판단은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 문승주 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 141,979,125원 | 3,366,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 문승주 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 한국주택금융공사 청구액 141,979,125원 중 예상배당은 3,366,000원이며 미배당액은 138,613,125원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 제1510호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 의정부 경전철 경기도청북부청사역 남측 인근으로, 주위에 오피스텔·근린생활시설·아파트·공공청사가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 경기도청북부청사역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상16층 건물이며 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며 북측 및 북동측으로 폭 약 10~12미터 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,979,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부상 2024.09.23. 위반건축물로 표시됐고, 2025.02.20. 일부 시정됐습니다. 미시정사항은 지상1층 업무시설(오피스텔)의 조립식패널조 무단증축 4.5㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 유찰 후에는 최저가만 보지 말고 문승주 보증금 미배당 인수액을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 신건 배당 전제 확인. 현재 계산상 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변동 요소를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 문승주의 전입 2023.01.04., 확정일자 2022.12.23., 임차권등기 2024.07.24.와 배당요구 사실을 매각물건명세서·등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설 분류와 실제 오피스텔 이용 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건물 표제부의 미시정 무단증축 4.5㎡가 해당 호실의 이용·대출·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 현재 131,000,000원 또는 유찰 후 실질취득액이 시장가격 대비 유리한지는 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건은 신건에서는 단순해 보입니다. 131,000,000원에 매각된다는 가정 아래 문승주의 125,000,000원 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원이기 때문입니다. 하지만 문승주는 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 그래서 유찰이 시작되면 구조가 달라집니다.
1회 유찰 시 최저가는 104,800,000원으로 내려가지만 인수액 22,467,200원이 붙어 실질취득은 127,267,200원입니다. 2회 유찰 시에도 최저가 83,840,000원에 인수액 43,069,120원이 더해져 실질취득은 126,909,120원입니다. 즉 낙찰가가 크게 내려가도 실제 부담은 약 1.27억원 수준에 머무는 대항력 인수형 구조입니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없고 건물에는 일부 미시정 위반건축물 표시도 남아 있습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액과 원본 권리관계를 기준으로 접근해야 하는 사건입니다.
