의정부지방법원 2025타경7553. 파주시 목동동 해솔마을3단지 운정현대아파트 303동 18층 1804호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 지하1층·지상20층 건물의 18층입니다. 현재 소유자는 이은정·이평재·이화재로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2025.04.30 상속을 원인으로 2025.12.08 소유권이전이 이뤄졌고, 2025.12.29 이평재를 채권자로 하는 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부의 과거 근저당은 현재 모두 말소된 상태입니다. 2001년 신한은행 채권최고액 68,280,000원 근저당은 2019.10.24 말소됐고, 2019년 한국주택금융공사 채권최고액 567,000,000원 근저당도 2025.11.12 말소됐습니다. 주택담보노후연금보증에 따른 금지사항등기 역시 2025.11.12 해지됐습니다. 현재 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7553 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 2-110 해솔마을3단지 운정현대아파트 303동 18층1804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.993㎡ · 지하1층/지상20층 중 18층 |
| 소유자 | 이은정 · 이평재 · 이화재 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 237,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매개시결정 | 2025.12.29 · 채권자 이평재 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 이미 말소
현재 등기상 근저당권과 압류는 남아 있지 않습니다. 2019년 설정됐던 한국주택금융공사의 근저당과 금지사항등기는 2025.11.12 해지·말소됐고, 그 뒤 2025.12.08 상속으로 세 명의 공유자에게 소유권이 이전됐습니다. 권리분석 기준점은 2025.12.29 경매개시결정이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 82.2%
해솔마을3단지운정현대 동일 면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026.09에 285,000,000원이고, 12건 평균은 288,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 1 | 239,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 307,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 302,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 288,583,333원 |
실거래 범위는 239,000,000원~307,000,000원이고 최근 12개월 평균은 288,583,333원입니다. 현재 최저매각가 237,300,000원은 최근 평균의 82.2%이며, 가장 낮은 실거래 239,000,000원보다도 낮습니다. 최신 2026.09 거래 285,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,122,200원 |
| 경매개시결정 · 이평재 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 233,177,800원 |
현재 회차 매각가 237,300,000원 가정 시 집행비용 4,122,200원을 제외한 233,177,800원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 경매개시결정 채권액은 산정되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주문화원·운정1동행정복지센터·운정2동행정복지센터 북서측 도로월편에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지·공공기관·학교·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 지하1층·지상20층 건물의 18층이며, 기본 위생·급배수·난방·소화전·도시가스·승강기설비가 있습니다.
- 단지. 해솔마을3단지운정현대는 1,274세대이며 준공일은 2001.06.09입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,597,000원/㎡이며 아파트부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 237,300,000원은 최근 평균 288,583,333원의 82.2%이며 최신 거래 285,000,000원보다 낮습니다. 개별 호수의 층·상태 차이는 별도로 확인하세요.
- 점유·임차관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 등기 원본. 과거 신한은행·한국주택금융공사 근저당이 실제로 말소된 상태인지 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 공유물분할 경매. 2025.12.29 등기된 경매개시결정의 원인은 공유물분할을 위한 경매입니다. 소유자 지분은 이은정·이평재·이화재 각 3분의 1입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 교육환경 보호구역 관련 적용 여부를 실제 취득 시점 기준으로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’이 마지막 변수
현재 등기만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 과거의 근저당과 금지사항등기는 모두 말소됐고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 1회 유찰로 237,300,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 288,583,333원의 82.2% 수준입니다. 최신 거래 285,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 마지막 확인점은 등기상 권리보다 실제 점유·임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 인수사항이 없음을 최종 확인한 뒤 현재 가격과 개별 호수 상태를 함께 판단하는 구조입니다.
