의정부지방법원 2025타경7553. 파주시 목동동 해솔마을3단지 운정현대아파트 303동 18층 1804호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 채무불이행형 담보권 경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매라는 점입니다. 현재 소유권은 이은정·이평재·이화재가 각 3분의 1씩 공유하고 있고, 이평재가 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다. 기존 신한은행 근저당과 한국주택금융공사 근저당은 모두 경매 전에 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
따라서 권리 자체보다 먼저 볼 것은 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 339,000,000원으로 동일한 신건인데, 동일 평형 최근 12개월 평균은 291,750,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 평균의 116.2%이므로 현 회차에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7553 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 2-110 해솔마을3단지 운정현대아파트 303동 18층 1804호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 미래로 535 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지하1층/지상20층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 이은정 3분의 1 · 이평재 3분의 1 · 이화재 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 339,000,000원 (신건) |
| 경매 원인 | 2025.12.24 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 담보권은 이미 말소, 현재 경매는 공유물분할
2001년 설정된 신한은행 근저당권은 2019.10.23 해지를 원인으로 2019.10.24 말소됐고, 2019년 설정된 한국주택금융공사 근저당권도 2025.11.11 해지를 원인으로 2025.11.12 말소됐습니다. 같은 날 주택담보노후연금보증에 따른 금지사항등기도 말소됐습니다. 이후 2025.12.08 상속으로 세 공유자에게 각 3분의 1 지분이 이전됐고, 2025.12.29 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.39억은 최근 평균의 116.2%
해솔마을3단지운정현대는 1,274세대, 2001.06.09 준공 단지입니다. 비교 표본은 전용 84.99㎡ 동일 평형의 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 291,750,000원, 최신 거래는 2026.08의 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 1 | 239,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 307,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 302,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 15 | 293,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 291,750,000원 |
최근 거래 범위는 239,000,000원~307,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 291,750,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가 339,000,000원은 이 평균의 116.2%입니다. 최신 거래 285,000,000원과 최근 거래 최고가 307,000,000원도 모두 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 신건에서 339,000,000원 근처에 응찰하는 것은 최근 실거래 기준으로 가격 우위를 확보하는 선택이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,546,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이평재 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 333,454,000원 |
경매개시결정 관련 채권액은 별도 배당 계산에 반영되지 않았으며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰 뒤부터 다시 비교
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 339,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 271,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 216,960,000원 | 0원 |
현재 339,000,000원은 최근 시세 이상이지만, 1회 유찰 가정 가격은 271,200,000원, 2회 유찰 가정 가격은 216,960,000원입니다. 최근 12개월 평균 291,750,000원과 비교하면 가격 검토의 출발점은 신건보다 유찰 이후에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주문화원·운정1동행정복지센터·운정2동행정복지센터 북서측 도로 맞은편에 소재하며, 주위는 대단위 아파트단지·공공기관·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장 등 대중교통수단이 통과해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕, 지하1층·지상20층 건물의 18층이며 기본 위생·급배수·난방·소화전·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사 아파트부지이며 내부도로와 연계돼 남동측·남서측으로 중로변에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,274세대 단지로 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인되지만, 최근 거래가격이 239,000,000원부터 307,000,000원까지 분포해 가격대별 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 339,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.2%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.
- 최신 거래 우선 확인. 최신 거래는 2026.08의 285,000,000원입니다. 입찰 직전 동일 평형 추가 거래가 발생했는지 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 271,200,000원, 2회 유찰 시 216,960,000원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 최근 시세와 회차별 가격을 함께 비교해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조. 이 사건은 이평재가 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다. 일반적인 담보권 실행 경매와 원인이 다르므로 매각조건 원문을 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 적용 범위와 입찰·취득 관련 요건을 원문 기준으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21입니다. 매각기일 전 변동등기와 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 볼 신건
이 사건은 등기부상 기존 담보권이 이미 말소돼 있고 예상 인수액도 0원이라, 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 단순한 권리관계가 곧 좋은 입찰가격을 의미하지는 않습니다. 현재 최저가 339,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 291,750,000원의 116.2%이고, 최신 거래 285,000,000원은 물론 최근 거래 최고가 307,000,000원보다도 높습니다. 신건에서 가격 메리트를 주장하기 어려운 이유입니다.
권리는 검토 가능, 가격은 보류. 공유물분할 경매의 매각조건과 실제 점유관계를 확인하되, 가격 측면에서는 0회 유찰의 339,000,000원보다 유찰 이후 회차를 최근 실거래와 다시 비교하는 접근이 이 사건의 핵심입니다.
