81,900,000원
대구지방법원 2025타경11064. 구미시 봉곡동 구미봉곡 뜨란채 112동 1층 101호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사위네트이고, 2022.06.30 소유권을 이전받을 당시 등기부 기재 거래가액은 121,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보증금 133,000,000원의 주택임차권이 있다는 점입니다. 금액만 보면 최저가 81,900,000원보다 보증금이 훨씬 커 보여 인수 위험부터 의심하게 되지만, 실제 권리판정은 반대입니다.
임차권자 홍지수의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.08.16입니다. 데이터상 말소기준 산정일은 2020.09.07 구미시 압류로, 임차인의 전입은 그보다 뒤입니다. 임차인 판정에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 명시돼 있습니다. 더구나 보증금반환채권 양수인 겸 경매신청권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 2026.07.22 확약서를 제출했습니다. 따라서 보증금 133,000,000원을 매수인이 떠안는 구조가 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11064 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 5 구미봉곡 뜨란채 제112동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 10층건 중 1층 101호 |
| 동일면적 시세 기준 | 59.79㎡ · 구미도량2지구1단지 · 918세대 · 2003.07.15 준공 |
| 소유자 | 주식회사위네트 · 2022.06.30 소유권이전 · 거래가액 121,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,879,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 매수인 인수는 0원
② 임차인 — 실제 1명, 보증금 133,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍지수 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 133,000,000원 | 2022.08.16 | 2022.08.16 | 없음 | HUG 주장 | HUG 양수 인수 0원 |
실제 임차인은 홍지수 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 매각물건명세서 비고상 홍지수의 보증금반환채권 양수인 겸 경매신청권자이므로, 홍지수 보증금 133,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권을 서로 다른 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.5%
동일 면적 59.79㎡의 최근 실거래 12건 평균은 109,875,000원입니다. 현재 최저매각가 81,900,000원은 이 최근 12개월 평균의 74.5%입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 109,875,000원으로 동일하며, 최신 거래는 2026.08 · 84,000,000원입니다. 현재 최저가 81,900,000원은 이 최신 거래가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.79㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2026.07 | 59.79㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.79㎡ | 12 | 129,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 11 | 110,500,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 6 | 119,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 15 | 118,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 109,875,000원 |
실거래 범위는 84,000,000원~129,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 1층 거래도 2026.06과 2026.07에 각각 110,000,000원으로 확인됩니다. 반면 가장 최신 거래인 2026.08 거래는 9층 84,000,000원입니다. 따라서 평균만 보고 가격을 판단하기보다 최신 거래 84,000,000원도 함께 봐야 하지만, 현재 최저가 81,900,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 양쪽보다 모두 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 136,879,966원 | 80,025,800원 |
| 미배당 | - | 56,854,166원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,874,200원을 제외한 80,025,800원이 주택도시보증공사에 배당되는 시나리오이며, 56,854,166원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 별개이며, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 81,900,000원 | 80,025,800원 | 56,854,166원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 57,330,000원 | 55,898,060원 | 80,981,906원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 97,871,324원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 주택도시보증공사의 미배당액은 커지지만, 데이터상 매수인의 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자의 미회수액이 커지는 것과 매수인이 보증금이나 채권을 떠안는 문제를 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 봉곡동 소재 선주중학교 북동측에 인접하며, 주변은 택지개발지구 내 아파트단지·단독주택지대·학교·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경부고속도로 북구미 하이패스 I.C.가 있어 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 23미터, 남서측 약 12~15미터, 북서측 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(도량2택지)이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 속합니다. 공시지가는 772,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 10층건으로, 위생·급배수·화재탐지·경보·옥내소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성 참고. 동일면적 최근 12건 거래가 84,000,000원~129,000,000원 범위에서 확인되고, 단지는 918세대입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 금액만 보고 인수형으로 오판하지 않기. 보증금은 133,000,000원이지만 데이터상 대항력 없음, 확약 제출, 매수인 인수 0원으로 판정돼 있습니다.
- 주택도시보증공사를 두 번째 임차인으로 중복 계산하지 않기. 실제 임차인은 홍지수 1명이며 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인 겸 경매신청권자입니다.
- 가격은 최근 시세 기준으로 보기. 현재 최저가 81,900,000원은 최근 12개월 평균 109,875,000원의 74.5%이고 최신 거래 84,000,000원보다 낮습니다.
- 말소기준·해제 이력 확인. 데이터상 말소기준 산정일은 2020.09.07이지만 해당 구미시 압류는 2021.04.21 해제로 말소됐습니다.
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.22 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “큰 보증금”보다 중요한 것은 실제 인수 여부
이 사건은 표면만 보면 최저가 81,900,000원보다 큰 133,000,000원의 주택임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 실제 판정은 대항력 없음이고, 주택도시보증공사의 2026.07.22 대항력 포기 확약까지 더해져 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자에게 56,854,166원의 미배당이 생기는 현재 배당구조 역시 그 부족분을 매수인이 승계한다는 뜻은 아닙니다.
가격 측면에서는 현재 최저가가 최근 12개월 실거래 평균 109,875,000원의 74.5%이고, 최신 거래 84,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “보증금 1.33억을 인수하느냐”가 아니라 인수 0원이라는 권리구조를 원문으로 최종 확인한 뒤 현재 가격 수준을 평가하는 것입니다. 권리상 핵심 리스크는 확약과 말소기준 판정의 원문 대조이고, 가격은 1회 유찰 현재 회차부터 최근 실거래 범위 안쪽에 들어와 있습니다.
