부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 최저가는 감정가의 약 24%까지 내려왔지만, 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 3.2억이 존재해 배당 부족분 약 2.45억을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낮은 최저가만 보고 접근하면 실질취득금액이 크게 달라지는 유형입니다.

감정가 / 최저가

319,000,000원

76,592,000원 · 4회 유찰

실질취득 예상

321,778,656원

낙찰가+미배당 인수

인수 예상

245,186,656원

임차보증금 부족분

핵심지표

임차권 위험

대항력·우선변제

의정부지방법원 2025타경62396. 파주시 금촌동 트루아종타운하우스 102동 301호 다세대 물건입니다. 감정가는 3억 1,900만원이지만 4회 유찰 후 최저가는 7,659만원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 임차권등기입니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 2월 6일 설정된 전상영 근저당권입니다. 그 이후 근저당권, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 2번 임차권등기는 매각물건명세서상 매수인이 인수할 수 있는 권리로 표시되어 있습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경62396
소재지	경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 102동 3층301호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(다세대주택)
소유자	황석현
감정가 / 최저가	319,000,000원 / 76,592,000원
청구금액	344,197,260원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

유제운 임차인은 2022년 6월 14일 전입, 2022년 5월 31일 확정일자를 갖고 있으며 임차보증금은 320,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 이전이므로 대항력과 우선변제권이 인정될 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
유제운	320,000,000원	有	有	미배당 잔액 인수 가능
연수아	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 실질취득 기준 확인 현재 최저가 76,592,000원 기준 배당 후 유제운 임차보증금 부족분은 245,186,656원입니다. 따라서 예상 실질취득 부담은 76,592,000원 + 245,186,656원 = 321,778,656원 수준입니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총 부담은 크게 줄지 않을 수 있습니다.

③ 예상배당표 (최저가 76,592,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,778,656원
임차인 유제운 보증금	320,000,000원	74,813,344원
전상영 근저당	90,000,000원	0원
황희순 근저당	156,000,000원	0원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득

낙찰가가 낮아져도 대항력 임차권 인수로 실질 부담은 보증금 기준으로 상승합니다.

⛔ 핵심 위험 최저가 7,659만원만 보면 저렴해 보이지만, 임차보증금 부족분 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 약 3.22억원입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 금신초등학교 북측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
구조. 등기상 3층이나 집합건축물대장 및 현장조사상 3,4층 복층구조로 확인되어 재확인이 필요합니다.
환금성. 다세대 주택으로 개별 수요층 확인이 필요하며 임차권 리스크가 매수 판단의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 유제운 임차권등기 보증금 320,000,000원과 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
관계인 여부 검토. 등기상 권리자·채무자와 동일인이라는 가장임차인 의심 메모가 있어 사실관계 확인이 필요합니다.
복층 구조 확인. 등기·건축물대장·현황이 일부 다르므로 현장 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 4회 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만, 경매 가격만으로 판단하면 위험합니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 3.2억원이 존재하고, 배당 부족분 약 2.45억원을 매수인이 부담할 가능성이 있기 때문입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가할 수 있어 실질취득 기준 접근이 필요합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-04	유찰	3억 1,900만원
2	2025-12-09	유찰	2억 2,330만원
3	2026-01-20	유찰	1억 5,631만원
4	2026-03-03	유찰	1억 941만원
5	2026-08-25	대기	7,659만원

부동산강제경매

낮은 최저가의 함정 — 보증금 3.2억 임차권 인수 위험, 파주 트루아종타운하우스 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (최저가 76,592,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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