의정부지방법원 2026타경70545. 의정부동 ‘의정부역한양수자인파크뷰’ 9층 909호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 전용면적은 14.5384㎡이며 제25층 건물 중 제9층입니다. 소유자 송선기는 2021.03.08 소유권이전을 마쳤고 당시 거래가액은 105,000,000원입니다.
이 사건의 승부처는 단순한 “선순위 임차권이 있느냐”가 아닙니다. 김윤희의 임차권등기는 2025.04.10 접수되어 2026.03.18 강제경매개시결정보다 앞서고, 등기에는 임차보증금 85,000,000원, 확정일자 2023.03.15, 주민등록·점유개시 2023.04.07이 기재돼 있습니다. 원칙대로라면 매각으로 소멸하지 않는 선순위 임차권입니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.08.04 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차보증금에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 9층 909호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형주택) 이용 · 전용 14.5384㎡ · 제25층 중 제9층 |
| 소유자 | 송선기 (2021.03.08 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 주된 85,000,000원은 확약으로 해소, 확약 밖은 미상
말소기준은 2026.03.18 강제경매개시결정입니다. 김윤희 임차권은 그보다 앞선 권리라 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 2026.08.04 확약으로 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 2026.05.06 의정부시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 관계
| 임차인·점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤희 제909호 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2023.04.07 | 2023.03.15 | 대항력 포기 | 우선변제 주장 | 주택도시보증공사 양도 실질 인수 0원 |
| 김태형 | 미상 | 2025.11.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 · 인수액 미상 |
| 차권자 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 · 인수액 미상 |
주택도시보증공사는 김윤희의 임차보증금 권리를 양도받은 채권자로 기재돼 있으므로, 이를 김윤희 보증금과 별도의 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 다만 김태형과 ‘차권자’에 대해서는 주택도시보증공사의 확약이 적용되지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 85,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.2%
한양수자인파크뷰 전용 14.54㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 평균은 68,416,666원, 최신 거래는 2026.06 60,000,000원, 최근 최고 거래는 75,000,000원입니다. 현재 최저매각가 85,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.54㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 14.54㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.54㎡ | 18 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 25 | 69,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.54㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.54㎡ | 12건 | 68,416,666원 |
이 가격대에서는 “감정가보다 싸게 나온 경매”라는 설명이 성립하지 않습니다. 신건 최저가 85,000,000원이 최근 12개월 평균 68,416,666원뿐 아니라 최근 최고 거래 75,000,000원도 웃돕니다. 게다가 실질취득은 확약분 인수 0원을 전제로 해도 최소 85,000,000원이며, 확약 밖 미상 임차관계가 실제 인수로 확인되면 총 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 83,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 85,000,000원 가정 시 집행비용 1,930,000원, 주택도시보증공사 예상배당 83,070,000원으로 신청채권자 미배당액은 1,930,000원입니다. 다만 2026.08.04 확약에 따라 김윤희 관련 보증금은 전액 변제되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의하므로 이 미배당액이 김윤희 임차권을 통해 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다. 한양수자인파크뷰는 299세대, 사용승인일은 2020.12.21입니다.
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 경의초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 북서측에 의정부역(1호선), 인근에 버스정류장이 소재해 교통사정은 보통입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 인접 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 동측으로 광대로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 3,897,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12개월 실거래는 12건이지만, 경매 통계는 평균 5.5회 유찰·매각률 0.0%입니다. 현재 최저가 85,000,000원도 최근 실거래 범위를 웃돌아 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.04 주택도시보증공사의 대항력 포기·우선변제권 주장·임차권등기 말소 동의 범위가 김윤희 관련 권리에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 김태형 보증금 확인. 2025.11.19 전입은 말소기준 2026.03.18보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 유무와 인수액을 금액으로 확정하기 전까지는 미상 위험으로 잡는 것이 안전합니다.
- ‘차권자’ 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 주택도시보증공사 확약과 별개의 권리인지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 85,000,000원은 최근 12개월 평균 68,416,666원의 124.2%이고 최신 거래 60,000,000원 및 최근 최고 75,000,000원을 상회합니다.
- 유찰 시에도 총부담 재계산. 1회 유찰 시 68,000,000원, 2회 유찰 시 54,400,000원이지만 확약 밖 임차관계가 실제 인수로 확인되면 실질취득은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
- 배당·체납 확인. 예상배당은 집행비용 1,930,000원과 주택도시보증공사 83,070,000원을 전제로 하며 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “확약으로 큰 권리는 풀렸지만, 가격과 미상 임차관계는 그대로다”
이 사건의 가장 큰 긍정 요소는 분명합니다. 김윤희 임차보증금 85,000,000원은 주택도시보증공사의 2026.08.04 확약으로 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 그 부분의 인수는 실질 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 85,000,000원에 고정되는 전형적인 선순위 임차인 인수형으로 계산해서는 안 됩니다.
하지만 결론은 여전히 보수적입니다. 김태형은 2025.11.19 전입이 있으면서 보증금·확정일자가 미상이고, ‘차권자’ 역시 대항력과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 위험들은 확약 밖입니다. 더구나 현재 신건 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 68,416,666원의 124.2%이고 최신 거래 60,000,000원, 최근 최고 75,000,000원을 모두 웃돕니다. 단지 경매 통계도 평균 5.5회 유찰·매각률 0.0%입니다. 주된 임차권은 해소됐지만, 신건 가격은 시세 이상이고 확약 밖 권리는 미상. 현재 회차에서 가격 메리트를 이유로 높은 평가를 주기 어려운 사건입니다.
