의정부지방법원 2026타경70583. 동두천시 지행동 지행주공아파트 104동 2층 202호 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·욕실·주방겸 식당· 발코니 등으로 이용 중이며, 15층 건물 중 2층입니다. 현재 소유자는 임청현이고, 등기부상 말소기준권리는 2016.11.08 설정된 연천군산림조합 근저당권 100,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 민채현 근저당과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 120,000,000원입니다. 동일 면적 실거래의 최근 12개월 평균은 117,636,363원이고, 최신 거래가 역시 120,000,000원입니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 2.0% 낮은 흐름이어서, 감정가가 전체 실거래 평균 117,833,333원과 비슷하다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70583 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 270-4 지행주공아파트 104동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·욕실·주방겸 식당·발코니 등 · 15층 중 2층 |
| 소유자 | 임청현 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 살아 있는 담보권 중 선순위는 2016.11.08 연천군산림조합 근저당권으로, 이것이 말소기준권리입니다. 2022.09.02 민채현 근저당권 52,000,000원과 2026.04.08 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·압류·강제경매·임의경매 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 1.176억, 최신 거래 1.20억
지행주공1단지 동일 면적 59.99㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균을 가격 판단의 우선 기준으로 보면 117,636,363원이고, 현재 최저가 120,000,000원은 이보다 높은 102.0%입니다. 최신 거래인 2026년 4월 15층도 정확히 120,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 10 | 129,500,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 15 | 128,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 15 | 128,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 6 | 120,500,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 59.99㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2025.04 | 59.99㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 117,636,363원 |
전체 12건의 거래 범위는 100,000,000원~129,500,000원이고 전체 평균은 117,833,333원입니다. 그러나 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균 117,636,363원과 최신 거래 120,000,000원, 그리고 최근 추세 -2.0%를 우선해야 합니다. 현재 신건 최저가 120,000,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래와 동일하므로 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 연천군산림조합 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 2. 근저당 · 민채현 | 52,000,000원 | 16,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 152,800,000원 중 예상 배당액은 117,520,000원이고, 미배당액은 35,280,000원입니다. 이 부족액은 매수인 인수액이 아니며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 35,280,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 58,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 77,782,400원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 96,000,000원, 2회 유찰 시에는 76,800,000원으로 내려갑니다. 유찰될수록 채권자 미배당액은 늘지만, 임차인이나 인수권리가 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 권리구조를 바꾸기보다 가격 안전마진을 키우는 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지행초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3·거실·욕실·주방겸 식당·발코니 등으로 구성되어 있습니다.
- 단지. 지행주공1단지 269세대, 2000.04.20 준공입니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중인 부정형 평지이며, 공시지가는 1,025,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 120,000,000원은 최근12개월 평균 117,636,363원보다 높고 최신 거래와 같습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 2.0% 낮으므로 과거 전체 평균만으로 응찰 상한을 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 2층 비교. 동일 면적 2026.02 2층 거래는 103,000,000원, 2025.05 2층 거래는 120,000,000원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건에서도 채권자 미배당 35,280,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시 가격. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원으로 가격 안전마진이 커집니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 말소기준은 2016년 연천군산림조합 근저당이고, 2022년 민채현 근저당과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 신건 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 117,636,363원보다 높고, 최신 거래도 정확히 120,000,000원입니다. 최근 추세도 -2.0%입니다. 따라서 현재 회차는 권리상 안전하지만 가격상 할인은 없는 구간으로 보는 것이 적절합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 유찰이 발생하면 96,000,000원·76,800,000원 시나리오에서 가격 안전마진을 다시 판단할 수 있습니다.
