의정부지방법원 2026타경70583. 동두천시 지행동 지행주공아파트 104동 2층 202호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3·거실·욕실·주방겸 식당·발코니 등의 구조입니다. 현재 소유자는 임청현이고, 2013.10.15 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리관계의 기준점은 2016.11.08 연천군산림조합 근저당권으로 채권최고액은 100,800,000원입니다. 이후 2022.09.02 설정된 민채현 근저당권 52,000,000원과 2026.04.08 임의경매개시결정은 모두 이 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 배당 가정에서도 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70583 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 270-4 지행주공아파트 104동 2층 202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.99㎡ · 방3·거실·욕실·주방겸 식당·발코니 등 · 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 임청현 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 민채현 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2016.11.08 연천군산림조합 근저당권이며, 그 뒤의 민채현 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 보산동새마을금고 근저당권, 군위축산업협동조합 근저당권, 가압류·압류 및 이전 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준 71.4%
지행주공1단지 동일 면적 59.99㎡의 제공된 최근 거래 12건은 100,000,000원~129,500,000원 범위에 있고 전체 평균은 117,833,333원입니다. 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 지표를 우선하면, 최근 12개월 11건 평균 117,636,363원, 최신 거래는 2026.04 · 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 10 | 129,500,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 15 | 128,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 15 | 128,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 6 | 120,500,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 59.99㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2025.04 | 59.99㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 117,833,333원 |
현재 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.4%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다도 낮아 1회 유찰 후에는 가격 차이가 생긴 상태입니다. 다만 최근 거래 추세가 -2.0%이므로 과거 전체 평균만 보고 가격을 평가하기보다는 최근 거래 흐름을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 연천군산림조합 | 100,800,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 근저당 · 민채현 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액은 152,800,000원, 예상 배당액은 82,088,000원이며 미배당은 70,712,000원입니다. 신청채권자 민채현의 청구액은 40,000,000원이지만 현재 배당 가정에서는 배당액이 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 70,712,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 95,458,401원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 112,780,881원 |
유찰이 거듭되면 선순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 낙찰가 하락이 미배당 채권을 매수인에게 전가하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지행초등학교 북측 인근이며 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3·거실·욕실·주방겸 식당·발코니 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 콘크리트 경사스라브지붕 15층 건물 내 2층 202호이며 승강기·급배수·위생·소화전·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,025,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다.
- 단지. 지행주공1단지 269세대, 2000.04.20 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 여부. 2026.09.10 채권자 민OO 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 2026.09.29 매각기일 진행 여부를 사건 원문에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2016.11.08 연천군산림조합 근저당권이 기준이며 이후 민채현 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 임차관계. 제공된 조사상 임차인은 없으므로 실제 점유관계가 변동되지 않았는지 현황조사와 현장 확인을 병행하세요.
- 최근 시세. 최근 12개월 평균 117,636,363원, 최신 거래 120,000,000원, 추세 -2.0%를 기준으로 응찰 시점의 추가 거래를 확인하세요.
- 원본 대조. 당해세·관리비·점유관계와 배당요구 현황은 원본 서류와 관계기관 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘진행상태와 가격 확인’이 핵심
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 1회 유찰된 현재 최저가는 84,000,000원으로 최근 12개월 평균의 71.4%까지 내려와 있고 최신 실거래 120,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세 추세는 -2.0%이며 2026.09.10 기각결정정본 발송 기록이 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 실제 매각 진행 여부와 최신 시세를 확인한 뒤 현재 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
