의정부지방법원 2025타경63069. 경기도 고양시 일산서구 가좌동 가좌마을 513동 204호, 공부상 아파트입니다. 권리 분석의 기준점은 2021년 8월 23일 설정된 주식회사더블에이치파이낸스대부 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인이 부담하는 인수 권리는 없습니다.
현재 회차는 감정가의 70%인 296,100,000원입니다. 동일 면적 최근 거래와 비교하면 최근 12개월 평균보다 낮은 수준으로, 신건보다 가격 측면의 접근성이 개선된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1087 가좌마을 513동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 박정호 |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 296,100,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더블에이치파이낸스대부 / 98,704,929원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인 조사 내역은 확인되지 않으며 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리인 을구 12번 근저당권 이후 설정된 가압류 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입
가좌마을5단지벽산 동일 면적(101.98㎡) 최근 거래 12건 기준입니다. 최근 12개월 거래 평균은 355,600,000원이며 최신 거래는 2026.02 388,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 101.98㎡ | 9 | 388,000,000원 |
| 2026.01 | 101.98㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 101.98㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2025.08 | 101.98㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2025.06 | 101.98㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 374,416,666원 |
전체 평균 거래가는 374,416,666원이며 최근 12개월 평균은 355,600,000원입니다. 현재 최저가 296,100,000원은 최근 12개월 평균 대비 83.3%로 가격 여지가 있습니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -8.3%로 확인되어 상승보다는 조정 흐름을 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,945,400원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사더블에이치파이낸스대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사더블에이치파이낸스대부 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 38,400,000원 | 38,400,000원 |
| 가압류 합계 | 28,133,402원 | 28,133,402원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,621,198원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 가좌초등학교 북측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 가좌마을5단지벽산 951세대 규모이며 거래 사례는 존재하지만 최근 시장 흐름은 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최근12개월 평균 3.556억 대비 현재 최저가 2.961억 수준입니다.
- 권리 확인. 말소기준권리와 후순위 권리 소멸 여부를 등기부 원본으로 확인하세요.
- 명도 확인. 임차인 인수는 없지만 소유자 점유 여부 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 낙찰 전 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 회차가 만든다”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없는 권리 정리형 아파트입니다. 감정가 4.23억에서 두 차례 유찰되면서 최저가가 2.961억까지 내려왔고, 최근12개월 거래 평균 대비 가격 매력이 생겼습니다. 다만 최근 거래 추세가 하락 방향이라는 점은 함께 고려해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 확인 후 접근이 적절한 물건입니다.
