의정부지방법원 2025타경63069. 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 가좌마을5단지벽산 513동 204호입니다. 감정가 423,000,000원으로 출발했지만 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 207,270,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49% 수준입니다. 동일 평형 최근 실거래와 비교해도 최저가가 낮다는 점이 가장 눈에 띕니다.
권리 구조를 보면 2021.08.23 설정된 더블에이치파이낸스대부 근저당권이 말소기준으로 지정되어 있습니다. 이후 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 과거 우리은행 근저당권의 말소 표시와 후속 변경등기 사이에 확인할 부분이 있으며, 실제 임대관계도 확정되어 있지 않습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 권리와 명도가 모두 해결되었다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63069 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1087 가좌마을 제513동 제2층 제204호 도로명주소: 경기도 고양시 일산서구 가좌1로 10 |
| 단지 | 가좌마을5단지벽산 · 951세대 · 2005.09.22 준공 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 101.982㎡ · 지상 19층 중 2층 |
| 이용상태 | 공부상 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박정호 (2016.12.07 소유권이전 · 거래가액 304,000,000원) |
| 감정가 | 423,000,000원 |
| 최저매각가 | 207,270,000원 · 3회 유찰 · 감정가의 49% |
| 신청채권자 | 주식회사 더블에이치파이낸스대부 |
| 청구금액 | 98,704,929원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급 기준 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
을구 12번 근저당권에는 김영옥을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권이, 을구 13번 근저당권에는 주식회사씨에스파이낸스대부를 채권자로 하는 근저당권부채권 질권이 설정되어 있습니다. 질권은 해당 근저당권의 피담보채권과 연결된 권리이므로, 모 근저당권의 매각 말소와 함께 질권의 처리 및 말소 여부를 확인해야 합니다. 질권액을 별도의 임차보증금이나 매수인 인수액으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 58.3%, 하지만 하락 추세
가좌마을5단지벽산 동일 평형인 전용 101.98㎡ 실거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 374,416,666원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 355,600,000원과 최신 거래 388,000,000원에 둡니다. 최근 거래의 과거 대비 추세는 -8.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 101.98㎡ | 9 | 388,000,000원 |
| 2026.01 | 101.98㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 101.98㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2025.08 | 101.98㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2025.06 | 101.98㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2024.07 | 101.98㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2024.07 | 101.98㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2024.02 | 101.98㎡ | 13 | 395,000,000원 |
| 2023.12 | 101.98㎡ | 15 | 375,000,000원 |
| 2023.10 | 101.98㎡ | 19 | 400,000,000원 |
| 2023.09 | 101.98㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2023.07 | 101.98㎡ | 16 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.98㎡ | 5건 | 355,600,000원 |
| 전체 평균 | 101.98㎡ | 12건 | 374,416,666원 |
최근 12개월 평균은 5건 기준입니다. 전체 평균은 12건 기준으로 과거 거래를 포함합니다.
현재 최저매각가 207,270,000원은 최근 12개월 평균 355,600,000원의 58.3%입니다. 최신 실거래인 2026년 2월의 388,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 전체 12건 평균 대비로는 55.4% 수준이지만, 과거 평균보다 최근 시세를 우선하는 것이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,270,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 다음 근저당권과 가압류 채권에 배당하는 모형입니다. 각 근저당권은 실제 확정 채무액이 아니라 등기상 채권최고액 기준으로 반영되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,701,780원 |
| 1. 근저당 · 더블에이치파이낸스대부(을구 12) | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 근저당 · 더블에이치파이낸스대부(을구 13) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 오케이저축은행 | 38,400,000원 | 38,400,000원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 8,659,460원 | 8,659,460원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 11,262,132원 | 11,262,132원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 | 8,211,810원 | 8,211,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,034,818원 |
예상 총배당 대상 채권액 201,533,402원 · 예상 채권자 배당액 201,533,402원 · 미배당액 0원 · 소유자 잔여 2,034,818원. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 경매 청구금액은 98,704,929원이지만, 배당 모형에는 동일 채권자의 근저당권 채권최고액 75,000,000원과 60,000,000원이 각각 반영되어 있습니다. 채권최고액 기준의 예상 배당액을 실제 확정 채권액이나 배당 확정액으로 단정해서는 안 됩니다. 특히 질권 설정에 따른 실제 배당 수령관계도 확인해야 합니다.
④ 회차별 배당과 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(49%) | 207,270,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰(39%) | 165,816,000원 | 38,838,826원 | 0원 |
| 5회 유찰(31%) | 132,652,800원 | 71,537,741원 | 0원 |
회차별 표의 비율 표시는 감정가 대비 반올림 값입니다. 실제 매각기일 및 최저매각가격 변경은 법원 공고를 확인해야 합니다.
현재 회차에서는 모형상 채권 전액 배당과 2,034,818원의 소유자 잔여가 예상됩니다. 추가 유찰 시에는 채권자 미배당액이 발생하지만, 현재 확인된 권리 분류와 임차관계를 전제로 하면 그 미배당액이 그대로 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
다만 이 결론은 말소기준의 정확성 및 미확인 임차인 부재를 전제로 합니다. 새로운 점유관계나 선순위 권리가 확인될 경우에는 회차별 실질취득금액과 인수 위험을 다시 산정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산서구 가좌동 가좌초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 2층 204호입니다. 기본 위생설비·냉난방설비·승강기·소화전·화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 평탄한 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 차량 출입이 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가좌구역 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역도 표시되어 있으므로 실제 적용 여부와 취득 절차를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장 상태까지 보증하는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 951세대 단지이지만 경매 통계상 평균 유찰 2.1회, 낙찰률 20.0%입니다. 최근 실거래 가격 추세도 -8.3%이므로 낙찰 후 재매각가격과 매각 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 11번 우리은행 근저당권의 말소 여부와 을구 11-2번 변경등기의 관계를 최신 등기부 원문에서 대조해야 합니다. 2021.08.23 근저당권이 실제 말소기준인지 최종 확인이 필요합니다.
- 질권 처리. 을구 12-1번 김영옥 및 을구 13-1번 씨에스파이낸스대부의 근저당권부채권 질권을 확인하고, 매각 후 관련 등기가 어떻게 처리되는지 점검해야 합니다.
- 점유관계. 실제 임차인 신고는 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 및 현장 점유자를 확인하고 명도 소요를 검토해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 374,416,666원보다 최근 12개월 평균 355,600,000원과 최신 거래 388,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 하락 추세 -8.3%도 반영해야 합니다.
- 2층 가격 보정. 비교 거래는 본건보다 높은 층에서 이루어졌습니다. 2층의 채광·조망·소음·사생활·실내 수리 상태를 확인한 뒤 개별 가격을 판단해야 합니다.
- 장기 유찰 원인. 3회 유찰 및 단지 낙찰률 20.0%의 배경을 살펴야 합니다. 단순히 최저가가 낮다는 사실만으로 높은 환금성을 가정하지 않아야 합니다.
- 배당액 검증. 신청채권자의 청구금액 98,704,929원과 근저당권 채권최고액 합산 기준 배당모형의 차이를 확인해야 합니다. 배당표의 채권액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다.
- 추가 비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득 관련 세금, 명도비 및 수리비를 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원은 이러한 부대비용까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 매각기일. 2026.09.29 매각기일과 최저매각가격, 매각조건의 변경 및 취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 확인할 위험도 남아 있다”
이 물건의 가격 지표는 분명합니다. 감정가 423,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 207,270,000원으로 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 355,600,000원의 58.3%이므로 최근 실거래와 비교한 가격 차이는 상당합니다.
그러나 최근 시세는 -8.3%의 하락 추세이고, 본건은 비교 거래보다 낮은 2층입니다. 단지 경매 낙찰률도 20.0%이며, 본건 자체가 3회 유찰되었습니다. 따라서 과거 평균가격을 기준으로 수익을 계산하거나 저렴한 최저가만으로 매수 수요를 확신해서는 안 됩니다.
권리 역시 배당 모형상 매수인 인수 0원이지만, 우리은행 근저당의 말소·변경 이력과 근저당권부채권 질권, 실제 임대관계를 확인해야 합니다. 말소기준과 점유관계가 확인되어야 인수 0원이라는 전제도 확정적으로 검토할 수 있습니다.
종합하면 가격상 할인 폭은 크지만, 하락 추세·반복 유찰·낮은 경매 낙찰률·미확인 권리 및 점유관계 때문에 보수적인 검토가 필요한 물건입니다. 2026.09.29 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현장 상태를 대조한 뒤 실제 취득원가와 재매각 가능 가격을 기준으로 판단해야 합니다.
