의정부지방법원 2026타경70758. 동두천신창비바패밀리1단지 104동 15층 1503호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물이고 사용승인일은 2009.12.29입니다. 동일 평형 실거래는 84.87㎡를 중심으로 확인되며, 대상 평형은 84.874㎡입니다.

가격만 보면 감정가 대비 한 차례 유찰돼 174,300,000원까지 내려왔지만, 비교 기준은 감정가가 아니라 최근 시장가격이어야 합니다. 최근 12개월 평균 179,300,000원과 비교하면 현재 최저가는 97.2%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -0.1%로 소폭 하락입니다. 따라서 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 큰 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2025.10.02 접수순서가 핵심

2010.04.23 설정됐던 신한은행 근저당권은 2025.10.02 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 새로 주식회사한양자산관리대부 근저당권 187,500,000원이 접수번호 5263679로 설정됐고, 이어 전세금 5,000,000원의 전세권이 접수번호 5263738로 설정됐습니다. 접수번호 순서로 보면 근저당 설정이 전세권보다 앞섭니다.

이 근저당권은 2025.12.23 주식회사한강자산관리대부로 이전됐고, 2025.12.26에는 엠지캐피탈주식회사를 채권자로 하는 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 이후 주식회사 한강자산관리대부가 2026.04.13 임의경매를 개시했습니다. 이 권리 연결관계 때문에 근저당권 이전이 기존 순위를 그대로 승계하는지, 전세권이 실제 배당으로 소멸하는지를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 별도의 임차인을 단정할 수는 없지만, 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 감정가가 아니라 최근 12개월 평균과 비교

신창비바패밀리(1단지) 동일 평형의 최근 거래입니다. 전체 확인 거래는 12건이고, 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 10건 평균 179,300,000원을 우선 적용합니다. 최신 거래는 2026.08의 190,000,000원입니다.

전체 확인 거래의 평균은 179,333,333원이지만, 최근 시세 판단에서는 최근 12개월 평균 179,300,000원이 더 중요합니다. 현재 최저가 174,300,000원은 이 최근 평균의 97.2%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 낮지만, 거래 최저값은 157,000,000원까지 내려온 적이 있어 거래가격의 범위가 넓습니다.

③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)

현재 제공된 배당 산정에서는 전세권 5,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다. 또한 신청채권 131,575,342원의 지급액은 현재 배당 시나리오에서 0원으로 산정되어 있으므로, 실제 배당순위와 금액은 원본 권리관계 및 배당요구 내용을 반드시 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 동두천시 동두천동 소재 지하철1호선 동두천역 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 15층 1503호이며, 위생·급배수·소화전·지하주차장·승강기·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 남측 정문과 동측 후문을 통해 외부도로와 연결됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
• 공시지가. 402,300원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 거래성. 단지는 409세대이고 동일 평형의 최근 거래가 이어지고 있으나, 확인된 거래가격은 157,000,000원부터 190,000,000원까지 분포합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 확인. 주식회사한양자산관리대부의 전세금 5,000,000원 전세권이 실제 배당으로 소멸하는지 매각물건명세서와 배당요구 내용을 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 2025.10.02 설정된 근저당권이 2025.12.23 주식회사한강자산관리대부로 이전된 흐름과 접수순위를 등기부 원본에서 대조하세요.
• 배당표 확인. 신청채권 131,575,342원과 현재 예상배당 내용 사이의 관계를 원본 배당요구 및 채권계산서로 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 현장 점유자를 직접 확인하세요.
• 최근 시세 우선. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 97.2%입니다. 감정가 대비 할인율보다 179,300,000원 최근 평균과 190,000,000원 최신 거래를 중심으로 응찰가를 판단하세요.
• 추세 반영. 최근 가격 추세가 -0.1%이므로 시장이 상승 중이라는 전제에서 가격을 높여 잡지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구관계·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 감정가 할인보다 ‘최근 시세와 권리 연결관계’가 중요

이 물건은 감정가 249,000,000원에서 한 차례 유찰돼 174,300,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 179,300,000원의 97.2%라서 감정가 단계보다는 가격이 현실화됐지만, 최근 시세보다 크게 할인된 구간이라고 보기는 어렵습니다. 가격 추세도 -0.1%로 소폭 하락입니다.

권리 측면에서는 2025.10.02 근저당 설정과 같은 날 설정된 5,000,000원 전세권, 이후 근저당권 이전·질권설정·2026.04.13 임의경매 개시가 연결되어 있습니다. 현재 예상배당은 전세권 전액 배당과 매수인 인수 0원을 전제로 하지만, 실제 배당·소멸 관계를 원본에서 확인해야 최종적인 권리 안전성을 확정할 수 있습니다. 현재 가격은 최근 시세보다 소폭 낮고, 승부처는 전세권과 담보권의 실제 소멸·배당관계를 확정하는 데 있습니다.