의정부지방법원 2026타경70758. 동두천신창비바패밀리1단지 104동 15층 1503호, 전용 84.874㎡ 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층이며 사용승인일은 2009.12.29입니다. 등기부상 소유자는 정치영이고, 현재 경매는 주식회사 한강자산관리대부가 신청했습니다.

권리의 핵심은 2025.10.02에 설정된 근저당과 같은 날 설정된 전세권의 접수 순서입니다. 근저당권 설정 접수번호는 5263679, 전세권 설정 접수번호는 5263738로 근저당이 먼저입니다. 이 근저당은 2025.12.23 주식회사한강자산관리대부로 이전됐고, 현재 경매도 같은 회사가 신청했습니다. 따라서 접수 순서상 뒤인 전세권은 매각대금에서 정리되는 구조로 보는 것이 자연스럽고, 제공된 예상배당에서도 전세금 5,000,000원 전액 배당, 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.

반대로 가격은 안전마진이 없습니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 평균은 179,300,000원, 최신 2026.08 거래는 190,000,000원입니다. 현재 최저가 249,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.9%로, 실질취득액 역시 인수액이 없기 때문에 249,000,000원 그대로입니다. 최근 가격 추세도 -0.1%로 하락 방향입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원으로 계산

2010.04.23 신한은행 근저당권 144,000,000원은 2025.10.02 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 주식회사한양자산관리대부의 근저당권 187,500,000원이 설정됐고, 그보다 뒤의 접수번호로 건물 전부에 대한 전세권 5,000,000원이 설정됐습니다. 근저당권은 이후 주식회사한강자산관리대부로 이전됐고, 근저당권부채권에는 엠지캐피탈주식회사의 질권이 설정됐습니다.

② 시세 비교 — 신건 249,000,000원은 최근 시세 이상

같은 단지 신창비바패밀리(1단지), 동일 면적 84.87㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 179,300,000원, 최신 거래는 2026.08의 190,000,000원입니다. 전체 표본 평균 179,333,333원보다도, 최근 12개월 가격과 최신 거래를 우선해서 판단하는 편이 현재 시장을 더 잘 반영합니다.

표본 전체 거래 범위는 157,000,000원~190,000,000원입니다. 그런데 현재 최저가는 249,000,000원으로 이 범위의 최고 거래가보다도 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율이 138.9%인 만큼, 전체 과거 평균을 근거로 가격을 좋게 평가할 여지가 없습니다. 최근 가격 추세 역시 -0.1%로 하락 방향입니다.

③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)

예상배당 시뮬레이션상 전세권 5,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 신청채권자의 청구액 131,575,342원은 이 배당표에서 배당액 0원으로 나타나므로, 위 소유자 잔여 239,714,000원은 최종 확정 잔여액으로 단정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 수치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철1호선 동두천역 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 사용승인일 2009.12.29, 철근콘크리트구조 15층 건물이며 본건은 15층입니다. 위생·급배수·소화전·지하주차장·승강기·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지의 아파트 건부지이며 남측 정문과 동측 후문을 통해 외부도로와 연결됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등이 포함되고, 공시지가는 402,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 거래성. 단지는 409세대이고 동일 면적 최근 거래가 지속적으로 확인되지만, 최근 12개월 평균 179,300,000원에 비해 현재 경매 최저가가 크게 높습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격부터 재검증. 현재 최저가 249,000,000원은 최근 12개월 평균 179,300,000원의 138.9%입니다. 권리 안전성만으로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.
• 유찰 회차 구분. 1회 유찰 시 199,200,000원도 최신 거래 190,000,000원보다 높고, 2회 유찰 시 가격은 159,360,000원입니다. 회차별 가격 구간을 분리해 판단해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 별도 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 전세권 선후관계 확인. 2025.10.02 근저당 접수번호 5263679와 전세권 접수번호 5263738의 순서를 원본 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 신청채권자 청구액 131,575,342원이 예상배당표상 배당되지 않은 형태이므로 실제 채권계산서와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·인도 상태 확인. 매수 후 비용에 영향을 줄 수 있는 체납 관리비와 실제 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 상대적으로 단순, 가격은 보류”

이 물건의 권리구조는 접수 순서를 기준으로 보면 비교적 정리가 됩니다. 2025.10.02 근저당이 같은 날 전세권보다 먼저 접수됐고, 전세권 5,000,000원은 예상배당에서 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점과 신청채권자의 131,575,342원이 예상배당표에 직접 반영되지 않은 점은 원본 대조가 필요합니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 현재 실질취득액 249,000,000원은 최근 12개월 평균 179,300,000원의 138.9%이고, 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세도 -0.1%로 하락 방향입니다. 따라서 신건 최저가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현재 가격 메리트도 0에 가깝습니다. 이 사건은 권리보다 유찰 이후 가격이 어디까지 내려오는지가 핵심입니다.