의정부지방법원 2025타경63510. 고양시 일산서구 대화동 킨텍스휴먼빌 601동 402호 아파트입니다. 등기부상 소유자는 하규환이며, 2018.06.14 현대캐피탈주식회사 근저당권 259,200,000원이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 애큐온저축은행·에스비아이저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행·벽제농업협동조합 근저당과 이연주 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가가 모두 448,000,000원인 신건인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 348,500,000원입니다. 제공된 비교지표상 최저가가 최근 12개월 평균의 128.6%이므로, 현재 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2570 킨텍스휴먼빌 601동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.3669㎡ · 제4층 제402호 |
| 소유자 | 하규환 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 448,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 17,563,426원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재됐으며, 확인된 임차인 정보는 없습니다. 등기권리에서는 2018.06.14 현대캐피탈주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 애큐온저축은행·에스비아이저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 448,000,000원은 최근 평균의 128.6%
킨텍스휴먼빌(6단지), 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 348,500,000원, 최저 거래는 301,000,000원, 최고 거래는 410,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 330,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.29㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 84.29㎡ | 2 | 343,000,000원 |
| 2026.06 | 84.29㎡ | 12 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.29㎡ | 12 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.37㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.29㎡ | 18 | 368,000,000원 |
| 2026.06 | 84.29㎡ | 16 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 84.29㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.29㎡ | 19 | 355,000,000원 |
| 2026.05 | 84.29㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.29㎡ | 8 | 301,000,000원 |
| 2026.04 | 84.29㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.3669㎡ | 12건 | 348,500,000원 |
현재 최저매각가 448,000,000원은 최근 12개월 평균 348,500,000원의 128.6%입니다. 실거래 최고 410,000,000원보다도 높은 가격이며, 최신 2026.07 거래가는 330,000,000원입니다. 따라서 신건 현재 가격에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 259,200,000원 | 259,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 22,142,536원 | 22,142,536원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 16,026,420원 | 16,026,420원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사에스비아이저축은행 | 17,563,426원 | 17,563,426원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주식회사애큐온저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,187,618원 |
현재 회차 매각가 448,000,000원 가정 시 채권자 총 예상배당은 314,932,382원, 소유자 잔여는 126,187,618원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 갑구 7번은 채권액 미상으로 배당 계산에서 0원 처리됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대화초등학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 단지·근린생활시설·각급학교·공원 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장이 위치해 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사스라브지붕 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 설비. 위생·급배수·지역난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(대화구역)·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 1,961,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 킨텍스휴먼빌(6단지)은 843세대, 2003.08.04 준공이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검토. 최저매각가 448,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 348,500,000원의 128.6%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07의 330,000,000원으로 현재 최저매각가보다 낮습니다.
- 회차별 가격 시나리오. 제공된 시나리오는 현재 448,000,000원, 1회 유찰 시 358,400,000원, 2회 유찰 시 286,720,000원입니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 당해세·최우선변제 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2018.06.14 현대캐피탈주식회사 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 현황을 최신 등기부로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현재 가격은 최근 시세 이상
이 물건은 확인된 임차인이 없고, 2018.06.14 현대캐피탈주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 권리 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 신건 최저매각가 448,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 348,500,000원의 128.6%이고, 최근 실거래 최고 410,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래 역시 330,000,000원입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 양호하지만 현재 가격은 보류. 가격 메리트 여부는 향후 회차의 최저매각가를 최근 실거래와 다시 비교해 판단해야 합니다.
