대구지방법원 2025타경11084. 김천시 감천면 금송리 671 소재 건물에 대한 강제경매입니다. 등기상 소유자는 윤영철이고, 2000.12.16. 소유권보존과 같은 날 김천축산업협동조합의 청구금액 700,000,000원 가압류가 설정됐습니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 2025.05.30. 이우상의 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸 예정입니다. 배당계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 권리의 소멸 여부만 보고 안전형으로 분류하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 “건물만 매각”이라고 적혀 있고 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 토지와 건물의 이용관계가 낙찰 이후 건물의 존속·사용가치에 직접 연결될 수 있으므로, 4회 유찰로 가격이 크게 내려왔다는 사실보다 먼저 확인해야 할 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 감천면 금송리 671 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 창고 |
| 소유자 | 윤영철 |
| 감정가 / 최저가 | 35,215,670원 / 8,454,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이우상 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각 특기 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 파손 및 멸실 있음 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 토지 이용관계는 별도
말소기준은 2000.12.16. 김천축산업협동조합의 가압류입니다. 청구금액은 700,000,000원이고 매각으로 소멸 예정입니다. 이후 2025.05.30. 이우상의 강제경매개시결정 역시 소멸 예정이어서, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 점유관계나 임대차 상태를 단정해서는 안 되며, 현장 점유자와 사용관계를 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 감정상 이용상태 — 공부보다 ‘창고’가 핵심
감정평가상 1-가)부터 1-라)까지 모두 창고로 이용 중입니다. 공부상 기재와 실제 상태에도 차이가 있습니다.
| 구분 | 공부상 | 실제 |
|---|---|---|
| 1-가) | 조적조 및 블록조 스레트지붕 · 주택, 창고 및 계사 | 경량철골조 판넬지붕 및 블록조 스레트지붕 · 창고 |
| 1-나) | 계사 | 창고 |
| 1-라) | 금송리 671 · 계사 | 금송리 671,960 · 창고 |
또한 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함 및 일부 파손 및 멸실 있음이 명시돼 있습니다. 구조·소재지·용도 차이와 물리적 훼손을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,454,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 552,172원 |
| 1. 가압류 · 김천축산업협동조합 | 700,000,000원 | 7,901,828원 |
| 2. 경매개시결정 · 이우상 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 8,454,000원을 기준으로 채권 총액 710,000,000원 중 7,901,828원이 배당되고 미배당액은 702,098,172원입니다. 신청채권자 이우상의 청구금액 10,000,000원은 현재 배당계산상 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·입지 조건
- 토지. 토지면적 1,695.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 공시지가 39,400원/㎡입니다.
- 규제. 소하천구역 저촉, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·보전관리지역에 포함됩니다.
- 건물 설비. 기본적인 전기설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 대상 건물은 창고로 이용되고 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 8,454,000원 | 7,901,828원 | 702,098,172원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 5,917,800원 | 5,411,280원 | 704,588,720원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 4,142,459원 | 3,667,895원 | 706,332,105원 | 0원 |
가격은 4회 유찰 현재 8,454,000원이고, 추가 유찰 시 5,917,800원·4,142,459원으로 내려갑니다. 그러나 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원인 반면, 건물만 매각 및 법정지상권 불분명이라는 구조적 리스크는 가격이 내려가도 그대로 남습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부 재확인. 토지가 매각대상에서 제외되는 구조이므로 건물과 토지의 사용관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 성립 여부가 불분명합니다. 건물 존속·토지 사용과 직접 연결되는 핵심 쟁점입니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함되므로 실제 범위와 현황을 감정서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 파손·멸실. 일부 파손 및 멸실이 명시돼 있으므로 현존 상태를 확인해야 합니다.
- 공부와 실제 차이. 구조·용도·소재지에 차이가 있어 공부만으로 현황을 판단하면 안 됩니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔어도, 싼 물건이라고 단정할 수 없다”
이 물건은 등기 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 가압류와 이후 경매개시결정은 소멸 예정이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 등기가 아니라 건물과 토지의 관계입니다. 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 제시외 건물과 일부 파손·멸실, 공부와 실제 현황의 차이까지 있습니다.
감정가 35,215,670원에서 4회 유찰돼 최저가가 8,454,000원까지 내려온 것은 분명하지만, 별도의 실거래 시세 자료도 없어 가격 우위를 객관적으로 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “가격이 많이 내려왔다”보다 “낙찰 후 건물을 안정적으로 사용할 수 있는가”를 먼저 해결해야 하는 물건입니다.
