17,255,000원
대구지방법원 2025타경11084. 경상북도 김천시 감천면 금송리 671에 있는 창고 건물입니다. 등기상 소유자는 윤영철이며, 2000.12.16. 소유권보존등기와 함께 김천축산업협동조합의 청구금액 700,000,000원 가압류가 접수됐습니다. 이후 2025.05.30. 이우상의 강제경매개시결정이 등기됐고 신청채권자의 청구액은 10,000,000원입니다.
말소기준은 2000.12.16. 갑구 2번 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반적인 토지·건물 일괄매각이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 건물만 매각, 제시외 건물 포함, 일부 파손 및 멸실이 있다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 감천면 금송리 671 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 1-가)~1-라) 창고 |
| 매각 대상 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 파손 및 멸실 있음 |
| 소유자 | 윤영철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 35,215,670원 / 17,255,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이우상 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
등기부에는 근저당권이 없고, 갑구 2번 가압류가 말소기준권리입니다. 가압류 청구금액은 700,000,000원으로 감정가와 최저가를 크게 웃돌지만, 배당 부족액이 발생한다는 사정만으로 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서 현재 회차와 추가 유찰 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 35,215,670원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 17,255,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 토지를 취득하지 않는 건물만의 매각이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
감정평가 현황상 1-가)~1-라)는 모두 창고로 이용되고 있습니다. 일부 건물은 공부상 주택·창고·계사 또는 계사로 등재돼 있으나 실제로는 창고이며, 구조도 공부와 현황이 다릅니다. 1-라)는 공부상 금송리 671이지만 실제 소재지는 금송리 671, 960으로 조사됐고, 1-마)는 소재불명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 710,590원 |
| 1. 가압류 · 김천축산업협동조합 | 700,000,000원 | 16,544,410원 |
| 2. 경매개시결정 · 이우상 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 710,000,000원 중 16,544,410원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 693,455,590원입니다. 신청채권자 이우상의 예상배당은 0원이지만, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 17,255,000원 | 16,544,410원 | 693,455,590원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 12,078,500원 | 11,461,087원 | 698,538,913원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 8,454,950원 | 7,902,761원 | 702,097,239원 | 0원 |
④ 건물 상태·토지 조건·환금성 메모
- 이용상태. 1-가)~1-라)는 모두 창고로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 창고 건물로 평가해야 합니다.
- 구조. 경량철골조 강판지붕, 블록조 스레트지붕, 조적조 및 블록조 스레트지붕 단층 건물이 혼재하며 기본적인 전기설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부상 주택·창고·계사 또는 계사인 건물이 실제로는 창고이고, 일부 구조와 소재지도 공부와 다릅니다. 1-마)는 소재불명입니다.
- 물리적 상태. 제시외 건물이 포함되고 일부 파손 및 멸실이 있습니다. 감정서와 현장 실측으로 매각 포함 범위와 잔존 상태를 대조해야 합니다.
- 토지. 소재지 토지는 1,695㎡, 지목 대, 보전관리지역, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건입니다. 다만 이번 매각은 건물만이므로 토지 소유권은 매각 대상이 아닙니다.
- 규제. 소하천구역 저촉, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·보전관리지역 포함으로 조사돼 있습니다. 건물 활용 또는 변경 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 토지 없는 창고 건물, 공부·현황 차이, 파손·멸실이 겹쳐 일반적인 토지·건물 일괄매각보다 매수층과 재매각 가능성이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 사용권원. 토지 소유자, 건물 소유를 위한 사용관계, 지료, 철거 요구 가능성 등을 입찰 전에 확인하세요.
- 매각 범위 특정. 제시외 건물 포함 범위와 일부 파손·멸실 부분을 감정서 도면 및 현장과 대조하세요.
- 공부·현황 차이. 구조·용도·소재지 차이와 1-마 소재불명이 향후 사용·처분에 미칠 영향을 확인하세요.
- 점유 조사. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 전입, 보증금과 확정일자를 별도로 확인하세요.
- 활용 규제. 보전관리지역, 소하천구역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 관련 규제를 관할기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율보다 철거비·보수비·토지 사용비용과 건물 잔존가치를 우선 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “토지 없는 건물”이 중요하다
이 물건은 등기 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 가압류와 후순위 경매개시결정은 소멸하고, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 안전한 투자라는 뜻은 아닙니다.
매각 대상은 토지를 제외한 건물이며, 실제 용도는 창고입니다. 제시외 건물이 포함되고 일부 파손·멸실, 구조·용도·소재지의 공부 차이, 소재불명 건물, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 등기 권리는 합격이지만, 물건성과 환금성은 고위험. 토지 사용권원과 현장 상태가 명확히 확인되지 않는다면 보수적으로 접근해야 합니다.
