의정부지방법원 2026타경70836. 의정부시 신곡동 벽산아파트 6동 18층 1802호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 285,000,000원 주택임차권입니다. 임차권자 이전순은 2021.10.15 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.09.17입니다. 데이터상 말소기준은 2024.10.16 대구광역시동구청 압류이므로 임차권은 그보다 앞서 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 2026.08.04 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 기재돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 이전순 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 685 벽산아파트 6동 18층 1802호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지하1층/지상18층 건물 내 18층 1802호 |
| 소유자 | 강선자 (2021.10.01 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
현재 권리분석의 말소기준은 2024.10.16 대구광역시동구청 압류입니다. 이전순의 주택임차권은 2023.10.20 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2021.10.15이므로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이전순 제1802호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.15 확정 2021.09.17 | 285,000,000원 | 원래 有 2026.08.04 포기 확약 | 有 배당요구 | 표시 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 289,000,000원입니다. 벽산아파트는 324세대, 준공일은 1993.11.26이며, 확인된 시세 정보의 대상 면적은 84.63㎡이나 해당 면적이 이 물건과 일치한다고 확인되지 않았습니다.
또한 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근·과거 추세와 같은 가격 비교 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 289,000,000원을 두고 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 권리상 인수 위험이 해소됐다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 임차인 이전순 보증금 | 285,000,000원 | 284,154,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족액은 846,000원입니다. 다만 2026.08.04 확약을 적용하면 이전순 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡중학교 북동측 인근. 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 동오역(의정부 경전철)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상18층 건물의 18층 1802호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내외 포장도로가 개설돼 있고 북측·북서측·남동측으로 약 25m·20m·15m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신곡), 과밀억제권역 및 교육환경 보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,181,000원/㎡입니다.
- 현황. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다. 현장 방문 당시 폐문·부재로 내부 확인은 하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 범위를 매각기일 전에 반드시 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약상 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다고 돼 있으므로 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 금액이 있으면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 원본 확인. 최근 12개월 동일 평형 실거래와 최신 거래가 확인되지 않으므로 289,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했고 실제 내부구조가 건축물현황도와 다를 수 있으므로 현황을 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 임차권이 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
등기만 보면 이 사건은 긴장해야 합니다. 보증금 285,000,000원, 전입·점유 2021.10.15의 임차권이 말소기준인 2024.10.16보다 앞서기 때문입니다. 신건 배당표에서도 원칙상 846,000원이 미배당돼 매수인 인수 가능성이 계산됩니다.
하지만 2026.08.04 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 해당 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다고 명시돼 있으므로 이전순 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 권리상 핵심 위험은 해소되는 구조입니다.
남은 문제는 가격입니다. 감정가와 최저가가 289,000,000원으로 같지만 최근 동일 평형 실거래·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 신건 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 실거래 확인 전 보류. 이 사건의 핵심은 두 문장을 분리해서 판단하는 것입니다.
