의정부지방법원 2026타경70861. 양주시 삼숭동 양주자이아파트 105동 13층 1302호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박성훈이고, 등기상 2012.08.23 매매를 원인으로 2012.10.31 소유권을 취득하면서 거래가액 259,000,000원이 기재됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2014.10.15 중소기업은행 근저당권이며, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “권리가 소멸하니 신건도 괜찮다”로 접근하기 어렵습니다. 현재 최저가 346,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 322,857,142원보다 높고, 최신 실거래도 310,000,000원입니다. 더구나 최근 거래가격이 과거 구간보다 -10.0%인 하락 추세라, 전체 실거래 평균 337,750,000원만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70861 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 686-1 양주자이아파트 105동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 실거래 비교면적 123.04㎡ · 철근콘크리트구조 · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 박성훈 (2012.10.31 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 364,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2014.10.15 접수된 을구 7번 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 2021.02.02 중소기업은행 근저당권, 2024.01.05 경기신용보증재단 가압류, 2025.04.11 국민건강보험공단 압류, 2026.01.27 국 압류, 2026.04.23 임의경매개시결정, 2026.08.05 양주시 압류가 이어졌고 모두 말소기준보다 후순위입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래가 우선
양주자이1단지 동일 비교면적 123.04㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 337,750,000원이지만, 과거 390,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 7건 평균 322,857,142원, 최신 거래 310,000,000원, 최근 추세 -10.0%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 123.04㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 123.04㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 123.04㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 123.04㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 123.04㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2025.08 | 123.04㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 123.04㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 123.04㎡ | 7건 | 322,857,142원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득가는 346,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 107.2%로, 현 회차에서는 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 최신 거래도 310,000,000원이고 최근 추세가 -10.0%라는 점을 함께 보면, 신건 가격은 더 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,644,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 252,000,000원 | 136,356,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 474,400,000원, 예상 배당액은 340,356,000원, 미배당은 134,044,000원입니다. 이 미배당 채권은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼숭주민자치센터 남측 인근으로, 주변에 각급 학교·아파트단지·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 건물의 13층 1302호이며 사용승인일은 2005.08.05입니다. 위생·급배수·난방·지하주차장·승강기·옥내소화전 설비가 확인됩니다.
- 단지. 양주자이1단지는 786세대이며 동일 비교면적 123.04㎡의 실거래 자료가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 함께 확인되고, 성장관리권역·소하천구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 771,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 337,750,000원보다 최근 12개월 평균 322,857,142원과 최신 거래 310,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 이전 구간보다 -10.0%이므로, 신건 최저가 346,000,000원을 단순 할인물건으로 보지 않아야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 발생할 수 있으므로 배당표 원문을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경내역 대조. 을구 7번과 10번에는 채권최고액 변경 및 일부이전 기록이 있으므로 현재 채권액·배당요구액과 예상배당표를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현재 가격
이 사건은 권리만 보면 비교적 정돈돼 있습니다. 말소기준은 2014.10.15 중소기업은행 근저당이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가이자 실질취득가 346,000,000원은 최근 12개월 평균 322,857,142원의 107.2%입니다. 최신 실거래는 310,000,000원이고 최근 가격 추세도 -10.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격 메리트는 부족한 사건으로 보는 것이 맞습니다. 현재 회차에서는 “권리 깨끗 = 저가 매수”라는 판단을 경계해야 합니다.
