의정부지방법원 2026타경70861. 양주시 삼숭동 양주자이아파트 105동 13층 1302호입니다. 동일 평형 기준 전용면적은 123.04㎡이고, 감정평가상 15층 중 13층의 아파트로 이용 중입니다. 소유자 박성훈은 2012년 259,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2014.10.15. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인은 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 346,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 242,200,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 322,857,142원이고 최신 거래도 310,000,000원이라, 현재 최저가는 두 기준보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -10.0%여서 하락장을 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70861 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 686-1 양주자이아파트 105동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 123.04㎡ · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 박성훈 · 2012.10.31. 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 242,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 364,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 말소기준은 2014.10.15. 중소기업은행 근저당권이며, 이후 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 경매개시결정, 양주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 70% 최저가, 그러나 최근 거래는 하락 추세
양주자이1단지 동일 평형 123.04㎡의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 337,750,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되므로 가격 판단은 최근 12개월 7건 평균 322,857,142원과 최신 거래 310,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 123.04㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 123.04㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 123.04㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 123.04㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 123.04㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2025.08 | 123.04㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 123.04㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2025.01 | 123.04㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2024.10 | 123.04㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2024.07 | 123.04㎡ | 15 | 355,000,000원 |
| 2024.04 | 123.04㎡ | 9 | 348,000,000원 |
| 2023.07 | 123.04㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 322,857,142원 |
현재 최저가 242,200,000원은 최근 12개월 평균의 75.0%입니다. 최신 거래 310,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 최근 구간은 이전 거래 대비 -10.0%의 하락 추세가 확인되므로, 과거 전체 평균 337,750,000원만 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,190,800원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 252,000,000원 | 34,009,200원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 474,400,000원 중 예상 배당액은 238,009,200원, 미배당액은 236,390,800원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 242,200,000원 | 238,009,200원 | 236,390,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 169,540,000원 | 166,366,440원 | 308,033,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 118,677,999원 | 116,216,507원 | 358,183,493원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 변수는 인수금이 아니라 시세 하락 속도와 실제 낙찰가입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼숭주민자치센터 남측 인근이며, 주변에 각급 학교·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 15층 중 13층이며 사용승인일은 2005.08.05입니다. 위생·급배수·난방·지하주차장·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 단지. 양주자이1단지 786세대이며 동일 평형 거래 표본은 123.04㎡입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 포함되며, 성장관리권역·소하천구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·학교보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 771,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 337,750,000원보다 최근 12개월 평균 322,857,142원과 최신 거래 310,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.0%이므로 현재 75.0% 가격 차이가 그대로 안전마진으로 남는다고 단정하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위와 후순위 배당액을 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없고 인수액은 0원이지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 가볍고, 판단 포인트는 하락장 속 가격
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 권리상 단순한 구조입니다. 현재 최저가 242,200,000원은 최근 12개월 평균 322,857,142원의 75.0%이고 최신 거래 310,000,000원보다도 낮아 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 실거래 흐름이 -10.0% 하락 추세라는 점이 핵심입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 하락 중인 시장에서 242,200,000원이 충분한 가격 여유인지를 판단하는 것이 승부처입니다.
