의정부지방법원 2026타경70913. 의정부시 신곡동 서해아파트 107동 14층 1401호 아파트입니다. 감정평가서상 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물의 14층에 위치하고, 사용승인일은 1998.07.31.입니다. 동일 면적 실거래 비교 대상은 114.19㎡이며 단지는 1,483세대입니다.
등기 흐름의 핵심은 복잡했던 과거 권리들이 아니라 현재 살아 있는 두 건의 근저당입니다. 2019.11.22. 오케이저축은행 채권최고액 115,200,000원 근저당이 말소기준이고, 2025.05.14. 같은 금융기관의 채권최고액 246,000,000원 근저당은 후순위입니다. 2026.04.29. 임의경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70913 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 353-43 서해아파트 107동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 중 14층 · 동일면적 실거래 114.19㎡ |
| 사용승인일 | 1998.07.31. |
| 소유자 | 조운숙 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 413,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 96,489,463원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.11.22. 을구 16번 오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 115,200,000원입니다. 이후 2025.05.14. 설정된 을구 24번 오케이저축은행 근저당권 246,000,000원과 2026.04.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 등기 요약상 압류는 0건이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 3.5% 높다
동일면적 114.19㎡의 최근 12개월 거래는 8건이고 평균은 399,125,000원입니다. 가장 최신 거래는 2026.06. 408,000,000원입니다. 신건 최저매각가 413,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.5%이며 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 114.19㎡ | 3 | 408,000,000원 |
| 2026.06 | 114.19㎡ | 3 | 408,000,000원 |
| 2026.02 | 114.19㎡ | 23 | 387,000,000원 |
| 2026.02 | 114.19㎡ | 13 | 405,000,000원 |
| 2025.10 | 114.19㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2025.10 | 114.19㎡ | 21 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 114.19㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2025.07 | 114.19㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.19㎡ | 8건 | 399,125,000원 |
전체 12건 평균은 408,791,666원이지만, 여기에는 2021.11. 거래 537,500,000원과 2021.09. 거래 450,000,000원도 포함됩니다. 현재 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요합니다. 특히 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.8%인 흐름이므로, 신건 최저가가 최근 평균을 웃도는 상황을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,530,000원 |
| 1. 을구 16번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 2. 을구 24번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 246,000,000원 | 246,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,270,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권 361,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 45,270,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 변화가 핵심
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 부족액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 413,000,000원 | 361,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 330,400,000원 | 324,974,400원 | 36,225,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 264,320,000원 | 259,819,520원 | 101,380,480원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 발곡초등학교 북서측 인근. 주변은 대단위 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교, 자연림 등이 혼재하며 아파트 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 도로와 공도가 연계되어 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 이용 등 전반적인 교통편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물, 사용승인일 1998.07.31.이며 위생·급배수, 개별도시가스 보일러 난방, 화재탐지·소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 기간은 2024.11.10.~2029.11.09.입니다.
- 공시지가. 1,400,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 신곡서해 1,483세대이고 동일면적 거래가 이어지고 있으나, 최근 12개월 평균 399,125,000원과 최근 거래 추세 -6.8%를 감안하면 가격 민감도가 중요한 구간입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 408,791,666원보다 최근 12개월 평균 399,125,000원과 최신 거래 408,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.8%입니다. 신건 최저가 413,000,000원을 ‘평균 수준’으로만 보고 접근하면 최근 흐름을 놓칠 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입관계를 대조해 실제 점유자와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 16번 2019.11.22. 오케이저축은행 근저당이 기준이고, 을구 24번 근저당 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기에서 최종 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용 6,530,000원은 추정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 규제를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.22. 오케이저축은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 246,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 현재 실질취득 413,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 399,125,000원의 103.5%이고, 최신 2026.06. 거래 408,000,000원보다도 높습니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -6.8%입니다. 따라서 신건에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 신건 자체의 권리 위험이 아니라 최근 시세보다 높은 출발가격과 실제 점유관계 확인입니다.
