의정부지방법원 2026타경70990. 양주시 회정동 양주회정범양아파트 201동 7층 701호로, 감정평가상 아파트 (방4, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 19층 중 7층이며 사용승인일은 2003.07.09.입니다. 현 소유자는 이현철이고, 2016.08.16. 소유권이전 당시 거래가액은 188,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2021.08.30. 설정된 주식회사케이뱅크은행 근저당권 110,000,000원입니다. 2026.05.12. 이미경이 신청한 강제경매개시결정은 이보다 후순위이고, 배당표에서도 케이뱅크 근저당과 신청채권자 청구금액이 매각대금에서 배당되는 구조로 산정돼 있습니다. 확인된 임차인은 없으며, 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유상태 확인은 입찰 전 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70990 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 회정동 369 양주회정범양아파트 201동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 84.71㎡ · 방4·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2 · 19층 중 7층 |
| 소유자 | 이현철 · 2016.08.16. 소유권이전 · 거래가액 188,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미경 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.30. 주식회사케이뱅크은행 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수는 0원
현 소유자 이현철 명의로 2016.08.16. 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 설정됐던 국민은행 근저당 156,000,000원은 2021.08.31. 해지로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 말소기준권리는 2021.08.30. 케이뱅크 근저당 110,000,000원입니다. 이후 2026.05.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
양주회정범양은 883세대, 사용승인일 2003.07.09.인 아파트입니다. 비교 대상은 전용 84.71㎡·84.96㎡의 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 223,666,666원입니다. 현재 최저가 240,000,000원은 이 평균의 107.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 10 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 238,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 7 | 253,000,000원 |
| 2025.12 | 84.71㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 223,666,666원 |
최근 거래 범위는 180,000,000원~253,000,000원으로 편차가 크고, 최신 거래 값은 2026.07의 253,000,000원입니다. 다만 가격 메리트를 판단할 때는 특정 고가 거래 하나보다 최근 12개월 평균을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 현재 신건 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.3%이므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이뱅크은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이미경 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,840,000원 |
현재 회차 240,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 170,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 65,840,000원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 170,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 170,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 19,350,400원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 192,000,000원에서도 채권자 총 청구액 170,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여가 18,512,000원으로 남습니다. 2회 유찰 시 매각가 153,600,000원에서는 채권자 배당이 150,649,600원으로 줄고 미배당액 19,350,400원이 발생하지만, 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회정사거리 남동측 인근이며, 주위는 아파트 단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 동측 인근에는 회천택지개발지구가 조성 중이고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측은 왕복 6차로, 북측은 왕복 4차로, 남측은 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,070,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 19층 건물로 급배수·위생·난방·화재탐지 및 경보·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성 참고. 883세대 규모이며 최근 12개월 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가는 180,000,000원부터 253,000,000원까지 폭이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 223,666,666원의 107.3%입니다. 현재 회차를 단순히 할인 매물로 보지 마세요.
- 거래 편차. 동일 면적대 최근 거래가 180,000,000원~253,000,000원으로 넓게 분포합니다. 대상 호수의 층·상태를 실거래 표본과 별도로 비교해야 합니다.
- 점유·임대차. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 현황을 입찰 전 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.08.30. 케이뱅크 근저당권 110,000,000원이 기준권리이며, 2026.05.12. 강제경매개시결정은 후순위입니다.
- 회차 시나리오. 현재 240,000,000원, 1회 유찰 시 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원으로 제시돼 있으므로 가격과 배당 변화를 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·감정평가·점유관계·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 권리보다는 현재 회차 가격입니다. 2021.08.30. 케이뱅크 근저당 110,000,000원이 말소기준이고, 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실질취득 240,000,000원은 최근 12개월 평균 223,666,666원의 107.3%입니다.
최신 거래 253,000,000원이 존재하지만 같은 면적대 거래가 180,000,000원부터 253,000,000원까지 크게 흩어져 있어, 특정 고가 거래만으로 신건 가격의 우위를 설명하기는 어렵습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점도 현장 확인 대상입니다. 결론은 “등기상 인수위험은 낮지만, 현재 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없다”입니다.
