의정부지방법원 2025타경64525. 일산라페스타 에프동 3층 303호로, 등기형태는 집합건물이고 사건상 용도는 대지, 감정 당시 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 현 소유자 허석훈은 2015년 3월 31일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 189,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2019년 조병진 근저당권 130,000,000원, 2024~2025년 현대카드·국민은행·신한카드 가압류와 고양시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기 인수보다 공실 상가의 수리비·관리비·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 761 일산라페스타 에프동 3층303호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황 근린생활시설(공실) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 허석훈 (2015.03.31 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 163,404,527원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.03.31 중소기업은행 근저당권 189,600,000원입니다. 이후 설정된 조병진 근저당권과 현대카드·국민은행·신한카드 가압류, 고양시 압류, 이번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 과거 2015년 이전의 압류·가압류·가등기·근저당권 등은 종전 말소 또는 2015년 임의경매 매각 과정에서 이미 정리된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치에스에이치대부(허석훈) | 33.0000 | 2020.08.20 | 23,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 23,000,000원이고 전입일은 2020년 8월 20일로, 말소기준일 2015년 3월 31일보다 약 5년 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력이 없으며 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 현황·환금성을 먼저 본다
현재 회차는 감정가의 100%인 294,000,000원입니다. 이 사건은 신건이므로 아직 가격이 조정되지 않았습니다. 본건은 근린생활시설 공실이고 상가 내부 천장·벽면 등의 수리가 필요한 상태이므로, 단순히 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 81,661,914원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 235,200,000원 | 231,107,200원 | 139,638,714원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 186,020,154원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 81,661,914원 → 139,638,714원 → 186,020,154원으로 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰 시 매수인의 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,916,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 189,600,000원 | 189,600,000원 |
| 2. 근저당 · 조병진 | 130,000,000원 | 99,484,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,003,799원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 23,001,782원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 15,140,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 370,745,914원 중 채권자에게 289,084,000원이 배당되고 81,661,914원이 미배당으로 남습니다. 중소기업은행은 채권최고액 기준 189,600,000원 전액, 조병진은 99,484,000원을 배당받는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산소방서 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 정발산역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설 공실 상태이며 상가 내부 천장 및 벽면 등의 수리가 필요한 상태입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 각각 약 30m, 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 5,657,000원/㎡입니다. 토지는 평지·가로장방·중로각지, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 환금성. 공실 근린생활시설이고 수리가 필요한 상태인 만큼 주거용처럼 단순한 시세 비교보다 실제 임대수요·관리비·공실기간을 확인해 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 체납관리비 확인. 라페스타쇼핑몰 관리단이 관리비 관련 판결문을 제출했습니다. 정확한 체납관리비를 관리단에 별도 확인해야 합니다.
- 수리비 확인. 감정 당시 상가 내부 천장 및 벽면 등의 수리가 필요한 상태였습니다. 입찰가 외 추가 비용을 산정해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정 현황은 공실이지만 현황조사에는 임차인 1명이 기재돼 있습니다. 대항력은 없더라도 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 294,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고, 실제 임대수익·공실기간·수리비·관리비를 반영해 별도의 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 235,200,000원, 2회 유찰 시 188,160,000원입니다. 어느 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관리비 관련 판결문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 운영 리스크까지 봐야 한다”
권리관계만 보면 구조는 명확합니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명의 보증금은 23,000,000원이지만 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 물건은 권리만 보고 평가할 수 있는 주거용 물건이 아닙니다. 현황이 근린생활시설 공실이고 내부 수리가 필요하며, 관리비 관련 판결문까지 제출돼 있습니다. 현재 신건 최저가 294,000,000원을 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다, 실제 점유상태·체납관리비·수리비·임대수요를 확인한 뒤 실질 취득비용을 계산해야 합니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 공실 상가의 실질 비용과 환금성입니다.
