의정부지방법원 2025타경64525. 일산 라페스타 에프동 3층 303호 집합건물로, 감정 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 현재 소유자는 허석훈이고, 2015년 3월 31일 종전 경매 매각으로 소유권을 취득한 날 중소기업은행이 채권최고액 189,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 조병진 근저당과 카드사 가압류 3건, 고양시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 매수인이 승계할 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 하지만 이 물건은 주거형이 아니라 현황 근린생활시설이고, 감정 당시 이미 공실이었으며 상가 내부 천장과 벽면 등에 수리가 필요한 상태로 조사됐습니다. 라페스타쇼핑몰 관리단이 관리비 관련 판결문까지 제출한 상태라, 낙찰가 외 비용을 판단하려면 정확한 체납관리비 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 761 일산라페스타 에프동 3층 303호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 대지 · 현황 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 허석훈 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 163,404,527원 |
| 말소기준권리 | 2015.03.31. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 189,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2015.03.31. 중소기업은행 근저당입니다. 2019년 조병진 근저당 130,000,000원, 2024~2025년 현대카드·국민은행·신한카드의 가압류, 2025년 고양시 압류와 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 설정됐기 때문에 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 발생하더라도 이들 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
임차인·점유관계 — 보증금 23,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치에스에이치대부(허석훈) | 33.0000 | 2020.08.20 | 23,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 점유자 1명이 확인되며 보증금은 23,000,000원입니다. 전입일이 2020.08.20.로 말소기준권리인 2015.03.31.보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 미배당분이 발생하더라도 매수인이 승계하는 보증금으로 계산되지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 유찰됐어도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 294,000,000원, 현재 최저매각가는 205,800,000원으로 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 205,800,000원입니다.
다만 이 물건은 시세 판단에 사용할 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 특히 공실 상태이고 내부 천장·벽면 수리가 필요하며, 관리비 관련 판결문까지 제출돼 있어 실제 취득 후 투입비용을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,681,200원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 189,600,000원 | 189,600,000원 |
| 2. 근저당 · 조병진 | 130,000,000원 | 12,518,800원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,003,799원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 23,001,782원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 15,140,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 370,745,914원, 채권자 배당액은 202,118,800원, 미배당은 168,627,114원으로 계산됩니다. 중소기업은행 배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션이며, 경매 청구액은 163,404,527원입니다. 실제 배당은 확정채권액·세금·배당요구 등에 따라 달라질 수 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 당시 현황은 근린생활시설(공실)이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 303호입니다.
- 입지. 일산소방서 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 정발산역이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 각각 약 30m, 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 포함되고, 관련 토지 공시지가는 5,657,000원/㎡입니다.
- 물리 상태. 상가 내부 천장 및 벽면 등에 수리가 필요한 상태로 평가됐으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린생활시설인 만큼 실제 임대·매매 수요와 적정 임대료를 별도로 확인해야 현재 최저가의 시장 적정성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 체납관리비 확인. 라페스타쇼핑몰 관리단이 관리비 관련 판결문을 제출했습니다. 정확한 체납액과 판결 내용을 관리단에 직접 확인해야 합니다.
- 수리비 확인. 감정 당시 천장·벽면 수리가 필요한 상태였습니다. 현장 상태를 기준으로 실제 복구비를 별도 산정해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 현황조사상 주식회사 에이치에스에이치대부(허석훈)가 33.0000 부분을 점유하고 보증금 23,000,000원으로 조사됐습니다. 현재 점유 상태와 인도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 205,800,000원이 감정가의 70%라는 사실만 보지 말고, 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차 미배당은 168,627,114원이나, 제공된 권리판정상 이를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·관리비 판결문과 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 비용까지 정리된 물건은 아니다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.03.31. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 조병진 근저당과 각종 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 보증금 23,000,000원의 점유자도 기준권리 이후 전입으로 대항력이 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%인 205,800,000원까지 내려왔지만, 이를 최근 실거래와 비교할 근거가 없고, 현황은 공실 근린생활시설입니다. 여기에 내부 수리 필요와 체납관리비 확인 문제까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리상 인수 부담은 낮지만, 실질 취득비용과 시장가치는 추가 확인이 필요한 사건’으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
