대구지방법원 2025타경11089. 경상북도 구미시 선산읍 죽장리 996-1 소재 부동산으로, 감정평가상 기호 가는 사무실·주택, 기호 나는 캐노피로 이용 중이며 토지 1,179㎡가 포함된 일괄매각 물건입니다. 소유자는 이계월·임정욱이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 최저매각가는 145,314,000원으로 감정가 423,658,400원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
권리 구조의 기준점은 2014.03.27 설정된 선산농업협동조합 근저당권 채권최고액 276,000,000원입니다. 이후 임정욱 지분에 설정된 서울보증보험·농협은행· 신용보증기금·경북신용보증재단·신한카드의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11089 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 선산읍 죽장리 996-1 · 경상북도 구미시 선산읍 선상서로 322 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 사무실·주택 · 캐노피 · 일괄매각 |
| 토지 | 1,179㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 이계월 2분의 1 · 임정욱 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 423,658,400원 / 145,314,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 대비 34.3% |
| 청구금액 | 203,824,054원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준인 선산농업협동조합 근저당권은 토지 죽장리 996-1을 공동담보로 하고 있습니다. 이후 가압류 5건과 강제경매·임의경매 개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 늦고, 인수는 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임도균 | 287.54㎡ · 이용 미상 | 2024.05.17 | 2,000원 | 2025.08.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임도균의 전입일은 2024.05.17로 말소기준권리 2014.03.27보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.08.18 접수되어 있으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류되며, 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 145,314,000원은 감정가 423,658,400원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 101,719,800원, 5회 유찰 시 71,203,860원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,314,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,834,396원 |
| 2. 근저당권 · 선산농업협동조합 | 276,000,000원 | 142,479,604원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 72,826,856원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 89,934,721원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 192,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경북신용보증재단 | 59,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드주식회사 | 41,290,250원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 203,824,054원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 선산농업협동조합 | 203,824,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,834,396원을 제외한 142,479,604원이 선산농업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 권리는 미배당입니다. 총 채권액 1,139,199,935원 대비 미배당액은 996,720,331원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 가는 사무실·주택, 기호 나는 캐노피로 이용 중입니다.
- 주위환경. 고방실마을 남측 인근이며 주유소·소규모 공장·근린생활시설·단독주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 1,179㎡, 주유소용지, 상업용, 평지, 부정형, 소로한면이며 공시지가는 172,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 중로1류에 접하고, 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물과 경량철골조 염화비닐강판지붕 단층 캐노피가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 사무실·주택 건물에 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지와 건물을 분리해 현재 거래가치를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 사무실·주택, 캐노피가 함께 매각되는 구조이므로 현황과 매각대상 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 임차인. 임도균은 대항력이 없지만 배당요구를 했고 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 배당표와 확정일자 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 토지규제. 자연녹지지역·자연취락지구와 각종 제한구역이 겹치므로 향후 이용 목적에 맞는 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 후순위 채권. 현재 회차 예상 미배당액이 996,720,331원으로 크지만, 해당 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최종 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 임차인 임도균도 전입이 늦어 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 145,314,000원으로 계산됩니다. 다만 3회 유찰과 34.3%라는 할인율이 곧바로 시세 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실거래 비교자료가 없는 사무실·주택 + 토지 일괄매각 물건인 만큼, 권리는 통과하되 가격은 현장 시세와 토지·건물 가치 검증 후 판단하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
