의정부지방법원 2025타경64566. 고양시 일산동구 마두동 백마마을아파트 403동 1층 101호입니다. 등기상 소유자는 황순영이고, 말소기준권리는 2014.09.01 설정된 중소기업은행 근저당권 407,400,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 피플자산관리대부 근저당권 258,000,000원, 삼성카드 가압류 22,194,598원, 경매개시결정 등은 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 742,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 전체 12건 평균 759,750,000원만 보면 낮아 보이지만, 최근 시장을 우선하면 해석이 바뀝니다. 최근 12개월 평균은 718,000,000원, 최신 거래는 730,000,000원이고 최근 거래군은 과거 거래군보다 10.4% 낮은 흐름입니다. 따라서 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64566 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 734 백마마을아파트 403동 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상 면적 134.96㎡ · 철근콘크리트조 철골트러스경사지붕 22층 건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 황순영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 742,000,000원 / 742,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 357,785,104원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2014.09.01 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.10.15 피플자산관리대부 근저당권, 2025.01.17 삼성카드 가압류, 2025.10.27 및 2026.01.15 경매개시결정은 모두 이보다 뒤입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시장’을 봐야 한다
백마마을(청구) 동일 면적 거래는 12건이 확인되며, 전체 평균은 759,750,000원입니다. 그러나 과거 900,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 자료를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 6건 평균은 718,000,000원이고, 최저가 742,000,000원은 그 평균의 103.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 134.87㎡ | 8 | 730,000,000원 |
| 2026.05 | 134.87㎡ | 4 | 650,000,000원 |
| 2025.11 | 134.87㎡ | 2 | 668,000,000원 |
| 2025.11 | 134.87㎡ | 9 | 720,000,000원 |
| 2025.09 | 134.87㎡ | 13 | 700,000,000원 |
| 2025.06 | 134.87㎡ | 18 | 840,000,000원 |
| 2024.08 | 134.87㎡ | 3 | 723,000,000원 |
| 2024.07 | 134.87㎡ | 3 | 748,000,000원 |
| 2024.02 | 134.87㎡ | 14 | 758,000,000원 |
| 2023.02 | 134.87㎡ | 12 | 780,000,000원 |
| 2022.06 | 134.87㎡ | 8 | 900,000,000원 |
| 2022.03 | 134.87㎡ | 18 | 900,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 718,000,000원 |
최신 거래는 2026.05의 730,000,000원이고, 같은 달에는 650,000,000원 거래도 있습니다. 신건 최저가 742,000,000원은 최신 거래 730,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -10.4%인 하락 흐름까지 감안하면, 전체 평균 대비 97.7%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 742,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,820,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 407,400,000원 | 407,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사피플자산관리대부 | 258,000,000원 | 258,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,194,598원 | 22,194,598원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,585,402원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 687,594,598원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 44,585,402원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 742,000,000원 | 687,594,598원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 593,600,000원 | 585,264,000원 | 102,330,598원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 474,880,000원 | 467,731,200원 | 219,863,398원 |
1회 유찰 시 매각가는 593,600,000원, 2회 유찰 시 474,880,000원입니다. 두 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백마중학교 북동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 백마역이 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수, 소화전, 승강기, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 아파트 건부지이고 공시지가는 2,376,000원/㎡입니다.
- 규모. 백마마을(청구)은 334세대이며 사용승인 기준 1994.07.30입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 759,750,000원보다 최근 12개월 평균 718,000,000원과 최신 거래 730,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -10.4%입니다. 신건 가격이 최근 시세보다 높은 상황에서 과거 고가 거래를 근거로 낙관하지 않는 편이 좋습니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2014.09.01 중소기업은행 근저당이 말소기준이며 이후 권리의 소멸 여부와 배당요구 현황을 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 개발행위허가제한지역 등 토지이용계획의 적용 범위를 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 신중
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.09.01 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 742,000,000원은 최근 12개월 평균 718,000,000원의 103.3%, 최신 거래 730,000,000원보다도 높고 최근 흐름은 -10.4%입니다. 권리 안전성이 곧 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 현재 회차는 최근 실거래보다 높은 신건 가격이라는 점을 우선해 판단해야 합니다.
