의정부지방법원 2025타경64566. 고양시 일산동구 마두동 백마마을아파트 403동 1층 101호입니다. 등기상 소유자는 황순영이고, 말소기준권리는 2014.09.01. 설정된 중소기업은행 근저당권 407,400,000원입니다. 그 뒤의 피플자산관리대부 근저당, 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후에 위치합니다. 제공된 배당 계산에서는 현재 최저가 519,400,000원을 기준으로 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다.
가격은 권리보다 조금 더 세밀하게 봐야 합니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 거래 6건 평균은 708,000,000원, 최신 거래는 2026년 8월 780,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 73.4%로 낮지만, 최근 구간 평균이 이전 구간보다 10.5% 하락했습니다. 전체 12건 평균 749,750,000원보다 싸다는 사실만으로 가격을 평가하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 본건이 1층이라는 점을 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64566 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 734 백마마을아파트 403동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 철골트러스경사지붕 22층 건 내 1층 |
| 소유자 | 황순영 |
| 감정가 / 최저가 | 742,000,000원 / 519,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 357,785,104원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 배당 부족을 구분
말소기준권리는 2014.09.01. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.15. 피플자산관리대부 근저당권 258,000,000원과 2025.01.17. 삼성카드 가압류 22,194,598원이 등기돼 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 채권 전액이 배당되지 않아 총 175,788,598원의 미배당이 발생하지만, 배당 부족액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월은 평균 708,000,000원, 다만 하락 추세
백마마을(청구) 동일 면적은 134.87㎡ 거래가 확인되며, 본건의 비교 대상 면적은 134.96㎡입니다. 최근 12개월 거래 6건 평균은 708,000,000원입니다. 전체 12건 평균 749,750,000원보다 낮아졌고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -10.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.87㎡ | 20 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 134.87㎡ | 8 | 730,000,000원 |
| 2026.05 | 134.87㎡ | 4 | 650,000,000원 |
| 2025.11 | 134.87㎡ | 2 | 668,000,000원 |
| 2025.11 | 134.87㎡ | 9 | 720,000,000원 |
| 2025.09 | 134.87㎡ | 13 | 700,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 708,000,000원 |
현재 최저가 519,400,000원은 최근 12개월 평균의 73.4%이고, 최신 2026년 8월 거래 780,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최신 거래는 20층이고, 최근 12개월 중 가장 낮은 거래 650,000,000원도 4층입니다. 본건은 1층이므로 같은 면적이라도 층·향·내부상태 차이를 감안해 낙찰가 상한을 별도로 잡아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 519,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,594,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 407,400,000원 | 407,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사피플자산관리대부 | 258,000,000원 | 104,406,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,194,598원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 687,594,598원 중 511,806,000원이 배당되고 175,788,598원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.5% 추정치이며, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 519,400,000원 | 511,806,000원 | 175,788,598원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 363,580,000원 | 357,689,880원 | 329,904,718원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 254,505,999원 | 250,142,915원 | 437,451,683원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권 청구액 357,785,104원에 비해 신청채권자 배당액이 357,689,880원으로 부족해지는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백마중학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 백마역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 철골트러스경사지붕 22층 건물의 1층 101호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지·거래. 백마마을(청구)은 334세대, 1994.07.30. 준공. 동일 면적 실거래는 2022년부터 2026년까지 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 내용이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 보정. 최근 비교거래는 2층·4층·8층·9층·13층·20층입니다. 본건 1층에 동일 단가를 그대로 적용하지 말고 층 차이를 별도로 반영하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 708,000,000원이고 최근 구간 추세는 -10.5%입니다. 과거 최고가 900,000,000원을 현재 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 표시돼 있으므로 매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 175,788,598원이지만 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 미배당을 곧바로 매수인 부담으로 해석하면 안 됩니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미납 관리비와 세금 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘1층 보정과 하락장’을 봐야 한다
이 사건은 현재 자료만 놓고 보면 말소기준이 분명하고, 세 개의 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산되는 구조입니다. 현재 최저가 519,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 708,000,000원의 73.4%로 낮습니다. 다만 최근 시장은 이전 구간 대비 10.5% 하락했고, 본건은 1층입니다. 따라서 핵심은 “감정가에서 얼마나 떨어졌는가”가 아니라 최근 12개월 시세와 1층 가치 차이를 반영해도 현재 가격에 여유가 남는가입니다. 권리 구조는 단순하지만 가격 판단에는 최근 시장 추세와 층 보정이 필요합니다.
