의정부지방법원 2025타경64656. 파주시 검산동 성원포레스타운 112동 3층 302호 아파트입니다. 현재 소유자는 진이영으로, 2015년 10월 19일 매매를 원인으로 2015년 12월 28일 소유권을 이전받았고 등기부에는 거래가액 140,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 경매는 2025년 11월 10일 파산자 진이영의 파산관재인 육근환을 채권자로 하여 청산을 위한 형식적경매개시결정이 등기된 사건입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 이미영의 주택임차권입니다. 이미영은 2024년 3월 29일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2024년 3월 14일입니다. 경매개시결정일인 2025년 11월 10일보다 전입이 앞서므로 대항력 있음으로 분석되며, 2026년 5월 20일 임차권등기명령에 따라 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 검산동 130-8 성원포레스타운 112동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 내 3층 302호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 진이영 (2015.10.19 매매, 등기 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 경매개시 | 2025.11.10 · 파산자 진이영의 파산관재인 육근환 · 청산을 위한 형식적경매 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항 임차인이 핵심
2000년의 소유권이전청구권 가등기, 2001년·2003년의 압류·가압류, 2003년 임의경매 및 2001년 설정된 한국주택은행 근저당은 과거 등기에서 이미 말소됐습니다. 현 소유자 진이영이 2015년 설정한 우리은행 근저당 77,000,000원도 2019년 7월 30일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 실질적 쟁점은 2024년부터 대항력을 갖춘 임차인 이미영과 2025년 경매개시결정의 선후관계입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이미영 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.03.29 | 2024.03.14 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 이미영은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금은 180,000,000원 한 건만 반영합니다.
② 회차별 실질취득 — 최저가가 내려가도 총부담은 크게 내려가지 않는다
이 사건에는 비교할 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 시세보다 싸다·비싸다를 단정할 수 없습니다. 대신 입찰 판단에서는 각 회차의 최저가와 임차보증금 미배당분을 합친 실질취득 부담을 봐야 합니다. 특히 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 회차부터는 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 인수가 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 202,000,000원 | 0원 | 202,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 161,600,000원 | 21,462,400원 | 183,062,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 129,280,000원 | 53,329,920원 | 182,609,920원 |
표면상 최저가는 202,000,000원에서 161,600,000원, 다시 129,280,000원으로 크게 내려갑니다. 하지만 1회 유찰부터는 이미영의 보증금 미배당액을 승계하므로 총부담은 각각 183,062,400원, 182,609,920원입니다. 즉 보증금 180,000,000원이 사실상의 가격 하방을 형성하고, 집행비용 때문에 실질취득액은 보증금보다 조금 높은 수준으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 이미영 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 진이영의 파산관재인 육근환 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,372,000원 |
현재 신건 202,000,000원 가정에서는 집행비용 3,628,000원을 제외하고도 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 검산동 소재 검산초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교와 농경지 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 내 3층 302호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용하고 있으며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택)으로 기재돼 있습니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부구조는 이해관계인의 폐문·부재로 직접 확인하지 못해 외관·탐문 및 건축물현황도면을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건과 유찰 후를 분리해서 계산. 현재 회차는 인수 0원이지만, 1회 유찰부터는 임차보증금 미배당액이 매수인에게 승계됩니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 1회 유찰은 161,600,000원이 아니라 인수액을 포함한 183,062,400원, 2회 유찰은 182,609,920원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 이미영의 전입 2024.03.29, 확정일자 2024.03.14, 보증금 180,000,000원, 배당요구 여부와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성 확인. 현재 계산은 집행비용 3,628,000원과 임차보증금 배당을 반영한 시나리오입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 시설 상태와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 동일 단지 실거래 비교자료가 없어 현재 202,000,000원이나 유찰 후 실질취득액이 시장가격보다 싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득을 보라”
이 사건은 현재 신건만 보면 매각대금에서 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 그러나 이 결론을 그대로 다음 회차에 적용하면 안 됩니다. 이미영은 경매개시보다 앞서 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 배당에서 보증금이 부족하면 그 미배당액을 매수인이 인수합니다.
그래서 1회 유찰의 표면 최저가 161,600,000원은 실질적으로 183,062,400원, 2회 유찰의 129,280,000원은 182,609,920원으로 읽어야 합니다. 보증금보다 낙찰가가 낮아진 뒤에는 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 총부담이 보증금 부근에 묶이는 전형적인 구조입니다. 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 인수 0, 유찰 후에는 대항력 보증금 승계가 핵심. 이 사건의 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘낙찰가와 인수액을 합쳐 실제로 얼마를 부담하느냐’입니다.
