의정부지방법원 2025타경64656. 파주시 검산동 성원포레스타운 112동 3층 302호 아파트입니다. 현재 소유자는 진이영이며, 2015.12.28. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 140,000,000원입니다. 2015년에 설정됐던 우리은행 근저당권 77,000,000원은 2019.07.30. 이미 말소됐습니다. 이번 경매는 2025.11.10. 파산자 진이영의 파산관재인 육근환이 청산을 위해 진행한 형식적 경매입니다.
이 사건의 승부처는 등기상 담보권이 아니라 임차인 이미영입니다. 이미영은 2024.03.13. 임대차계약을 체결하고, 2024.03.14. 확정일자를 받은 뒤 2024.03.29. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 경매개시결정일인 2025.11.10.보다 앞서 대항력을 갖췄고, 2026.05.20.에는 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 검산동 130-8 성원포레스타운 112동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 진이영 · 2015.12.28. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매개시 | 2025.11.10. · 파산자 진이영의 파산관재인 육근환 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금 잔액이 매수인에게 남는다
현재 실질적인 임차인은 이미영 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인이고, 보증금은 180,000,000원입니다. 전입·점유가 2024.03.29.로 경매개시결정 2025.11.10.보다 앞서 있어 대항력 있음으로 확인되며, 확정일자 2024.03.14.와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이미영 | 건물 전부 · 주거 | 180,000,000원 | 2024.03.29. / 2024.03.14. | 대항력 有 우선변제 有 승계 41,379,600원 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액이 크게 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 141,400,000원이지만 이를 취득원가로 보면 안 됩니다. 집행비용 2,779,600원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 138,620,400원이 배당되는 구조라, 보증금 중 41,379,600원이 미배당됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 141,400,000원 + 41,379,600원 = 182,779,600원입니다.
2회 유찰 시 매각가는 98,980,000원으로 내려가지만 인수 예상액은 83,201,640원으로 커져 실질취득은 182,181,640원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 69,286,000원에 인수 112,361,148원을 합치면 181,647,148원입니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어, 총부담은 임차보증금 180,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 이미영 보증금 | 180,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 진이영의 파산관재인 육근환 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 41,379,600원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 2,779,600원을 제외한 금액이 임차인 배당에 사용되고, 보증금 부족분 41,379,600원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검산초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물의 3층 302호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 토지의 아파트 건부지이며 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장 확인. 내부구조는 이해관계인의 폐문 및 부재로 직접 확인하지 못했고, 외관·탐문조사·건축물현황도면을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 141,400,000원에 인수 예상액 41,379,600원을 더한 182,779,600원이 출발점입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 2회 유찰 시 실질취득 182,181,640원, 3회 유찰 시 181,647,148원으로 총부담 감소폭이 매우 작습니다.
- 임차인 명도 조건 확인. 이미영은 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다. 보증금 잔액이 남는 구조에서는 배당과 인수 관계를 전제로 인도 협의를 검토해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 집행비용은 2,779,600원으로 추정돼 있으며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목은 입찰 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 실거래 확인 후. 이 사건은 최저가 자체가 아니라 실질취득액을 기준으로 주변 거래와 비교해야 하며, 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 성립하지 않는 사건
성원포레스타운 112동 302호는 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 141,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이미영의 보증금 180,000,000원은 대항력과 우선변제권이 있고, 현재 매각가에서는 41,379,600원이 배당되지 않아 매수인에게 남습니다. 결과적으로 현재 회차 실질취득은 182,779,600원입니다.
더 중요한 점은 다음 회차입니다. 98,980,000원까지 내려가도 실질취득은 182,181,640원, 69,286,000원까지 내려가도 181,647,148원입니다. 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수액이 거의 그대로 채우는 구조이기 때문입니다. 이 물건은 “최저가 1억4천만원대 아파트”가 아니라, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함한 약 1억8천만원대 취득 구조로 읽어야 합니다.
