의정부지방법원 2024타경76010. 남양주시 와부읍 덕소리 동부센트레빌 105동 7층 702호, 전용면적 84.98㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·주방·거실·드레스룸·화장실2·현관·발코니5 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물 중 7층입니다. 사용승인일은 2006.12.14, 단지는 1,220세대입니다.
현재 최저매각가는 390,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 587,250,000원, 최신 거래는 2026.08 · 570,000,000원입니다. 따라서 전체 과거 평균이 아니라 최근 거래를 기준으로 보더라도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.5%입니다. 이 사건은 최저가가 최근 시세보다 높은 유형이 아니라, 가격 할인 자체는 분명한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경76010 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 와부읍 덕소로97번길 101, 105동 7층702호 (남양주덕소동부센트레빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 방3·주방·거실·드레스룸·화장실2·현관·발코니5 · 19층 중 7층 |
| 소유자 | 권도형 · 2007.04.12 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 558,000,000원 / 390,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 신청채권자 | 에이파이낸셜대부 주식회사 · 청구금액 486,069,589원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.21 · 의정부지방법원 남양주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 담보·전세권과 2024년 경매
실제 임차인 신고는 없습니다. 보증금·전입·확정일자를 가진 임차인이 별도로 잡혀 있지 않으므로 임차인 보증금의 대항력·우선변제 문제는 확인되지 않습니다. 대신 등기상 2021.04.12 에이파이낸셜대부주식회사 명의 전세권 5,000,000원이 존재합니다.
담보 흐름을 보면 2021.04.12 에이파이낸셜대부주식회사 앞으로 채권최고액 630,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2024.05.20에는 그 근저당권이 피제이파이낸셜대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 해당 근저당권부채권에 웰컴저축은행주식회사 질권도 설정됐습니다. 2024.05.03에는 에이파이낸셜대부 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 66.5%
동부센트레빌 전용 84.98㎡·84.99㎡의 최근 12건 실거래입니다. 평균 587,250,000원, 최저 480,000,000원, 최고 630,000,000원이며 현재 최저매각가 390,600,000원은 이 최근 12개월 평균의 66.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 2 | 570,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 625,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 16 | 615,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 585,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 584,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 6 | 595,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 19 | 605,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 598,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 18 | 480,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 13 | 570,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 587,250,000원 |
가격 판단에서 중요한 것은 감정가보다 최근 12개월 실제 거래입니다. 감정가 558,000,000원도 최근 12개월 평균 587,250,000원보다 낮고, 현재 최저가는 한 차례 유찰을 거쳐 390,600,000원까지 내려왔습니다. 최신 거래도 2026.08 · 570,000,000원이므로, 전세권 인수 문제가 실제로 없다는 전제에서는 현재 회차에 명확한 가격 여유가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,268,400원 |
| 2. 을구 18번 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 379,331,600원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 전세권 5,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권자의 청구금액 486,069,589원과 실제 담보채권 배당관계는 채권계산서와 배당순위 원문 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 권리확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 390,600,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 273,420,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 191,394,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
배당 시뮬레이션만 놓고 보면 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 전세권 5,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다. 다만 이 결론은 앞서 본 전세권의 등기상 인수 판정과 상충하므로, 낮은 가격만 보고 입찰하기보다 인수 여부 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예봉초등학교 남동측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 7층 702호이며 사용승인일은 2006.12.14입니다. 급·배수, 도시가스보일러 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,441,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역을 포함하며 지구단위계획구역(와부2지구), 성장관리권역, 공장설립제한지역 등이 포함돼 있습니다.
- 단지·거래. 동부센트레빌은 1,220세대이며 최근 동일 면적 거래가 480,000,000원에서 630,000,000원 사이에서 확인됩니다.
- 현장조사. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조와 임대관계를 직접 조사하지 못했고, 내부구조 및 위치는 집합건축물대장상 건축물현황도면과 호별 표시에 따라 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 을구 18번 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원의 매각 후 소멸·인수 여부를 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 담보권 배당관계. 2021.04.12 채권최고액 630,000,000원 근저당과 2024.05.20 피제이파이낸셜대부주식회사로의 이전, 웰컴저축은행주식회사 질권설정을 함께 대조해야 합니다.
- 청구금액 확인. 경매 청구금액은 486,069,589원입니다. 예상배당표에 나타난 전세권 5,000,000원만으로 신청채권자의 실제 배당관계를 판단하지 말고 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다. 점유자를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 390,600,000원은 최근 12개월 평균 587,250,000원의 66.5%입니다. 권리확인 이후에는 최근 거래 12건과 물건의 실제 내부 상태를 기준으로 응찰가를 정하는 것이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 한 줄 더 확인”
이 물건의 강점은 명확합니다. 동부센트레빌 전용 84.98㎡ 최근 12개월 평균 587,250,000원에 대해 현재 최저가가 390,600,000원, 즉 66.5%까지 내려와 있습니다. 최신 거래도 570,000,000원이고 최근 실거래 최저도 480,000,000원이어서, 최근 시장가격을 기준으로도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 권리분석의 결론은 가격만으로 정할 수 없습니다. 실제 임차인은 확인되지 않지만 2021.04.12 설정된 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원이 있고, 권리 판정과 예상배당의 인수 결과가 서로 다르게 나타납니다. 예상배당대로 전액 배당되어 매수인 인수가 0원이라면 실질취득액은 390,600,000원으로 가격 메리트가 큽니다. 반대로 전세권이 실제 인수되는 구조라면 권리조건 자체가 달라집니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “싸냐”가 아니라 “전세권이 정말 소멸하느냐를 확인한 뒤 그 가격을 누릴 수 있느냐”입니다.
