대구지방법원 2025타경11093. 구미시 송정동 푸르지오캐슬 303동 18층 1806호, 전용 84.9106㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 265,000,000원이 6번 유찰돼 31,176,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 한국토지주택공사 전세권입니다. 2015.04.10. 설정된 전세금 260,000,000원의 전세권이 등기부에 남아 있고, 매각물건명세서도 이 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
말소기준은 2022.07.19. 화성시징수과세외수입체납징수팀의 압류입니다. 따라서 2015.04.10.의 한국토지주택공사 전세권은 말소기준보다 약 7년 앞서 존재하는 권리입니다. 이후의 압류와 2025.05.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 전세권은 반대로 매각 후에도 존속하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 송정동 2 푸르지오캐슬 303동 18층 1806호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9106㎡ · 18층 건물 중 18층 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 김용수 · 2015.04.17. 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 31,176,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 사용승인일 | 2007.08.22 |
① 권리 흐름 — 싸 보이는 이유가 권리에 있다
| 권리 | 권리자 | 설정일 | 금액 | 매각 후 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 12번 전세권 | 한국토지주택공사 | 2015.04.10 | 260,000,000원 | 매수인 인수 |
| 갑구 6번 압류 | 화성시징수과세외수입체납징수팀 | 2022.07.19 | - | 소멸 |
| 갑구 7번 강제경매개시결정 | 김원규 | 2025.05.30 | 200,000,000원 | 소멸 |
과거 대구은행 근저당 128,400,000원, 김순덕 전세권 130,000,000원, 형곡새마을금고 근저당 208,000,000원, 최용수 전세권 180,000,000원, 송정새마을금고 근저당 29,900,000원, 엘아이지손해보험 근저당 235,200,000원 등은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 현재 입찰 판단에서 가장 중요한 것은 말소되지 않은 한국토지주택공사 전세권 하나입니다.
② 실질취득 — 3,117만원이 아니라 약 2.61억원
현재 회차의 매각가 가정은 31,176,000원입니다. 이 금액에서 집행비용 961,168원을 제외한 30,214,832원이 한국토지주택공사 전세권에 배당되는 구조입니다. 전세금 260,000,000원에서 이를 빼면 미배당분은 229,785,168원입니다.
매각대금이 낮아져도 선순위 전세권의 배당이 줄어드는 만큼 인수 부담이 커지므로, 최저가만 낮아졌다는 이유로 실질 취득가격이 함께 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 31,176,000원 | 30,214,832원 | 429,785,168원 |
| 7회 유찰 시 | 21,823,200원 | 21,030,382원 | 438,969,618원 |
| 8회 유찰 시 | 15,276,239원 | 14,601,267원 | 445,398,733원 |
신청채권자 김원규의 청구금액은 200,000,000원이며 현재 회차·7회 유찰·8회 유찰 가정 모두 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다
푸르지오·캐슬C단지 전용 84.91㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 243,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.08. 255,000,000원, 12건 중 최저는 190,000,000원, 최고는 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 7 | 247,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 15 | 252,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 18 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.91㎡ | 12건 | 243,916,666원 |
명목 최저가는 최근 12개월 평균의 12.8%에 불과합니다. 그러나 인수 전세권의 미배당분까지 합친 실질취득 약 260,961,168원은 최근 12개월 평균보다 약 17,044,502원 높고, 최신 거래 255,000,000원보다도 5,961,168원 높습니다. 실질취득 기준으로 최근 평균의 약 107.0%, 최신 거래의 약 102.3%입니다.
특히 본건과 같은 18층의 2026.05. 실거래가 230,000,000원도 확인됩니다. 따라서 “감정가 대비 88% 이상 할인됐으니 싸다”는 식의 판단은 이 사건에 적용할 수 없습니다. 가격 비교의 기준은 최저가 31,176,000원이 아니라 인수 부담을 합친 실질취득이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,168원 |
| 2. 을구 12번 전세권 · 한국토지주택공사 | 260,000,000원 | 30,214,832원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 김원규 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 460,000,000원 중 채권자 예상배당은 30,214,832원, 전체 미배당은 429,785,168원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 원평동 소재 금오초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·점포상가·소하천·경부선철도 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 도심 접근성 및 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 아파트단지 동측 왕복 4차선, 남측 왕복 6차선, 서측 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 18층 건물의 18층 1806호이며, 급배수·위생·승강기·소방·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로1류 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 981,900원/㎡, 지목은 대, 토지면적 10,750.0㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 거래. 푸르지오·캐슬C단지 313세대, 2007.08.22 준공. 동일 면적 최근 12건이 190,000,000원~270,000,000원에 거래됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 12번 한국토지주택공사 전세권이 매각 후 말소되지 않고 인수된다는 매각물건명세서 문구를 입찰 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 31,176,000원이 아니라 전세권 미배당분을 포함한 실질 부담을 최근 평균 243,916,666원·최신 거래 255,000,000원과 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회 유찰 시 21,823,200원, 8회 유찰 시 15,276,239원까지 최저가는 내려가지만 선순위 전세권 부담이 함께 사라지는 것은 아닙니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 LH 전세권에 30,214,832원이 배당되고 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 실제 배당은 세금·우선변제 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “88% 할인”이 아니라 “선순위 2.60억 인수”를 먼저 보라
이 사건은 경매 최저가만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 265,000,000원에서 6회 유찰돼 31,176,000원, 최근 12개월 평균의 12.8%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 한 줄만 더 내려가면 결론이 완전히 달라집니다. 한국토지주택공사 전세권 260,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
현재 회차의 배당가정을 적용하면 LH 전세권에 30,214,832원이 배당되고 229,785,168원이 남습니다. 이를 인수잔액으로 보아 최저가와 합치면 실질취득은 약 260,961,168원입니다. 이는 최근 12개월 평균 243,916,666원보다 높고 최신 거래 255,000,000원도 웃돕니다. 본건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰 뒤 무엇을 떠안는가”입니다. 6회 유찰이라는 외형적 할인에도 불구하고, 실질가격과 선순위 인수권리를 함께 보면 가격 메리트가 확인되지 않는 고주의 사건입니다.
