최저가 63,626,000원의 착시 — 전세권 인수까지 더하면 실질취득은 261,545,268원

대구지방법원 2025타경11093. 구미시 송정동 푸르지오캐슬 303동 최상층인 18층 1806호, 전용 84.91㎡ 아파트입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 265,000,000원에서 최저가 63,626,000원까지 떨어진 대폭 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 말소기준은 2022.07.19. 화성시 압류이고, 그보다 앞선 2015.04.10. 한국토지주택공사 전세권 260,000,000원은 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

따라서 가격 판단의 기준은 최저매각가 63,626,000원이 아닙니다. 현재 회차 배당 가정에서 한국토지주택공사에 지급되는 금액은 62,080,732원이고, 전세금 중 미배당액은 197,919,268원입니다. 매수인이 부담할 실질취득 금액은 최저가와 이 미배당액을 합친 261,545,268원입니다. 최저가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 인수가 늘어나므로, 유찰이 더 진행되어도 총 부담은 전세금 260,000,000원 부근에 머뭅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 전세권

과거 대구은행 근저당, 김순덕·최용수 전세권, 형곡새마을금고·송정새마을금고· 엘아이지손해보험 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.05.31. 국민건강보험공단 압류도 2025.06.02. 해제됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리는 2022.07.19. 화성시 압류와 2025.05.30. 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 한국토지주택공사 전세권은 별도로 남습니다.

별도 임차인 신고는 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가서상 임대관계와 실제 점유관계는 미상입니다. 등기된 전세권과 별개로 현재 점유자, 인도 시기, 열쇠 인계 및 명도 협의 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.

② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

현재 최저가가 감정가의 24.01%이고, 5회·6회 유찰 시에는 각각 44,538,200원, 31,176,739원까지 내려갑니다. 그러나 낙찰가가 내려간 만큼 한국토지주택공사에 돌아가는 배당액도 감소하고, 매수인이 부담할 미배당 전세금은 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 세 시나리오 모두 260,961,181원~261,545,268원으로 거의 고정됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래 수준보다 높다

푸르지오·캐슬C단지 전용 84.91㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 243,416,666원, 최신 거래는 2026.07. 15층 252,000,000원입니다.

실거래 범위는 190,000,000원~266,000,000원입니다. 최저가 63,626,000원만 시세와 비교하면 최근 평균의 26.1%에 불과하지만, 이는 선순위 전세권 인수를 제외한 수치입니다. 실질취득 261,545,268원은 최근 12개월 평균의 107.4%, 최신 거래 252,000,000원의 103.8%입니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,626,000원 가정)

총 채권액 460,000,000원 중 예상 배당은 62,080,732원이며 부족액은 397,919,268원입니다. 이 가운데 신청채권자 김원규의 청구액 200,000,000원은 배당되지 않습니다. 한국토지주택공사 전세권은 명세서상 매수인 인수이므로, 전세금 260,000,000원에서 예상배당액을 제외한 197,919,268원을 실질 인수 위험으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 푸르지오캐슬 303동 18층 1806호 아파트 단위세대로 이용 중이며, 사용승인일은 2007.08.22.입니다.
• 입지. 구미시 원평동 금오초등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설· 점포상가·소하천·경부선철도 등이 형성된 아파트지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 도심 접근성 및 대중교통 여건은 무난한 편입니다. 단지 동측 왕복 4차선, 남측 왕복 6차선, 서측 포장도로와 접합니다.
• 규모. 푸르지오·캐슬C단지는 313세대이며, 대상은 전용 84.91㎡의 18층 최상층 세대입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중로1류 및 소로2류 저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 981,900원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·위생·승강기·소방·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인되지만 거래가격이 190,000,000원~266,000,000원으로 넓게 분포해 층·상태에 따른 가격 편차를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 원본 대조. 매각물건명세서와 등기부에서 한국토지주택공사 전세권의 존속 및 매수인 인수 문구를 다시 확인하세요.
• 전세금 잔액 확인. 배당요구 여부, 실제 배당액, 전세금 반환채무의 현재 잔액과 전세권 말소 조건을 한국토지주택공사 및 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 응찰가 계산. 입찰가는 단독으로 보지 말고 미배당 전세금과 합산해 최근 평균 243,416,666원 및 최신 거래 252,000,000원과 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 착시. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 261,201,688원, 260,961,181원입니다. 최저가 하락 폭만큼 경제적 부담이 줄지 않습니다.
• 점유·명도 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 점유 권원, 인도 일정, 내부 상태를 현장과 집행기록에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 관리사무소와 관계 기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 24%”가 아니라 “실질취득 107.4%”

이 물건은 감정가 265,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 63,626,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 한국토지주택공사 전세권 260,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 현재 회차의 실질취득은 261,545,268원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 243,416,666원보다 18,128,602원 높고, 최신 거래 252,000,000원보다도 9,545,268원 높습니다.

한 번 더 유찰돼도 실질취득은 261,201,688원, 두 번 더 유찰돼도 260,961,181원입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 전세금 인수가 늘어 총 부담이 약 260,000,000원대에 고정되기 때문입니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가해서는 안 되는 전형적인 선순위 전세권 인수형입니다. 권리 부담과 시세를 함께 보면 결론은 가격 메리트 없음·입찰 보류입니다.