한 줄 평 임차권등기가 존재하는 물건이지만, 주택도시보증공사의 확약으로 잔존임차보증금 반환청구권 인수 위험은 제거됩니다. 다만 가격은 문제입니다. 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 거래 189,000,000원의 111.1%로 시세보다 높아 신건 접근보다는 가격 조정 후 검토가 적합합니다.
감정가 / 최저가
210,000,000원
1회 유찰
최근 12개월 시세
189,000,000원
최근 거래 1건
최저가 ÷ 최근시세
111.1%
시세 이상
매수인 인수
0원
확약 적용
의정부지방법원 2025타경64862. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 예지슬 2동 401호 다세대주택입니다. 권리 흐름의 핵심은 임차권등기입니다. 임차인 임현숙은 전입 및 점유 기록으로 대항력이 인정되는 구조이며, 일반적인 경우라면 보증금 미상 상태에서 인수 위험 검토가 필요합니다.
다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 2026.04.24. 확약서를 제출했습니다. 보증금 전액 배당 여부와 관계없이 매수인에 대한 잔존임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 내용으로, 해당 임차권 관련 매수인 부담은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64862 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 766-7 예지슬 2동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 최혜윤 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 청구금액 | 226,069,569원 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 존재
소유권 이전 이후 국세·지방세 관련 압류와 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임현숙 | 건물 전부 | 有 | 미상 | 확약 0원 |
✅ 확약 효과 임차권등기 승계인 주택도시보증공사가 확약서를 제출하여, 보증금 전액 미배당 상황에서도 매수인에게 잔존임차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 구조입니다. 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 높다
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 51.61㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2023.09 | 55.97㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 184,500,000원 |
최근 12개월 거래는 189,000,000원이며 최저매각가는 이를 21,000,000원 초과합니다. 최저가 대비 최근 시세 비율은 111.1%로, 현재 회차 가격은 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
⚠️ 가격 판단 권리상 위험이 낮아졌더라도 가격 메리트는 별도입니다. 최근 거래와 비교하면 현재 최저가는 시세 이상이며, 유찰 후 가격 조정 구간에서 접근하는 전략이 필요합니다.
④ 예상 배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,069,000,000원 | 206,260,000원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,069,569원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가 2.1억은 최근 거래 1.89억보다 높습니다.
✅ 권리 관점 확약으로 임차권 관련 잔존보증금 인수 위험이 제거되어 권리 분석 난도는 낮아졌습니다.
⛔ 가격 관점 현재 최저매각가 210,000,000원은 최근 12개월 거래 189,000,000원의 111.1%입니다. 권리는 안전하지만 가격 메리트는 부족합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 임차권 관련 확약 내용과 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 거래 189,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 압류 확인. 국세·지방세 압류는 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다.
- 현황 확인. 현장조사시 폐문부재였으므로 점유 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약으로 안전해져도 가격은 따져야 한다”
이 물건의 핵심은 임차권 자체가 아니라 확약 이후의 가격입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 부담이 될 수 있었지만 확약으로 매수인 인수 위험은 제거되었습니다. 다만 현재 최저가는 최근 거래보다 높아 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 시세와 괴리가 줄어드는 회차를 기다리는 접근이 적합합니다.
