의정부지방법원 2025타경64862. 고양시 일산서구 덕이동 ‘예지슬’ 2동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 이 사건은 권리관계가 단순한 무임차 물건은 아닙니다. 임현숙이 2020.02.10. 전입·점유했고, 등기부에는 보증금 197,000,000원의 주택임차권이 확인됩니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2022.02.14. 국 압류이므로 임차인은 대항력을 갖는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임현숙의 승계인 주택도시보증공사가 2026.04.24. 확약서를 제출해, 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 임차보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 임현숙 건의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 임현숙 및 그 승계채권에만 적용되는 것이므로, 별도의 점유자·임차인이 추가 확인될 경우 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64862 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 766-7 예지슬 2동 4층 401호 · 도로명 장자길 94 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 55.974㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 최혜윤 · 2020.03.03. 소유권이전 등기 |
| 사용승인 | 2018.07.20. |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (현재 회차 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,069,569원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 0원
2018.08.21. 수협은행 근저당권 1,320,000,000원이 설정됐지만 2020.02.10. 이미 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준권리는 2022.02.14. 국 압류입니다. 임현숙의 전입·점유일 2020.02.10.은 이보다 빠르므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임현숙 실제 임차인 1명 | 건물 전부 전입·점유 2020.02.10. 197,000,000원 | 대항력 有 말소기준 2022.02.14.보다 선행 | 판단 필요 1차 확정일자 2020.01.15. · 2차 없음 · 배당요구 2024.02.05. | HUG 승계 실질 인수 0원* 2026.04.24. 확약서 제출 |
등기부에는 1차·2차 임대차의 보증금이 각각 197,000,000원으로 기재되어 있으나, 동일 임차인의 계약 이력으로 확인되므로 이를 394,000,000원으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 역시 별도의 실제 임차인이 아니라 임현숙 보증금 채권의 승계인으로 취급합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.10억은 최근 거래의 111.1%
예지슬1동2동은 총 14세대이며 확인되는 실거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 184,500,000원이지만, 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.11. 1건, 189,000,000원이며 최신 거래도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 51.61㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2023.09 | 55.97㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 184,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 189,000,000원 |
최근 거래는 이전 거래 180,000,000원보다 5.0% 상승했지만, 현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 189,000,000원의 111.1%입니다. 즉 확약을 반영한 현재 기준 실질취득액도 210,000,000원으로, 최근 거래보다 21,000,000원 높습니다. 전체 평균 184,500,000원과 비교해도 최저가는 113.8% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,740,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,069,000,000원 | 206,260,000원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,069,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값입니다. 압류가 7건 존재해 당해세가 확인되면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 4,069,000,000원은 임현숙의 임차보증금 197,000,000원과 별도의 실제 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 가격 하락 효과를 살린다
| 시나리오 | 매각가 | HUG 예상배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 표기 · 감정가 100% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 0원 |
* 확약을 적용하지 않는 단순 대항력 인수 룰에서는 낙찰가가 임차보증금 197,000,000원보다 낮아지는 168,000,000원·134,400,000원 구간에서 미배당 인수액이 증가해 실질취득이 약 197,000,000원 수준으로 고정될 수 있습니다. 본건은 2026.04.24. 확약 때문에 임현숙/HUG 건의 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 2018.07.20.입니다.
- 입지. 고양예술고등학교 북측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,097.0㎡, 지목 대, 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 공시지가 856,500원/㎡입니다.
- 환금성. 예지슬1동2동은 총 14세대로 확인 실거래가 2건에 불과합니다. 최근 거래가 189,000,000원으로 이전 180,000,000원보다 5.0% 높지만 표본이 작아 가격 변동성과 매도기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.24.자 HUG 확약서의 대상 임차권, 포기 범위, 말소 조건이 이 호수와 임현숙 보증금 채권 전체에 정확히 대응하는지 입찰 전 원문을 대조해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 임현숙/HUG 건에만 적용됩니다. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 현재 실제 점유자와 추가 임대차 여부를 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류가 7건 존재합니다. 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 세금 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 실질취득 210,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 189,000,000원의 111.1%입니다. 전체 평균만 보고 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 14세대 규모이고 확인 실거래도 2건이므로 아파트처럼 거래표본이 풍부하지 않습니다. 층·면적·내부상태 차이를 감안해 매도가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·HUG 확약서·세금 교부청구 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험 해소”와 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 핵심은 대항력 임차인이 존재한다는 사실 자체보다, 그 보증금 채권을 승계한 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다고 확약했다는 점입니다. 따라서 임현숙 건에 관한 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득도 210,000,000원입니다.
그러나 가격은 별도로 봐야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 189,000,000원이며, 현재 실질취득 210,000,000원은 그보다 11.1% 높습니다. 거래 추세 자체는 이전 거래 대비 5.0% 상승했지만 표본이 2건뿐이고 14세대의 소규모 다세대라는 점을 함께 고려해야 합니다. 즉 이 사건은 주된 권리 인수는 확약으로 정리됐지만, 현재 회차 가격에는 별도의 할인 메리트가 확인되지 않는 구조입니다.
