의정부지방법원 2025타경64880. 성석동 화이트캐슬 2층 201호, 감정평가상 다세대주택 1세대로 이용 중인 물건입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물의 2층에 있고, 부동산 거래자료상 대상면적은 54.349㎡입니다. 현 소유자 김평도는 2022.04.13. 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 취득했고 2022.05.10. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건은 일반적인 “말소기준 이후 권리가 모두 지워지는 깨끗한 경매”로 단순화하면 안 됩니다. 등기된 임차권자 임소윤은 주민등록일자 2022.04.24., 점유개시일자 2022.04.28.이고, 임차보증금이 165,000,000원입니다. 경매개시결정 2025.11.25.보다 앞선 임차관계라 원래 배당 시뮬레이션은 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.29. 제출한 확약서 때문에 임소윤 부분은 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-118 화이트캐슬 1동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로658번길 120-28 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1세대로 이용 · 철근콘크리트구조 평지붕 3층 중 2층 |
| 대상면적 | 54.349㎡ |
| 소유자 | 김평도 (2022.04.13. 매매, 거래가액 165,000,000원 · 2022.05.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 표시 현황 | 공부상 1동 · 현황 12로 표기 |
① 권리 흐름 — 1.65억 임차권은 확약으로 해소, 다른 점유자는 별도
등기부상 과거 원당신용협동조합의 근저당권 100,000,000원과 1,010,000,000원은 이미 말소됐고, 수협은행 신탁등기도 2022.04.28. 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 점유자입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하은 | 2025.08.22. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 임소윤 | 주민등록 2022.04.24. · 점유개시 2022.04.28. | 165,000,000원 | 有 | 無 | 실질 0원 |
확인된 실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 임소윤의 승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 임소윤의 룰상 인수액은 165,000,000원이지만 2026.04.29. 확약으로 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현 최저가는 최근 평균보다 높다
부동산 거래자료상 화이트캐슬12동은 총 5세대, 사용승인일은 2017.03.21.이고, 대상면적 54.349㎡와 면적이 매칭됩니다. 확인되는 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 54.35㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 54.51㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 155,000,000원 |
현재 최저매각가 165,000,000원은 최근 12개월 평균으로 집계된 155,000,000원의 106.5%입니다. 최신 거래 2022.04.의 165,000,000원과도 정확히 같은 금액입니다. 따라서 임소윤 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 보더라도, 확정 가능한 최소 실질취득액 165,000,000원 자체가 최근 평균보다 높습니다. 여기에 김하은의 미상 보증금이 승계되는 경우 실제 총 취득부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 인수 · 임소윤 보증금 | 165,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 161,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원칙상 임소윤 보증금 165,000,000원은 매수인 인수로 계산되지만, 2026.04.29. 주택도시보증공사의 확약에 따라 임소윤에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 김하은에게 적용되지 않으므로 김하은의 미상 보증금은 위 금액에 포함되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 3,110,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 35,648,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 61,678,400원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 성석동 소재 청원네이처빌아파트 남측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 중 2층 201호이며, 외벽은 타일붙임마감, 내벽은 벽지도배 및 타일마감, 창호는 새시 이중창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 359.0㎡ 토지로 다세대주택 1개동의 건부지로 이용 중이며, 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당합니다. 공시지가는 621,300원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 부동산 거래자료상 화이트캐슬12동은 총 5세대이며, 확인되는 면적 매칭 거래는 2건입니다. 거래표본이 적어 시세 판단 시 개별 거래가격의 영향이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임소윤 확약서 원문 확인. 2026.04.29. 제출된 잔존임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 확약의 적용 대상·조건을 원본으로 대조해야 합니다.
- 김하은 보증금 확인이 최우선. 2025.08.22. 전입 사실만으로 보증금을 알 수 없습니다. 보증금·계약일·점유관계·확정일자와 실제 인수 여부를 확인하기 전에는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 최저가만 보고 할인 판단 금지. 현재 165,000,000원은 최근 거래 평균 155,000,000원의 106.5%이고 최신 거래 165,000,000원과 같습니다.
- 현황 표기 확인. 공부상 1동으로 등재돼 있으나 현황은 12로 표기되어 있습니다. 현장과 집합건축물·등기 표시를 대조해야 합니다.
- 거래표본 한계 반영. 확인되는 거래가 2건뿐이므로 155,000,000원 평균값 하나만으로 개별 호수의 적정가를 단정하지 말고 현장 상태와 추가 거래자료를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 해소됐지만, 아직 닫힌 권리분석은 아니다”
이 물건의 첫인상은 보증금 165,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 무겁습니다. 하지만 2026.04.29. 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 임소윤 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 여기까지라면 큰 반전입니다.
문제는 그 다음입니다. 확약 밖 점유자 김하은의 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 및 승계 위험이 별도로 남습니다. 가격도 현재 최저가 165,000,000원이 최근 거래 평균 155,000,000원의 106.5%이고 최신 거래와 동일합니다. 따라서 현 회차에서는 “확약 덕분에 싸고 안전하다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 주된 임차권은 해소됐지만 미상 임차인 확인이 선행돼야 하고, 그 위험을 제외하더라도 현재 가격은 최근 시세 평균 이상입니다. 확약은 호재, 미상 임차인과 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 그 두 항목을 입찰 전에 닫는 것입니다.
