* 임소윤의 등기상 보증금은 165,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 2026.04.29.자 확약에 따라 잔존보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 매수인의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 이 효력은 김하은에게 자동으로 적용되지 않습니다.

의정부지방법원 2025타경64880. 경기도 고양시 일산동구 성석동 화이트캐슬의 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조, 평지붕 3층 건물 중 2층 201호이며, 전용면적은 54.349㎡입니다. 소유자 김평도가 2022년 165,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 물건의 핵심은 임차권등기, 보증기관 확약, 추가 임차인의 관계입니다. 임소윤의 임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 있지만, 승계인이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 임소윤의 보증금 165,000,000원을 최저가에 그대로 더해 실제 취득비용으로 계산하는 것은 확약을 반영하지 않은 분석입니다.

그렇다고 권리가 완전히 정리된 것은 아닙니다. 김하은의 전입신고일은 2025.08.22.로 경매개시결정일인 2025.11.25.보다 앞섭니다. 하지만 보증금, 계약내용 및 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 성립과 매수인 인수 여부 및 금액은 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차권과 확약

등기부상 원당신용협동조합의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 유효한 근저당권의 채권최고액을 매수인 인수액으로 더하는 구조가 아닙니다.

말소기준권리는 2025.11.25. 강제경매개시결정입니다. 임소윤의 주택임차권등기는 이보다 앞선 2024.05.02.에 접수되었으므로 단순히 경매개시결정이 말소기준이라는 이유만으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

확인되는 실제 임차인은 임소윤과 김하은 2명입니다. 주택도시보증공사는 임소윤의 승계인으로 확인되므로 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

임소윤: 등기상 1차 계약일 2022.03.26., 2차 계약일 2022.05.06., 점유개시일 2022.04.28., 1차 확정일자 2022.04.13., 2차 확정일자는 없음으로 기재. 임차권등기 접수일 2024.05.02.

③ 실질취득가 — 최저가와 총취득비용은 다르다

확약이 없다는 가정에서 임소윤의 보증금 165,000,000원을 전액 인수한다면, 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수액이 증가하므로 실질취득비용은 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 임소윤의 승계인이 제출한 확약이 있습니다. 따라서 임소윤의 보증금 165,000,000원을 현재 최저가 115,500,000원에 무조건 더하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 할인율보다 거래의 최신성이 문제

화이트캐슬12동 동일 면적대에서 확인되는 실거래는 2021년과 2022년의 2건입니다. 평균 거래가는 155,000,000원이며, 최신 확인 거래는 2022.04.의 165,000,000원입니다.

현재 최저가 115,500,000원은 과거 거래 평균 155,000,000원의 74.5%입니다. 다만 이 수치는 순수하게 최저가를 과거 거래 평균과 비교한 것입니다. 김하은 관련 인수금액이 포함된 실질취득비용의 할인율이 아닙니다.

화이트캐슬12동은 5세대 규모이고 준공일은 2017.03.21.입니다. 확인되는 동일 면적대 거래 표본도 제한적이므로 개별 주택의 상태와 현재 매매 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)

다음은 현재 최저매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 주택도시보증공사의 채권자 지위와 임소윤의 승계인 지위를 별개 보증금 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.

신청채권 165,000,000원 중 예상배당 113,083,000원, 미배당 51,917,000원입니다. 임소윤 보증금 165,000,000원은 주택도시보증공사 승계와 관련된 확약 대상 권리금액이며 별도 배당채권으로 중복 합산하지 않습니다. 미배당금 51,917,000원을 확약 후 매수인 인수액으로 취급하지 않습니다.

집행비용은 추정치이고 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 김하은의 배당요구 및 권리관계가 확정되지 않아 실제 배당액과 우선순위는 달라질 수 있습니다.

⑥ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 남는 위험

추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만 김하은의 권리관계가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 또한 임소윤의 보증금은 확약을 적용해 실질 인수 0원으로 판단해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산동구 성석동 청원네이처빌아파트 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량통행이 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 편익은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 중 2층으로, 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다. 외벽은 타일붙임마감, 창호는 새시 이중창호입니다.
• 도로. 북측 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역도 확인됩니다. 입찰자의 해당 여부와 실제 거래에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 621,300원/㎡입니다.
• 환금성. 5세대 규모이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 확인 거래가 2022.04.에 머물러 있어 현재 매매 가능 가격과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.04.29.자 주택도시보증공사 확약서에서 잔존임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 약정의 내용·적용 범위를 확인합니다.
• 김하은 임대차계약. 보증금·임대차계약일·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 대항력 성립 및 미배당 보증금 인수 가능성을 별도로 판단합니다.
• 실제 점유자. 임소윤의 등기상 건물 전부 임차관계와 김하은의 전입신고가 어떤 관계인지 현황조사 및 현장 확인으로 대조합니다.
• 실질취득비용. 김하은의 인수 가능액이 확정되기 전에는 최저매각가만으로 취득비용을 산정하지 않습니다.
• 동·호수 확인. 공부상 1동과 현황 표기 12의 차이를 확인해 등기·건축물대장·현장의 물건 동일성을 대조합니다.
• 시세 재검증. 2021~2022년 거래 평균을 현재 시세로 간주하지 말고, 현재 매물가격·거래 가능 가격 및 유사 다세대주택 거래를 확인합니다.
• 배당 및 비용. 집행비용 추정치, 당해세, 최우선변제 및 관리비 등 추가 부담 가능성을 원본 서류와 관계기관을 통해 확인합니다.
• 매각 전 변동. 매각기일 2026.09.29.를 기준으로 기일 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서 및 등기사항을 확인합니다.

맺으며 — 확약은 긍정적이지만 권리분석은 끝나지 않았다

이 물건은 임소윤의 보증금 165,000,000원을 매수인이 무조건 떠안는 구조로 평가해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 반영됩니다.

그러나 김하은의 보증금과 구체적 임대차관계가 미상입니다. 임소윤에 관한 확약은 김하은의 별도 인수위험을 해소하지 않습니다. 따라서 현재 실질취득가를 확정할 수 없습니다.

최저가 115,500,000원은 과거 실거래 평균 155,000,000원보다 낮지만, 그 평균은 2021~2022년 거래 2건에 근거합니다. 최신 거래와 실제 인수금액을 확인하지 않고 현재 시세보다 충분히 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

종합 판단: 확약으로 주된 인수는 해소되었으나, 확약 밖 미상 임차인과 시세 최신성 문제가 남아 있는 C등급 물건입니다. 입찰 판단의 선결 조건은 김하은의 권리관계 확인과 현재 매매 가능 가격의 검증입니다.