대구지방법원 2025타경11098. 구미시 고아읍 원호리 ‘원호점보타운’ 101동 10층 1007호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 권유진은 2023.03.16. 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 오래된 근저당들이 아니라 2024.05.02. 등기된 이동주의 주택임차권입니다. 이동주는 보증금 90,000,000원, 점유개시 2022.04.29., 주민등록 2022.05.04.로, 2025.06.04. 강제경매개시결정보다 앞선 임차인입니다.
통상 이 구조라면 최저가 78,000,000원에서 배당 후 남는 보증금 13,804,000원이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 그러나 2026.07.22. 주택도시보증공사 — 주택임차권자 이동주의 양수인 — 가 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 다만 이 확약은 이동주 임차권에 적용되는 것으로, 다른 별도 임차인의 권리까지 포괄적으로 소멸시키는 확약은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 고아읍 원호리 455 원호점보타운 101동 10층1007호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.76㎡ · 철근콘크리트(벽식)조 · 15층 중 10층 |
| 사용승인 | 1997.01.14. |
| 소유자 | 권유진 (2023.03.16. 거래가 85,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 93,253,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.11. |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 인수 0원*
실제 임차인은 이동주 1명으로 보는 것이 타당합니다. 을구 11-2는 별도 임차인이 아니라 을구 11번 주택임차권의 확정일자를 2022.03.29.로 경정한 등기입니다. 이동주의 주민등록일 2022.05.04.는 말소기준인 2025.06.04. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동주 | 90,000,000원 | 원래 有 확약 포기 | 有 | 승계 주택도시보증공사 양수 · 2026.07.22. 확약 | 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 기계적 배당계산상 매수인 인수액은 13,804,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 2026.07.22. 제출된 대항력 포기 확약을 해당 이동주 임차권에 반영한 결과입니다.
② 시세 비교 — 실질취득가 78,000,000원은 최근 시세 이상
원호점보타운은 810세대, 사용승인일 1997.01.14.인 아파트입니다. 대상 전용 59.76㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 67,291,666원입니다. 최신 거래는 2026.08. 52,000,000원이며, 최근 거래 범위는 44,000,000원~92,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.76㎡ | 6 | 52,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 1 | 44,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 3 | 56,500,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 67,291,666원 |
이 사건에서 시세와 비교해야 할 금액은 단순 최저가가 아니라 실질취득가입니다. 확약을 반영하면 실질 인수가 0원이므로 현재 실질취득가는 최저가와 같은 78,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 115.9%로, 현재 회차를 “최근 시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 특히 최신 거래 52,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 이동주 | 90,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 93,253,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족액은 13,804,000원입니다. 다만 2026.07.22. 주택도시보증공사가 이동주 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했으므로 본 분석의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문장초등학교 북측 인근에 위치하며 학교·공원·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며, 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트(벽식)조 평슬래브지붕 15층 건물의 10층 1007호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 부정형 아파트부지로 서측 약 20미터, 동측·남측 약 6미터, 북측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 747,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 810세대 아파트로 최근 12개월 동일면적 실거래 12건이 있으나 거래가는 44,000,000원부터 92,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 제출된 대항력 포기 확약의 당사자·대상 임차권·조건을 입찰 전에 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 11-2는 확정일자를 2022.03.29.로 고친 동일 임차권의 경정등기입니다. 실제 임차인 수를 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 실질취득가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 67,291,666원의 115.9%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 다음 회차 시나리오. 5회 유찰 시 매각가 62,400,000원, 6회 유찰 시 49,920,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 확약 미반영 기계 계산상 미배당액은 각각 29,123,200원과 41,378,560원이지만, 동일 확약을 반영하는 본 분석에서는 해당 이동주 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당에 영향을 주는 세금 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·감정평가 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 처음 보면 보증금 90,000,000원의 선순위 임차권 때문에 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제로 확약을 반영하지 않은 배당 계산에서는 현재 매각가 78,000,000원 기준 13,804,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 이동주 임차권을 양수한 뒤 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출했기 때문에, 이 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
그 다음부터는 오직 가격을 봐야 합니다. 현재 실질취득가 78,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 67,291,666원의 115.9%이고 최신 거래 52,000,000원보다도 높습니다. 이미 4회 유찰된 사실이 있더라도 현재 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 결론은 확약으로 권리 위험은 완화, 현재 가격 메리트는 부족. 권리 정리만 보고 서두르기보다 실질취득가를 최근 실거래에 맞춰 판단해야 하는 사건입니다.
