18,727,000원
대구지방법원 2025타경11098. 구미시 고아읍 원호점보타운 101동 10층 1007호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 감정가는 78,000,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 18,727,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 최근 12개월 실거래 평균 70,125,000원의 26.7%에 불과해 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가만으로 판단할 수 없습니다.
을구 11번에는 임차인 이동주의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2022.03.25, 점유개시일은 2022.04.29, 전입일은 2022.05.04이며, 경정된 확정일자는 2022.03.29입니다. 말소기준인 2025.06.04 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로, 보증금 90,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 고아읍 원호리 455 원호점보타운 제101동 제10층 제1007호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.76㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 사용승인일 / 세대수 | 1997.01.14 / 810세대 |
| 소유자 | 권유진 (2023.03.16. 거래가 85,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 18,727,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 93,253,853원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
등기부에 남아 있던 과거 근저당권들은 모두 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.06.04 접수된 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 이동주의 점유·전입·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞서거나 기존 대항력을 보전하는 권리이므로, 강제경매개시결정만으로 임차보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 90,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동주 | 부동산 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 90,000,000원 | 계약 2022.03.25 점유 2022.04.29 전입 2022.05.04 확정 2022.03.29 | 2024.05.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
을구 11-2번은 2024.06.12 접수된 동일 임차권의 확정일자 경정입니다. 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 이동주 1명이며, 분석 대상 보증금은 90,000,000원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 18,727,000원 | 72,010,086원 | 90,737,086원 |
| 5회 유찰 시 | 13,108,900원 | 77,527,060원 | 90,635,960원 |
| 6회 유찰 시 | 9,176,230원 | 81,388,942원 | 90,565,172원 |
회차가 내려갈수록 입찰대금은 감소하지만 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 90,000,000원 수준에 머뭅니다. 회차별 차이는 집행비용 추정액의 영향입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균보다 높다
원호점보타운 동일 면적 59.76㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 가격 판단은 전체 감정가나 낮아진 최저가가 아니라, 최신 거래와 최근 12개월 평균을 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.76㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 3 | 56,500,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 70,125,000원 |
최근 실거래 범위는 50,000,000원부터 92,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 70,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 50,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 부담 90,737,086원은 최근 평균의 129.4%이며, 최근 실거래 최고가 92,000,000원에도 근접합니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,727,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 737,086원 | - |
| 1. 임차인 이동주 보증금 | 90,000,000원 | 17,989,914원 | 72,010,086원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 93,253,853원 | 0원 | 93,253,853원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 이동주의 보증금에 배당되며, 부족분 72,010,086원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구액은 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층 건물의 10층 1007호입니다.
- 입지. 문장초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교·공원·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며, 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 20m, 동측·남측 약 6m, 북측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역과 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 810세대 단지이지만 최근 동일 면적 거래가 50,000,000원부터 92,000,000원까지 크게 벌어져 있어 개별 층·상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 응찰금액에 이동주 보증금 미배당 인수액을 더해 총 부담을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 11번 주택임차권등기와 11-2번 확정일자 경정, 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 점검. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목이 있으면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 인도 조건을 현황조사 및 현장 확인으로 다시 점검해야 합니다.
- 시세 상한 검토. 실질취득 약 90,000,000원은 최근 평균 70,125,000원을 웃돌고 최근 최고가 92,000,000원에 근접합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 낮아진 입찰대금만큼 인수액이 증가해 총액은 크게 내려가지 않습니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비와 실제 인도 비용을 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “18,727,000원짜리 아파트가 아니다”
이 사건은 낮은 최저매각가가 투자 판단을 왜곡하기 쉬운 대표적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 최저가는 감정가의 24%까지 내려왔지만, 이동주의 보증금 90,000,000원 중 현재 예상 미배당액 72,010,086원을 매수인이 부담합니다. 현재 회차 실질취득 부담은 90,737,086원으로 최근 12개월 평균 70,125,000원의 129.4%입니다.
추가 유찰로 입찰대금이 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총 부담은 계속 약 90,000,000원 수준에 머뭅니다. 최근 동일 면적 최고 거래가가 92,000,000원이고 최신 거래가가 50,000,000원인 점까지 고려하면, 최저가만을 근거로 한 가격 가점은 부적절합니다. 낮은 입찰가에 현혹되지 말고, 임차보증금 인수를 포함한 총액으로 판단해야 하는 D등급 물건입니다.