의정부지방법원 2025타경65172. 고양시 일산서구 일산동 ‘일산동문아파트’ 101동 1층 102호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이성묵은 2018.01.05. 매매계약으로 거래가액 220,000,000원에 취득했고, 2025.12.18. 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “임차권등기 있음”이 아닙니다. 남순영은 임대차계약일 2022.03.09., 확정일자 2022.03.30., 주민등록·점유개시일 2022.04.28.로 확인되고, 말소기준인 2023.11.30. 서울특별시양천구 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 보증금은 340,000,000원으로 신건 최저가 307,000,000원보다 큽니다.
일반적인 배당만 보면 집행비용 5,098,000원을 제외한 301,902,000원이 임차보증금에 배당되고 38,098,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 경우라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 2026.07.09. 주택도시보증공사의 확약이 있어 결과가 달라집니다. 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소해 주기로 했으므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 승계인으로 별도의 임차인 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1694 일산동문아파트 101동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 산현로 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 20층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 이성묵 (2018.01.05. 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 해소
말소기준은 2023.11.30. 서울특별시양천구 압류입니다. 임차인 남순영의 전입·점유는 2022.04.28.로 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 확인됩니다. 2024.05.22. 주택임차권등기도 마쳐져 있고 확정일자 2022.03.30. 및 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 남순영 | 건물전부 · 주거 | 340,000,000원 | 전입·점유 2022.04.28 확정 2022.03.30 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 추세도 -3.4%
동일 단지 ‘동문’ 전용 84.96㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 297,125,000원이지만 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 292,785,714원, 최신 거래는 2026.07. 314,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -3.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 18 | 314,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 8 | 283,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 16 | 279,500,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 1 | 257,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 7 | 283,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 8 | 307,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 10 | 321,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 1 | 278,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 292,785,714원 |
신건 최저가 307,000,000원은 최근 12개월 평균 292,785,714원의 104.9%입니다. 최신 2026.07. 거래 314,000,000원보다는 낮지만, 평균 시세를 웃도는 데다 최근 흐름이 -3.4%입니다. 특히 이 물건과 같은 1층 거래가 2026.03. 257,000,000원, 2025.04. 278,000,000원으로 확인돼, 1층이라는 조건까지 고려하면 신건 307,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 임차인 남순영 보증금 | 340,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차보증금 부족액은 38,098,000원으로 매수인 인수 대상이 되지만, 2026.07.09. 주택도시보증공사의 확약에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 전 룰상 인수는 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 307,000,000원 | 38,098,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 245,600,000원 | 98,638,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 196,480,000원 | 147,070,720원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 미배당액이 유찰 때마다 늘어나므로 “최저가가 떨어져 싸졌다”는 해석이 성립하지 않습니다. 이 사건은 그 잔존청구권을 포기한다는 확약이 제출되어 있기 때문에 해당 임차인에 한해 실제 매수인의 인수 부담이 0원으로 바뀝니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산고등학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트와 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 일산역(경의중앙·서해)과 탄현역(경의중앙)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물의 1층 102호이며 사용승인일은 1996.08.09.입니다.
- 단지. 동일 평형은 전용 84.96㎡이며 단지 세대수는 586세대입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 2,002,000원/㎡입니다.
- 현황 표시. 공부상 명칭은 ‘일산동문아파트’이나 현황은 ‘동문굿모닝힐’로 표시되어 있습니다.
- 호실 확인. 현관문에 호실 번호 표시가 없어 감정평가 과정에서도 도면과 인근 호실 위치 등을 고려해 대상 위치를 확인했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.09. 제출된 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약 내용을 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 처리 확인. 남순영의 보증금은 340,000,000원이고 임차권등기는 2024.05.22. 접수됐습니다. 확약 적용 범위가 해당 임차인에 한정된다는 점을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 최저가 307,000,000원은 최근 12개월 평균 292,785,714원의 104.9%입니다. 최근 흐름도 -3.4%이므로 신건을 시세 할인 물건으로 보기는 어렵습니다.
- 1층 비교. 동일 전용면적 1층 거래는 2026.03. 257,000,000원, 2025.04. 278,000,000원이 확인됩니다.
- 물건 특정. 공부상 명칭과 현황 명칭이 다르고 현관문에 호실번호 표시가 없으므로 도면과 현장 위치를 직접 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 해소, 가격은 아직 보수적으로”
이 물건은 처음 보면 보증금 340,000,000원의 대항력 임차인 때문에 신건부터 매수인 인수 위험이 큰 사건입니다. 실제 일반 배당계산도 38,098,000원의 부족액을 보여 줍니다. 그러나 2026.07.09. 임차인의 승계인 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 해소됩니다.
남는 승부처는 가격입니다. 신건 307,000,000원은 최근 12개월 평균 292,785,714원의 104.9%이고, 최근 추세도 -3.4%입니다. 최신 2026.07. 거래 314,000,000원보다는 낮지만 같은 1층 거래가 257,000,000원과 278,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 권리는 확약 확인 전제로 정리 가능하지만, 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없다는 결론입니다.
