214,900,000원
의정부지방법원 2025타경65172. 고양시 일산서구 일산동 소재 일산동문아파트 101동 1층 102호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이성묵은 2018.01.26. 매매를 원인으로 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 이후 2022년 임대차 관계가 형성됐고, 임차인 남순영의 보증금 340,000,000원이 반환되지 않아 2024년 주택임차권등기가 설정된 구조입니다.
이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 340,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 임차인 남순영의 승계인으로서 확약서를 제출했습니다. 따라서 임차인과 보증기관을 별개의 실제 임차인으로 계산하거나 보증금 340,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 남순영 1명이고, 주택도시보증공사는 그 임차인의 권리를 승계한 보증기관입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1694 일산동문아파트 101동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 산현로 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 20층 건물 중 1층 |
| 건물 사용승인 | 1996.08.09. |
| 소유자 | 이성묵 · 2018.01.26. 소유권이전 · 거래가 220,000,000원 |
| 감정가 | 307,000,000원 |
| 최저매각가 | 214,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
| 말소기준권리 | 2023.11.30. 갑구 16번 서울특별시양천구 압류 |
| 실제 임차인 | 남순영 1명 · 보증금 340,000,000원 |
| 실질 인수액 | 0원* · 확약 전 예상 미배당액 128,908,600원 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 늦은 말소기준권리
이 사건의 말소기준권리는 2023.11.30. 서울특별시양천구 압류입니다. 중요한 점은 임차인 남순영의 전입일과 점유개시일이 모두 2022.04.28.로 말소기준권리보다 앞선다는 것입니다. 확정일자도 2022.03.30.로 앞서 있습니다.
따라서 남순영은 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있지만, 등기 소멸만을 근거로 기존 대항력에 따른 보증금 반환 위험까지 없어지는 것으로 판단하면 안 됩니다. 확약이 없었다면 배당받지 못한 임차보증금을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 확약이 결정적
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남순영 건물전부 |
340,000,000원 | 2022.04.28. | 2022.03.30. | 있음 말소기준 이전 |
있음 배당요구 |
보증기관 승계 확약 후 실질 0원* |
따라서 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 기존 배당 계산상 부족액 128,908,600원은 확약 적용 전의 명목상 잔액이며, 이를 매수인의 실제 인수액에 더하지 않습니다.
*승계인의 권한·확약서 원본·적용 범위 및 매각 후 임차권등기 말소 이행을 확인한다는 전제입니다.
주택도시보증공사는 임차인 남순영의 권리를 승계한 주체입니다. 보증기관의 경매신청 청구액 340,000,000원과 임차인의 보증금 340,000,000원은 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 배당표에서 보증기관의 신청채권자 항목에 별도 배당액 0원이 표시되어 있더라도, 임차보증금 우선배당액 211,091,400원과 동일한 승계 관계가 있으므로 이를 별개의 독립 채권 손실로 단정해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 후에는 가격 경쟁력 존재
일산동문아파트의 동일 면적 전용 84.96㎡ 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 전체 표본 평균은 297,125,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 292,785,714원과 최신 거래 314,000,000원을 우선합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.4% 하락한 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 18 | 314,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 8 | 283,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 16 | 279,500,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 1 | 257,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 7 | 283,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 8 | 307,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 10 | 321,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 1 | 278,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 297,125,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 7건 | 292,785,714원 |
최저매각가 214,900,000원은 최근 12개월 평균 292,785,714원의 73.4%입니다. 최신 거래 314,000,000원보다도 낮습니다. 특히 동일한 1층 거래가 2026.03.에는 257,000,000원으로 확인되어, 현재 최저매각가는 층수 조건을 감안해도 비교 대상 거래보다 낮은 수준입니다.
그러나 1층 거래와의 가격 차이만으로 실제 수익을 확정할 수는 없습니다. 현재 실거래 추세가 -3.4%이고, 해당 호실의 내부 상태와 현관문 호수 표시 문제가 남아 있기 때문입니다. 개별 호실의 상태를 확인한 뒤 실거래 가격을 보정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,808,600원 |
| 1. 남순영 임차보증금 우선변제 | 340,000,000원 | 211,091,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 340,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자 항목의 별도 배당액 0원은 제시된 예상배당표상 수치입니다. 주택도시보증공사는 임차인의 승계인이므로 임차보증금 배당과 독립된 별도 보증금을 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 확약의 효력이 중요
| 회차 | 최저가 | 확약 전 명목 인수 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 214,900,000원 | 128,908,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 (49%) | 150,430,000원 | 192,476,020원 | 0원* |
| 3회 유찰 (34.3%) | 105,301,000원 | 236,973,214원 | 0원* |
확약이 없으면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 매각대금과 명목 인수액을 더한 실질 부담은 각 회차에서 보증금 340,000,000원에 근접하며, 추정 집행비용만큼 이를 웃돕니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락 자체는 이 구조의 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
반면 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 인수액은 각 회차에서 실질 0원으로 반영되므로 매수인 부담은 낙찰가와 별도 취득비용 중심으로 바뀝니다. 이 사건의 가격 판단을 좌우하는 요소는 확약의 효력과 이행 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산서구 일산동 소재 일산고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트와 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 일산역(경의중앙·서해)과 탄현역(경의중앙)이 근거리에 위치하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 20층 건물입니다. 사용승인일은 1996.08.09.이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대상 토지는 평탄한 부정형 아파트 건부지입니다. 북측과 동측의 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등 관련 제한이 표시되어 있습니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,002,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 586세대 단지로 동일 면적 거래 사례가 존재하지만, 최근 가격 추세가 -3.4%이며 최저 257,000,000원부터 최고 330,000,000원까지 실거래 편차가 있습니다. 대상 호실의 층수와 상태를 반영한 보수적 가격 검토가 필요합니다.
- 현장 식별. 공부상 일산동문아파트, 현황상 동문굿모닝힐로 명칭이 다르고 현관문에 호실 번호 표시가 없습니다. 도면과 인근 호실을 통해 정확한 위치를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.07.09. 주택도시보증공사의 확약서 원본을 확인하고 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 조건·범위·효력을 대조하세요.
- 보증기관 승계 관계. 남순영의 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 중복 계산하지 말고, 승계 범위와 권한을 확인하세요.
- 배당 및 인수. 현재 예상 미배당 보증금 128,908,600원은 확약 전 명목상 금액입니다. 실질 인수액 0원 판단은 확약 이행을 전제로 하므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조하세요.
- 호실 특정. 현관문에 호실 번호가 없어 도면·인근 호실·현장 위치를 직접 확인해야 합니다. 공부상 명칭과 현황상 명칭의 차이도 대조하세요.
- 점유 및 명도. 실제 임차인은 남순영 1명으로 확인되지만 현재 임대관계는 미상입니다. 현 점유자와 인도 가능 여부, 별도 점유 권리 유무를 조사하세요.
- 최근 시세. 전체 평균 297,125,000원보다 최근 12개월 평균 292,785,714원과 동일한 1층 거래 257,000,000원을 우선 참고하세요. -3.4% 하락 추세도 입찰가에 반영해야 합니다.
- 세금·비용. 당해세·최우선변제·미납 관리비·취득 관련 세금·명도비를 확인하세요. 예상배당표의 집행비용은 확정 금액이 아닙니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 확약서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 3.4억보다 확약서가 중요하다”
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 340,000,000원으로, 최저매각가 214,900,000원보다 큰 구조입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 낮은 최저가만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단할 수 없습니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.07.09. 잔존 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 확약하면서 주된 위험이 해소되었습니다. 확약이 유효하게 이행되면 인수액은 실질 0원이며, 최저매각가 214,900,000원은 최근 12개월 평균 292,785,714원의 73.4%입니다.
다만 최근 실거래 추세가 -3.4%이고, 해당 물건은 1층에 위치하며 현관문에 호실 번호 표시도 없습니다. 따라서 확약서의 효력·이행, 정확한 호실 위치, 실제 점유 상태와 내부 상태를 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다. 확약이 무효이거나 이행되지 않는다면 실질취득 부담이 약 3.4억 원으로 바뀌어 최근 실거래 시세를 웃돌 수 있다는 점을 반드시 구분해야 합니다.
